Розділ 2 Аналітична довідка про роботу Фонду державного майна України та хід приватизації державного майна за 9 місяців 2021 року «Оренда державного майна»

*Витяг з Аналітичної довідки про роботу Фонду державного майна України та хід приватизації державного майна за 9 місяців 2021 року

2. Оренда державного майна

2.1. Нормотворча робота та законодавчі ініціативи

Фонд здійснює державну політику у сфері оренди державного майна та виконує функції орендодавця державного майна.
З метою реалізації державної політики у сфері оренди державного майна Фондом у звітному періоді здійснювалися заходи щодо удосконалення правового регулювання орендних відносин.
На виконання вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду), який введено в дію з 1 лютого 2020 року:

• розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання розрахунку орендної плати за державне майно», який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 28 квітня 2021 року № 630. Постановою затверджено «Методику розрахунку орендної плати за державне майно (набрала чинності 19.06.2021);
• розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України
  «Про затвердження Порядку повернення орендованих єдиних майнових комплексів після припинення або розірвання договору оренди». Проєкт постанови Уряду 30.03.2021 направлено на погодження заінтересованим органам влади. До проєкту постанови отримано висновок Секретаріату Кабінету Міністрів України (СКМУ) про відповідність, висновок Мінцифри. 28.07.2021 отримано зауваження ДРС. Наразі триває доопрацювання проєкту акта з урахуванням наданих зауважень;
• відповідно до абзацу другого пункту 126 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483, розроблено проєкт наказу Фонду «Про затвердження Переліку цільових призначень, в межах яких можливе внесення змін до договорів оренди, укладених до набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна», в частині зміни цільового призначення орендованого майна». Рішенням ДРС від 11.03.2021 проєкт наказу погоджено. 22.03.2021 наказ подано на державну реєстрацію Мін’юсту. Наказ Фонду від 22 березня 2021 року № 453 зареєстровано в Мін’юсті 06 квітня 2021 року за № 447/36069;
• на виконання пункту 54 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483, Фондом розроблено проєкт наказу «Про затвердження критеріїв для визначення об’єктів державної власності, щодо яких рішення про затвердження додаткових умов оренди приймається Фондом державного майна України». Наказ Фонду від 18 травня 2021 року № 828 «Про затвердження критеріїв для визначення об’єктів державної власності, щодо яких рішення про затвердження додаткових умов оренди приймається Фондом державного майна України» зареєстровано в Мін’юсті 01 червня 2021 року за № 723/36345;
• розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України
  «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 р. № 611». Проєкт постанови надіслано Фондом на погодження заінтересованим органам влади: 05.04.2021 – Мінекономіки, Мінфіну, Мінцифри, 06.04.2021 – НАЗК, 05.04.2021 – Урядовому офісу координації європейської та євроантлантичної інтеграції СКМУ. До проєкту отримано висновок СКМУ про відповідність, висновок Мінцифри про відповідність, рішення ДРС про те, що проєкт постанови Кабінету Міністрів України містить норми регуляторного характеру, та лист Мінфіну про погодження проєкту із зауваженнями. 04.06.2021 проєкт постанови направлено на погодження ДРС. Рішенням від 09.07.2021 ДРС погодила зазначений проєкт постанови. 19.07.2021 проєкт постанови направлено Мін’юсту для проведення правової експертизи. Після отримання висновку Мін’юсту щодо відповідності проєкт постанови 01.09.2021 подано на розгляд Кабінету Міністрів України;
• розроблено проєкт спільного наказу Фонду та Міністерства оборони України «Про визнання таким, що втратив чинність, наказу Фонду державного майна України та Міністерства оборони України від 26 липня 2000 року № 1549/241 (зі змінами)». Наказ Фонду від 03 серпня 2021 року № 1339/222 «Про визнання таким, що втратив чинність, наказу Фонду державного майна України та Міністерства оборони України від 26 липня 2000 року № 1549/241 (із змінами)» зареєстровано в Мін’юсті 19 серпня 2021 року за № 1094/36716;
• розроблено проєкт Закону України «Про внесення зміни до деяких законодавчих актів України щодо оренди державного та комунального майна»*. Законопроєкт 08.07.2021 направлено на погодження заінтересованим органам влади. До законопроєкту 12.08.2021 отримано висновок Мінцифри. Законопроєкт 30.08.2021 направлено на погодження ДРС;
• розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт». Проєкт постанови 14.07.2021 направлено на погодження Мінекономіки, Мінфіну, Мінцифри, Мінрегіону. 04.06.2021 проєкт Уряду направлено на погодження ДРС. 22.07.2021 отримано висновок про відповідність Мінцифри. 28.07.2021 отримано висновок Мінрегіону, яким надано зауваження до проєкту постанови. 04.08.2021 отримано погодження Мінфіну. 13.08.2021 отримано висновок ДРС про відсутність в проєкті постанови норм регуляторного впливу. 10.09.2021 отримано погодження без зауважень від Мінекономіки. Триває опрацювання зауважень Мінрегіону.

2.2. Розроблення та впровадження онлайн платформи управління орендою державного майна

З метою підготовки до відкриття ринку оренди державного майна, а також пошуку можливостей фінансування галузі Фонд державного майна України та Фонд «Євразія» (проєкт міжнародної технічної допомоги «Прозорість та підзвітність в органах державного управління та послугах (TAPAS)» уклали Меморандум про співробітництво від 05.01.2021 № 1.
У рамках реалізації проєкту передбачається створення онлайн платформи управління орендою державного майна для забезпечення можливості алгоритмізації і автоматизації процесів створення, підписання, оприлюднення документів і рішень, пов’язаних з передачею в оренду державного майна, а також пов’язаних із припиненням орендних відносин і поверненням державного майна із користування орендарів. Платформа забезпечить електронну взаємодію між потенційними орендарями, балансоутримувачами, їх органами управління, орендодавцями, чинними орендарями і електронною торговою системою «Prozzoro.Продажі» з метою передачі в оренду державного майна.
Станом на 30 вересня 2021 року розроблено технічне завдання на створення такої платформи. На підставі технічного завдання проєкт міжнародної технічної допомоги «Прозорість та підзвітність в органах державного управління та послугах ( TAPAS)» оголосив тендер на пошук розробника платформи управління орендою державного майна. Запуск платформи очікується у IV кварталі поточного року. Починаючи з І кварталу 2022 року, платформа має замінити діючий на сьогодні програмний продукт Фонду Етап-Оренда, який забезпечує збір аналітичної інформації про договори оренди і стан розрахунків за ними.
Зовнішній інтерфейс користувача платформи розміщуватиметься на сайті orenda.gov.ua. Оскільки робота над створенням платформи ще триває, Фонд запустив сайт в режимі дослідної експлуатації. Станом на звітну дату сайт містить такі розділи:

• Інтерактивну мапу об’єктів оренди, на якій нанесено інформацію про 5 531 об’єкт оренди, у тому числі:

1 902 об’єкти, внесені до переліку першого типу;

3 091 договір, який підлягає продовженню на електронних аукціонах у системі Прозорро.Продажі;

524 об’єкти, внесені до переліку другого типу;

5 договорів оренди єдиних майнових комплексів, що підлягають продовженню на електронних аукціонах у системі Прозорро.Продажі.

• У розділі «Об’єкти списком» працює функціональний https://www.spfu.gov.ua/ua/documents/press-list/fund-regulations-publication/16337.html

фільтр для відбору об’єктів оренди за заданими характеристиками.

• Орендні реєстри:

реєстр актів повернення державного майна з оренди;

реєстр рішень та інших документів, на підставі яких припиняються орендні відносини;

реєстр забезпечувальних депозитів, який містить інформацію про: орендарів, які внесли на рахунки Фонду забезпечувальні депозити;
розміри сплачених ними депозитів;

реєстр чинних договорів оренди, який містить інформацію про усі договори оренди, чинні станом на останнє число звітного кварталу;

реєстр нових договорів оренди, який містить пдф-копії усіх договорів оренди, укладених Фондом і його регіональними відділеннями починаючи з дати оприлюднення постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Примірних договорів оренди державного майна». Станом на звітну дату на сайті оприлюднено 3 640 таких договорів;

реєстр приміщень для розміщення новостворених органів державної влади у місті Києві;

реєстр рішень орендодавців щодо договорів оренди державного майна, який містить реєстр усіх рішень Фонду і його регіональних відділень про продовження договорів оренди без проведення аукціону, про збільшення строку оренди з метою його приведення у відповідність із передбаченим Законом України «Про оренду державного та комунального майна» мінімальним строком;

реєстр змін до договорів, який містить інформацію щодо укладених угод про внесення змін до договорів оренди, у тому числі типів внесених змін.

• Розділ «Судові спори», який містить інформацію про судові справи, порушені за позовами Фонду або його регіональних відділень до орендарів або за позовами орендарів до Фонду чи його регіональних відділень. Станом на звітну дату до реєстру судових спорів внесено інформацію про 669 справ.
• Розділ «Про оренду», який містить:

стислу інформацію про те, як орендувати державне майно;

нормативно-правові акти у сфері оренди;

акти Фонду інструктивного характеру (накази і доручення) з питань організації роботи регіональних відділень Фонду як орендодавців державного майна, а також з питань затвердження примірних форм документів щодо оренди державного майна і порядку ведення реєстрів рішень орендодавців з питань оренди державного майна;

проєкти законів та інших нормативно-правових актів, розроблених Фондом;

роз’яснення щодо нового законодавства про оренду (станом на 30 вересня 2021 року оприлюднено 52 роз’яснення);

форми стандартних документів, розроблених Фондом для використання орендарями, потенційними орендарями, балансоутримувачами і орендодавцями під час передачі майна в оренду або повернення майна з оренди.

• Станом на 30 вересня 2021 р. оприлюднено 9 шаблонів:

Примірна форма акта про заміну сторони у договорі оренди нерухомого/іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності;

Типова форма бланка цінової пропозиції щодо розміру орендної плати за базовий місяць оренди;

Типові форми заяв щодо використання переважного права чинним орендарем під час проведення аукціону на продовження договору оренди;

Примірна форма акта приймання-передачі майна в оренду;

Примірна форма акта повернення з оренди нерухомого/іншого окремого індивідуально визначеного майна;

Примірна форма акта приймання-передачі єдиного майнового комплексу державного підприємства (його відокремленого структурного підрозділу) у разі продовження договору оренди за результатами аукціону;

Примірна форма листа регіонального відділення Фонду щодо повернення забезпечувального депозиту;

Примірна форма наказу регіонального відділення Фонду «Про прийняття рішення про задоволення заяви орендаря щодо продовження договору оренди державного майна без проведення аукціону»;

Примірна форма наказу регіонального відділення Фонду «Про прийняття рішення про задоволення заяви орендаря щодо збільшення строку оренди з метою приведення строку дії договору у відповідність із визначеним законодавством мінімальним строком».

•  Розділ «Новини», який містить новини і публікації у сфері оренди в цілому та новини аукціонів, зокрема, анонси аукціонів з оренди, а також щотижневі інформаційні бюлетені актуальних аукціонів.
• Розділ «Оскарження аукціонів», який висвітлює правові аспекти роботи Комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна, у тому числі електронних аукціонів.
• Розділ «Звітність», у якому публікуються щотижневі звіти про орендні аукціони, річна та квартальна звітність щодо роботи Фонду і його регіональних відділень за напрямом оренда державного майна.

2.3. Стан виконання плану щодо надходжень до державного бюджету від оренди

Загалом з 2000 року Фондом та його регіональними відділеннями забезпечено надходження до державного бюджету коштів від оренди державного майна у сумі близько 16,5 млрд грн.
Законом України «Про Державний бюджет України на 2021 рік» річне бюджетне завдання з надходження від орендної плати за користування цілісним майновим комплексом та іншим державним майном встановлено в розмірі 1,65 млрд грн.

За 9 місяців 2021 року від оренди державного майна до Державного бюджету України надійшло 1 265,51 млн грн, що становить 76,7 % виконання річного плану, та 3,69 млн грн гарантійних і реєстраційних внесків.

Загальна сума доходів державного бюджету від оренди державного майна у звітному періоді складалася з надходжень, зазначених у таблиці 2.1.

Таблиця 2.1.

Динаміку надходження коштів від оренди державного майна до Державного бюджету України за 9 місяців 2019, 2020 і 2021 років наведено у таблиці 2.2.

Таблиця 2.2.

Позитивну динаміку надходження коштів від орендної плати за 9 місяців 2021 року порівняно з 9 місяцями 2020 року забезпечено в першу чергу за рахунок:

• сплати понад 290 млн грн заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська»;
• запуску в повній мірі процесу передачі державного майна в оренду за новою прозорою процедурою.

Разом з тим продовження карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), не дає змоги наростити обсяги надходжень, оскільки на час дії обмежувальних заходів значна частина орендарів призупинила орендні платежі до державного бюджету або взагалі відмовилася від оренди державного майна у зв’язку з неможливістю вести господарську діяльність.

Пільги орендарям на час дії карантину
З метою підтримки орендарів і для подолання негативних наслідків пандемії на їх спроможність сплачувати орендну плату Урядом було прийнято постанову від 15 липня 2020 року № 611 «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину», якою встановлено додаткові стимули у вигляді надання знижок від 50 % до 75 %, або звільнення від сплати орендної плати певних категорій орендарів на період карантину.
На час дії обмежувальних карантинних заходів внесено зміни у Цивільний кодекс України щодо конкретизації обставин, за які наймач (орендар) не відповідає та відповідно звільняється від сплати орендної плати.
Таким чином, орендарі, які у зв’язку з встановленими Урядом обмеженнями не використовували орендоване майно, могли скористатися правом на повне звільнення від сплати орендної плати.
Протягом 2020 року знижки або повне звільнення від сплати орендної плати отримали понад 1 600 орендарів, які діятимуть до зняття карантинних обмежень.
У зв’язку з продовження дії карантину на території України регіональним відділенням Фонду і надалі продовжують надходити звернення орендарів щодо надання пільг на сплату орендної плати, відповідно до яких норми актів законодавства про звільнення від орендної плати та про надання знижок Фондом у звітному періоді було застосовано до 220 договорів оренди, сума знижки становить 1,88 млн грн на місяць або близько 17 млн грн за звітний період.
З урахуванням всіх прийнятих рішень з початку дії карантину орендну плату зменшено на суму близько 14 млн грн на місяць, що дало змогу стримати стрімку тенденцію розірвання договорів оренди, зумовлену неспроможністю орендарів у повному обсязі виконувати зобов’язання за договорами оренди.

Наказом Міністерства фінансів України від 30 грудня 2020 року № 827 було внесено зміни до бюджетної класифікації, а саме доповнено такою позицією: «Кошти гарантійного та реєстраційного внесків, що визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», які підлягають перерахуванню оператором електронного майданчика до відповідного бюджету» (код бюджетної класифікації 21082400).

2.4. Інформація про загальну кількість і структуру договорів оренди. 50 найбільших договорів оренди за розміром орендної плати: динаміка змін

Станом на 30 вересня 2021 року загальна кількість чинних договорів оренди державного майна, укладених Фондом та його регіональними відділеннями, становила 14 513, у тому числі:

• 78* договорів оренди ЄМК ДП, що на 2 договори менше порівняно з кількістю договорів станом на початок року;
• 14 209 договорів оренди нерухомого майна державних підприємств, установ, організацій, що на 971 договір менше порівняно з кількістю договорів станом на початок року;
• 226 договорів оренди майна, що перебуває на балансі господарських товариств, у тому числі 13 договорів оренди окремого індивідуально визначеного майна, що на 21 договір менше порівняно з кількістю договорів станом початок року.

Із зазначеної кількості договорів оренди:

• 3 574 договори укладено з бюджетними установами та іншими організаціями, розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна для яких становить 1 гривню (без урахування даних АР Крим);
• 897 договорів укладено щодо державного майна, розташованого на тимчасово непідконтрольних владі України територіях, а саме: 876 договорів – на окупованій території АР Крим та м. Севастополя і 21 договір – в населених пунктах окремих районів Донецької і Луганської областей, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження**. Кількість цих договорів в обліку Фонду щороку зменшується. Проте станом на 2015 рік таких договорів було 1 818, що пояснюється особливістю методології обліку цієї категорії договорів: договори, строк дії яких сплив, Фондом знімаються з обліку. Фонд неволодіє інформацією про подальшу долю державного майна України, яке орендувалося згідно із такими договорами. Значно більша кількість договорів, що обліковуються на окупованій території АР Крим та м. Севастополя, пояснюється тим, що Фонд не веде облік договорів, строк дії яких закінчився, укладених щодо майна, розташованого на цій території. Тому кількість таких договорів у звітності Фонду залишається незмінною. Орендарі державного майна, розташованого на тимчасово непідконтрольних владі України територіях, звільнені від сплати орендної плати згідно із статтею 7 Закону України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції».
  Із загальної кількості договорів регіональні відділення Фонду є орендодавцями за 14 492 договорами, апарат Фонду
• за 21 договором.
  Загальна площа нерухомого майна, переданого в оренду, станом на 30.09.2021 становить близько 7,9 млн м² (з них близько 6,4 млн м² площі так званої комерційної оренди, за використання яких державний бюджет отримує кошти). У попередніх звітних періодах співвідношення площі орендованого майна було таким:
• 30.09.2020 – 8,4 млн м² всього (6,7 млн м² – комерційної оренди);
• 30.06.2019 – 8,7 млн м² всього (6,9 млн м² – комерційної оренди).

У звітному періоді регіональні відділення Фонду забезпечили надходження коштів від оренди державного майна до державного бюджету в розмірі 1 228,36 млн грн, апарат Фонду – 37,15 млн грн.
Інформацію щодо договорів оренди та виконання регіональними відділеннями Фонду завдання з надходження плати за оренду державного майна до Державного бюджету України за 9 місяців 2021 року наведено на малюнку 2.1.

Інформація щодо договорів оренди та виконання регіональними відділеннями Фонду завдання з надходження
плати за оренду державного майна до Державного бюджету України за 9 місяців 2021 року

Малюнок 2.1.

50 договорів оренди з найбільшим розміром орендної плати: динаміка змін За 50 договорами, відображеними у рейтингу (додаток 3) договорів з найбільшим розміром орендної плати, у вересні

⦁ У тому числі 36 договорів оренди єдиних майнових комплексів, що розташовані на непідконтрольних та окупованих територіях.
** Перелік таких населених пунктів визначено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 4 листопада 2014 року № 1085 (у редакції розпорядження Кабінету Міністрів України від 7 лютого 2018 №79) «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення».

⦁ інформація щодо договорів оренди державного майна, яке знаходиться на території, підконтрольній українській владі
** інформація щодо договорів оренди на непідконтрольній території та тимчасово окупованій території АРК

поточного року нараховано 50,89 млн грн орендної плати до державного бюджету, що становить близько 50 % загального нарахування орендної плати.

З початку року рейтинг залишили:

•  найбільший договір оренди ЄМК ДП «Добропілля-вугілля», який був припинений достроково за згодою сторін 26.01.2021. Орендна плата за цим договором становила 18,9 млн грн на місяць, що давало змогу договору утримувати лідерську позицію у рейтингу;
• договір оренди структурного підрозділу державної акціонерної енергопостачальної компанії «Сумиобленерго» підприємства Охтирські теплові мережі (Охтирська ТЕЦ), який було припинено на підставі рішення орендодавця у зв’язку з несплатою орендарем (ТОВ «Брокенергія») орендної плати понад три місяці поспіль. Орендна плата за договором становила 0,59 млн грн на місяць;
• договір оренди державного майна, що перебуває на балансі ДП «МА «Бориспіль», укладений з ТОВ «ВОГ КАФЕ», у зв’язку із прийняттям рішення про надання знижки з орендної плати;
• договір оренди ЄМК Київського заводу шампанських вин, укладений ПАТ «Київський завод шампанських вин «Столичний», який було припинено у зв’язку із закінченням терміну дії. Орендна плата за договором становила 1,9 млн грн на місяць;
• договір оренди нерухомого майна, що обліковується на балансі ДП «Завод «Арсенал», укладений з громадською організацією «Центр пам’яткоохоронних та містобудівних досліджень», який було знято з обліку після приватизації об’єкта оренди шляхом викупу орендарем. Орендна плата до державного бюджету за вказаним договором становила 0,35 млн грн на місяць.

До рейтингу потрапили:

• договір оренди ЄМК ДНВП «Укрмеханобр», укладений з ТОВ «Рудомайн» за результатами аукціону з орендною платою 1,1 млн грн на місяць;
• договір оренди державного майна – групи інвентарних об’єктів морського порту «Чорноморськ», укладений з ТОВ «Логістик Оіл» з орендною платою до державного бюджету 0,49 млн грн на місяць;

Піднялися у рейтингу:

• договір оренди державного майна – групи інвентарних об’єктів, що не увійшли до статутного капіталу акціонерного товариства, укладений з ПАТ «Запорізький абразивний комбінат» з орендною платою 0,32 млн грн на місяць;
• договір оренди нерухомого майна, що обліковується на балансі ДП «Укрсервіс Мінтрансу», укладений з державним підприємством обслуговування повітряного руху України з орендною платою 0,3 млн грн на місяць;
• договір оренди ЄМК ДП «Золотоніський лікеро-горілчаний завод», укладений з ТОВ «Золотоніський лікеро-горілчаний завод «Златогор», з орендною платою 0,29 млн грн.

2.5. Загальна аналітика укладених та припинених договорів

У звітному періоді:

• укладено 1 234 договори оренди нерухомого майна на загальну місячну суму орендної плати 5,6 млн грн і один договір оренди ЄМК на суму 1,1 млн грн;
• припинено 1 974 договори оренди нерухомого майна на загальну місячну суму орендної плати 11,3 млн грн і 3 договори оренди ЄМК на суму 21,4 млн грн.

Інформацію щодо укладених та припинених договорів оренди державного майна впродовж 9 місяців 2021 року наведено у таблиці 2.3.

Таблиця 2.3.

Припинення договорів оренди призвело до суттєвого зменшення щомісячних надходжень до державного бюджету. Так, 4 найбільших припинених договори призвели до втрат бюджету на 282,2 млн грн орендної плати в розрахунку на рік. Зокрема, були припинені договори оренди такого майна:

• єдиного майнового комплексу ДП «Добропілля-вугілля» (орендар – ТОВ «ДТЕК Допропіллявугілля»). Зазначений договір був першим у рейтингу договорів оренди з найбільшою орендною платою. Договір було укладено на строк до 22.12.2059, проте був припинений достроково за згодою сторін договору на виконання плану заходів щодо утворення АТ за участю державних вугледобувних підприємств та ПАТ «Центренерго», затвердженого розпорядженням Уряду від 05 жовтня 2020 року № 1215-р. Внаслідок дострокового припинення договору державний бюджет втратив надходження від орендної плати у розмірі 18,9 млн грн на місяць;
• єдиного майнового комплексу ДП «Київський завод шампанських вин», який було припинено у зв’язку із закінченням терміну дії. Місячна орендна плата за договором становила 1,9 млн грн на місяць;
• структурного підрозділу «Охтирські теплові мережі» державної акціонерної енергопостачальної компанії
  «Сумиобленерго», який було розірвано за ініціативи орендодавця через несплату орендарем орендних платежів протягом більш ніж трьох місяців. Місячна орендна плата за договором становила 0,62 млн грн на місяць;
• майна ДП «Морський торговельний порт Чорноморськ» (орендар – ТОВ «Європіан Агро Інвестмент Юкрейн») з орендою платою 2,95 млн грн на місяць (з них до державного бюджету перераховувалися 2,1 млн грн). Платежі за цим договором припинилися в 2019 році. Стосовно боржника 29.05.2020 порушено справу про банкрутство і накладено мораторій на нарахування орендної плати. Договір із ТОВ «Європіан Агро Інвестмент Юкрейн» припинено у звітному періоді в односторонньому порядку на вимогу орендодавця через несплату орендарем орендних платежів протягом більш ніж трьох місяців.

Інформацію про 10 договорів оренди державного майна з найбільшою орендною платою, припинених, а також укладених у звітному періоді, наведено у додатку 4 та додатку 5 відповідно.
Фондом ведеться моніторинг припинених договорів, зокрема, у розрізі підстав припинення, щоб мати змогу об’єктивно оцінювати перспективи розвитку орендних правовідносин. У таблиці 2.4 припинені за 9 місяців 2021 року договори класифіковано за підставами припинення.
Інформацію про підстави припинення у звітному періоді інших договорів наведено у таблиці 2.4.

Таблиця 2.4.

Для цілей аналізу динаміки орендних відносин Фонд обліковує припинені договори в залежності від причини припинення:

• договори, припинені з ініціативи орендаря;
• договори, припинені з інших підстав, не пов’язаних з бажанням орендаря.

До першої групи відносяться такі підстави припинення: (1) дострокове розірвання договору за домовленістю сторін, (2) відмова від договору відповідно до статті 782 ЦК України внаслідок несплати орендних платежів понад 3 місяці, (3) розірвання договору в судовому порядку через порушення договору з боку орендаря, (4) термін дії договору закінчився і орендар не подав заяву на продовження договору, (5) аукціон на продовження договору оренди визнано таким, за результатами якого об’єкт не було передано в оренду. До другої групи відносяться такі підстави припинення: приватизація об’єктів оренди, корпоратизація балансоутримувачів орендованого майна та балансоутримувачів продовжувати договори оренди після їх завершення, інші підстави.

За результатами звітного періоду втрати орендних платежів такі:

• за договорами, припиненими внаслідок ініціативи оредаря, склали 11,622 млн грн;
• за договорами, припиненими з інших підстав, не пов’язаних з бажанням орендаря – 2,213 млн грн.

В цих розрахунках не враховано показники договору оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля», який припинено на виконання рішення Уряду.
При цьому сума середньомісячних надходжень від оренди за новими договорами, укладеними протягом звітного періоду, а також сума зростання місячної орендної плати порівняно з останньою місячною орендною платою за подовженими договорами оренди (детальну інформацію щодо продовження договорів оренди наведено в пункті 2.6 цього розділу) складає 9,755 млн грн, з яких:

•  5,6 млн грн – загальна місячна сума орендної плати за укладеними протягом звітного періоду договорами оренди державного майна (крім ЄМК);
• 1,1 млн грн – місячна сума орендної плати за укладеним протягом звітного періоду договором оренди ЄМК;
• 3,055 млн грн – загальна сума зростання місячної орендної плати порівняно з останньою місячною орендною платою за подовженими з чинними орендарями або укладеними з переможцями аукціонів на подовження договорів оренди.

Таким чином, без урахування договору оренди з ТОВ «ДТЕК Добропіллявугілля» сума втрат за договорами оренди, припиненими у зв’язку з втратою інтересу оредарів до об’єктів оренди, у звітному періоді перевищує (на 1,92 млн грн) суму надходжень від оренди за новими та подовженими договорами.
Велику кількість договорів на значні суми орендної плати припинено з підстав, не пов’язаних із втратою орендарями інтересу до об’єктів оренди. Зокрема, 0,312 млн грн місячної оренди було втрачено через корпоратизацію ДП «Антонов», внаслідок якої орендоване майно втратило статус державного і орендна плата повністю зараховується на рахунок корпоратизованого підприємства. Загалом у зв’язку з корпоратизацією державних підприємств у звітному період припинено 3 договори на суму 0,318 млн грн.
Значні суми оренди втрачені для бюджету через відмови орендодавців продовжувати договори на новий строк, що в більшості випадків пояснюється власними потребами балансоутримувачів в орендованих приміщеннях. З цієї підстави у звітному періоді припинено 214 договорів з орендною платою 0,669 млн грн місячної орендної плати.
З підстав приватизації об’єкта оренди за участю орендаря (шляхом викупу) або без такої участі (на аукціоні) припинено 40 договорів з орендною платою 0,639 млн грн орендної плати за місяць.
Також причиною припинення договорів може бути втрата орендарем права на оренду внаслідок неспроможності запропонувати за об’єкт такий розмір орендної плати, який погодився сплачувати переможець аукціону. У звітному періоді таких договорів було 56 на загальну суму 0,159 млн грн.
Загалом кількість припинених договорів оренди у звітному періоді на 60 % перевищує кількість нових договорів, укладених за цей період. Такої суттєвої різниці між укладеними та припиненими договорами та пов’язаних з цим втрат державного бюджету у вигляді недоотриманої орендної плати можливо було уникнути у разі чіткого дотримання орендодавцями державного майна визначених законодавством строків ухвалення рішень, оголошення аукціонів та укладення за їх результатами договорів оренди.
Як свідчить практика, у більшості випадків законодавчо визначені строки орендодавцями не дотримуються (детальну інформацію наведено у таблиці 2.5), що пов’язано, насамперед, з відсутністю ефективної комунікації між орендарем, балансоутримувачем та орендодавцем. З метою налагодження такої комунікації Фондом здійснюється робота щодо запровадження онлайн платформи укладення, зміни і припинення орендних договорів (докладну інформацію наведено у пункті 2.2 цього розділу).

Таблиця 2.5.

Адміністрування сум забезпечувального депозиту

Договори оренди, укладені (переукладені) у звітному періоді, передбачали, що орендар у день підписання договору або напередодні його укладення повинен сплатити на рахунок орендодавця забезпечувальний депозит у розмірі 2-х місячних орендних плат, але в будь-якому разі у розмірі не меншому, ніж розмір мінімальної заробітної плати станом на перше число місяця, в якому укладається цей договір.
У звітному періоді на рахунок Фонду зараховано забезпечувальні депозити у сумі 71,46 млн грн.
Забезпечувальний депозит орендодавець повертає орендарю протягом 5 робочих днів після отримання акта повернення з оренди орендованого майна, підписаного без зауважень, а у разі наявності зауважень балансоутримувача або орендодавця – здійснює вирахування з депозиту відповідних сум у рахунок невиконаних зобов’язань орендаря із сплати пені, неустойки, орендної плати, платежів за договором про відшкодування витрат балансоутримувача, зобов’язань орендаря з компенсації суми збитків, завданих орендованому майну.
У разі відмови орендаря від підписання акта повернення з оренди орендованого майна у строк, визначений договором, або створення перешкод у доступі до орендованого майна представників балансоутримувача або орендодавця з метою складання такого акта, або непідписання в установлені строки договору оренди за результатами проведення аукціону на продовження, в якому орендар оголошений переможцем, орендодавець перераховує забезпечувальний депозит у повному обсязі до державного бюджету.

У звітному періоді регіональними відділеннями як орендодавцями державного майна після припинення 31 договору оренди:

• повернено орендарям забезпечувальні депозити у сумі 0,166 млн грн;
• перераховано до державного бюджету (погашення заборгованості з орендної плати, пені, неустойки) – 0,059 млн грн;
• перераховано балансоутримувачу (погашення заборговності з орендної плати, пені) – 0,002 млн грн;
• перераховано на погашення інших фінансових зобов’язань орендаря – 0,003 млн грн.

2.6. Аналітика укладених та продовжених за новим законодавством договорів оренди державного майна

Після набуття чинності Законом про оренду передача об’єктів державної нерухомості в комерційну оренду, а також продовження термінів дії чинних договорів оренди державного майна здійснюється переважно через онлайн-аукціони.
Загалом за новими правилами впродовж 9 місяців 2021 року укладено 1 234 нові договори оренди нерухомого майна та 1 договір оренди ЄМК, а також продовжено дію 3 010 договорів оренди нерухомого майна та 2 договорів оренди ЄМК.
Крім того, за зверненнями орендарів щодо 181 договору оренди з метою приведення у відповідність до вимог Закону про оренду термін їх дії було збільшено до 5 років, щодо 2 договорів набуло чинності рішення суду стосовно його продовження, а саме:

• договір оренди нерухомого державного майна, укладений Регіональним відділенням Фонду по Рівненській та Житомирській областях та ТЗОВ «ЖДАН-СЕРВІС» (https://reyestr.court.gov.ua/Review/98519200) на строк до 18.10.2021;
• договір оренди ЄМК структурного підрозділу (горіл- чаний цех) Бучацького мальтозного заводу, укладений між Регіональним відділенням Фонду по Івано- Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях та ПрАТ «ГАЛІЦІЯ ДИСТИЛЕРІ» (https://reyestr.court.gov.ua/Review/98669150) на строк до 13.04.2025.

У обох випадках суди при прийнятті рішення керувались тим, що орендар не подав відповідну заяву про продовження терміну дії договору оренди у визначений законом строк і орендодавець не повідомив орендаря про припинення договору оренди на підставі закінчення строку та необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна, тобто сторони не виконали вимог, визначених у Законі про оренду. При цьому суди звертали увагу на тому, що відповідно до частини першої статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Детальну інформацію про укладені та продовжені договори оренди викладено у таблиці 2.6.

Таблиця 2.6.

Інформація щодо договорів, укладених за 9 місяців 2021 року за результатами аукціонів на продовження договорів оренди
У звітному періоді за результатами аукціонів на продовження було укладено або продовжено 1 930 договорів оренди нерухомого майна. З них у:

⦁ 816 випадках (42,3 % загального числа продовжених/ укладених договорів) – без підвищення ціни;

⦁ 768 випадках (39,8 % загального числа продовжених/ укладених договорів) за підсумками аукціонів зафіксовано зростання орендної плати менше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою. Загалом таке перевищення становило 0,156 млн грн за місяць, що у перерахунку на рік становить 1,872 млн грн;

⦁ 346 випадках (17,9 % загального числа продовжених/ укладених договорів) зафіксовано зростання орендної плати більше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою. Загалом таке перевищення становило 2,889 млн грн на місяць (у перерахунку на рік – 34,668 млн грн). Із них у 302 випадках договори були продовжено з діючим орендарем, у 44 випадках договори з діючими орендарями було припинено і укладено нові з іншими претендентами, оскільки діючі орендарі не погодилися сплачувати суму, яку запропонував переможець аукціону.

Із 346 договорів, укладених із приростом орендної плати більше ніж на тисячу гривень, орендна плата зросла:

⦁ у 117 випадках (33,8 %) – завдяки конкуренції учасників аукціону;

⦁ у 229 випадках (66,2 %) – у зв’язку зі змінами законодавства, згідно з якими уніфіковану орендну ставку встановлено незалежно від цільового призначення об’єкта на рівні 1 % вартості об’єкта оренди на місяць (або 12 % на рік). У цих випадках ця ставка виявилася вищою, ніж та, яка застосовувалася під час укладення договору, що продовжувався на аукціоні, а також у зв’язку з переоцінкою.

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, у яких договір продовжено з діючим орендарем за відсутності конкуренції з боку інших претендентів, наведено у таблиці 2.7.

Таблиця 2.7.

Слід зазначити про два договори оренди, орендна плата за якими значно збільшилася попри відсутність конкуренції, зокрема, договір оренди 750 ² в Одесі за адресою пр. Шевченка, 1 (орендна плата збільшилася на 348,7 %) і договір оренди 95,5 м² в аеропорту Бориспіль (орендна плата збільшилась на 584,1 %).
У першому випадку збільшення переважно пояснюється збільшенням орендної ставки внаслідок зміни законодавства – з 3 % (за старою методикою визначення орендної плати) до 12 % (за новими правилами оренди).
У другому випадку збільшення пояснюється переоцінкою вартості об’єкта оренди в обліку балансоутримувача з 0,38 до 4,8 млн грн.
Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, у яких орендар скористався своїм переважним правом в ході аукціону, в якому взяли участь інші претенденти, наведено у таблиці 2.8.

Таблиця 2.8.

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, у яких договір оренди укладено з новим орендарем за результатами аукціону на продовження договору оренди, наведено у таблиці 2.9.

Таблиця 2.9.

2.7. Аспекти діяльності Комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду дежавного та комунального майна

Комісія з розгляду скарг у своїй роботі керується Порядком подання, розгляду скарг та пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна (далі – Порядок), затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року № 647. Загальна кількість членів комісії становить – 6 осіб, у тому числі два представники Фонду. Формою роботи комісії є
засідання.
За 9 місяців 2021 року відбулося 30 засідань комісії, на яких розглянуто 116 скарг.
З них по суті розглянуто 74 скарги, з яких 46 скарг задоволено, щодо 28 скарг відмовлено у задоволенні.
Із загальної кількості скарг лише 15,4 % стосувалися діяльності регіональних відділень Фонду, з них: 4 скарги залишено без розгляду у зв’язку з невідповідністю вимогам до подання скарг; щодо 9 скарг відмовлено у їх задоволенні по суті, 5 скарг задоволено.
Задоволеними скаргами встановлені порушення порядку організації, проведення аукціонів такими регіональними відділеннями:

• Регіональне відділення Фонду по Вінницькій та Хмельницькій областях* – порушено вимоги пункту 64 Порядку, а саме: відмінено аукціон після його проведення;
• Регіональне відділення Фонду по Київській, Чернігівській та Черкаській областях** – порушено вимоги пунктів 26 та 55 Порядку, а саме: не зазначено в оголошенні про проведення аукціону первісної та залишкової вартості потенційного об’єкта оренди;
• ⦁ Регіональне відділення Фонду по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях*** – порушено частину дев’яту статті 13 Закону про оренду, а саме: відмовлено у затвердженні протоколу про результати аукціону через подання виписки з ЄДР замість витягу з ЄДР, що на думку комісії є несуттєвою помилкою учасника, яка не вплинула на хід аукціону;
• Регіональне відділення Фонду по м. Києву**** – порушено пункт 29 Порядку, а саме: визначено цільове призначення потенційного об’єкта оренди, що не пов’язано із забезпеченням діяльності органу державної влади або із використанням майна з метою надання послуг, які не можуть бути забезпечені безпосередньо такими закладами, пов’язаних із забезпеченням чи обслуговуванням діяльності таких закладів, їх працівників та відвідувачів;
• Регіональне відділення Фонду по Одеській та Миколаївській областях***** – порушено пункт 78 Порядку, а саме: не дотримано термін затвердження та оприлюднення протоколу про результати аукціону.

З решти задоволених скарг можна виокремити такі види тиових порушень організації, проведення аукціонів:

• 11 скарг – безпідставна дискваліфікація переможців аукціонів;
• 7 скарг – невідповідність оголошень вимогам законодавства;
• 6 скарг – порушення переважного права діючого орендаря;
• 5 скарг – визнання переможцем учасника, що не відповідає умовам аукціону;
• 5 скарг – безпідставне скасування аукціонів;
• 4 скарги – встановлення організаторами аукціонів дискри- мінаційних умов;
• 3 скарги – несвоєчасне підписання/не підписання Організатором протоколу/договору з переможцем.

* https://orenda.gov.ua/rishennia-komisii/vytiah-z-protokolu-zasidannia-komisii-vid-22-04-21/
** https://orenda.gov.ua/rishennia-komisii/vytiah-z-protokolu-zasidannia-komisii-vid-30-04-21/
*** https://orenda.gov.ua/rishennia-komisii/vytiah-z-protokolu-zasidannia-komisii-vid-13-08-21/
**** https://orenda.gov.ua/rishennia-komisii/vytiah-z-protokolu-zasidannia-komisii-vid-06-08-21/
***** https://orenda.gov.ua/rishennia-komisii/vytiah-z-protokolu-zasidannia-komisii-vid-20-08-21/

2.8. Формування переліків першого та другого типу

А. Перелік першого типу
Перелік першого типу – це сукупність усіх рішень орен- додавців про передачу в оренду певного державного майна на електронних аукціонах у електронній торговій системі Прозорро.Продажі.
У звітному періоді перелік доповнено новими об’єктами за рахунок прийнятих Фондом та його регіональними відділеннями 943 рішень. Повну інформацію про об’єкти, включені до Переліку першого типу, можна знайти за посиланням https://orenda.gov.ua/perelik-pershoho-typu/

Б. Перелік другого типу
Законом про оренду та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна (далі – Порядок передачі в оренду) коло пільговиків, які мають право на отримання державного майна в оренду без проведення аукціону, поділено на дві групи залежно від процедури передачі в оренду майна:

• Органи державної влади, органи місцевого самоврядування, установи і організації, діяльність яких
  фінансується за рахунок державного або місцевого бюджету, релігійні організації і дипломатичні представництва, визначені в абзаці другому пункту 114 Порядку передачі в оренду. Ці орендарі отримують майно в оренду за заявницьким принципом. У звітному періоді за заявами таких орендарів прийнято 504 рішенння про включення об’єктів до Переліку другого типу;
• Видавництва, громадські організації, музеї, приватні заклади освіти й інші заявники, які відповідають критеріям, визначеним у абзацах третьому-четвертому пункту 114 Порядку передачі в оренду, які отримують майно в оренду без аукціону, але за умови додаткового розкриття інформації про свою діяльність та/або на засадах певної конкуренції між заявниками. У звітному періоді відповідно до звернень таких орендарів прийнято 20 рішень про включення об’єктів до Переліку другого типу.

Інформацію про найбільші об’єкти оренди, щодо яких прийнято рішення про включення до Переліку другого типу за заявами орендарів, визначених у абзацах третьому-четвертому пункту 114 Порядку передачі в оренду, наведено у таблиці 2.10.

Таблиця 2.10.

* Порівняно із стартовою ціною (88 995,45 грн) ціна закритої пропозиції переможця склала 115 600 грн. Довідково: у разі надходження кількох заяв від закладів освіти щодо одного і того ж об’єкта, договір оренди укладається з особою, яка запропонувала найвищий розмір орендної плати. Орендар запропонував більший порівняно із стартовою ціною розмір орендної плати і став переможцем, оскільки інших претендентів не було.

** Посилання на профіль в соціальній мережі орендаря, на якому опублікована інформація про орендаря та його діяльність: https://www.facebook.com/ profile.php?id=100021697254058

*** Посилання на профіль в соціальній мережі орендаря, на якому опублікована інформація про орендаря та його діяльність: https://m.facebook.com/ profile.php?id=100061613647380&_rdr

**** Посилання на профіль в соціальній мережі орендаря, на якому опублікована інформація про орендаря та його діяльність: https://www.facebook. com/384107835685523/posts/987298318699802/?app=fbl%2F

***** Стартова ціна та ціна закритої пропозиції переможця співпала і склала 15 148,25 грн.

2.9. Підготовка та проведення аукціонів (за інформацією ресурсу Prozorro. Продажі)

За січень-вересень 2021 року орендодавцями в системі Фонду було оголошено 3 861 аукціон на оренду державного майна площею 667,0 тис. м² загальною стартовою ціною 28,0 млн грн.
Із них 2 932 (76 %) було завершено успішно. Інформацію про кількість аукціонів, проведених за участі двох і більше учасників, приріст орендної плати за наслідками проведених аукціонів наведено у таблиці 2.11.
Крім Фонду, організаторами аукціонів з оренди державного майна на ПроЗорро.Продажі є:

Таблиця 2.11.

• державні підприємства за умови, що сукупна площа майна, яке ними передається в оренду, не перевищує 400 м² на підприємство;
• установи в системі Національної академії наук України;
• підприємства в системі оборонного концерну Укроборонпром.
  Порівняльний аналіз аукціонів з оренди, проведених Фондом та іншими організаторами аукціонів, наведено у додатку 7, який також містить аналітику аукціонів з оренди комунального майна і майна двох найбільших акціонерних товариств, що перебувають під контролем держави
• Укрзалізниці та Укрпошти. Порівняння здійснюється за такими критеріями:
• співвідношення успішних аукціонів з 1 учасником до загальної кількості проведених аукціонів;
• співвідношення успішних аукціонів з 2 і більше учасниками до загальної кількості проведених аукціонів;
• співвідношення аукціонів, що не відбулися з 1 учасником, до загальної кількості проведених аукціонів;
• співвідношення аукціонів, що не відбулися з 2 і більше учасниками (маніпулятивні аукціони), до загальної кількості проведених аукціонів.

Фонд як організатор аукціонів має найбільшу питому вагу успішних аукціонів, у яких взяли участь один або більше учас- ників. Частка таких аукціонів становить 80,1 %. За кількістю успішних аукціонів, у яких взяли участь 2 або більше учасників Фонд із часткою 10,4 % посідає третє місце. Перше і друге місце посідають такі організатори: (1) державні підприємства, які виступають організаторами аукціонів самостійно, із часткою 12,1 % і (2) органи місцевого самоврядування із часткою 10,5 %.
Фондом ведеться статистика аукціонів, які проходили за участі 2 і більше учасників, але не завершилися укла- денням договорів, не зважаючи на те, що переможці та- ких аукціонів втратили сплачені ними гарантійні внески. У звітному періоді відбулося 76 таких аукціонів, у тому числі 22 аукціони на продовження існуючих договорів оренди. Загальна сума втрачених переможцями гарантійних внесків за такими аукціонами становить 2,235 млн грн, а середній гарантійний внесок – 29,4 тис. грн. Найчастіше аукціони з конкуренцією, що не відбулися, стосувалися об’єктів, розташованих в аеропортах (18 аукціонів або 24 % загальної кількості аукціонів цієї категорії).
Серед причин, через які переможці аукціонів відмовляються від укладення договорів, найпоширенішими є:

• недостатньо виважене рішення щодо підвищення ціни, прийняте під час аукціону без належних розрахунків;
• неволодіння інформацією про реальний стан об’єкта, який переможець аукціону оглянув після проведення аукціону;
• низька якість зазначеної в оголошенні інформації про об’єкт оренди.

Мають місце випадки свідомого зриву аукціонів, коли учасники заздалегідь усвідомлюють, що не будуть підписувати договір. До цієї категорії слід віднести випадки проведення повторних аукціонів, які не призводять до укладення договору, не зважаючи на повторну участь в них 2 і більше учасників. У звітному періоді зафіксовано 11 таких випадків, інформацію про які наведено у додатку 8.
Разом з тим у 4 з 11 випадків аукціони стали успішними з третьої спроби. Для цих випадків характерним є значне зменшення переможної ставки порівняно з попередніми неуспішними спробами. У середньому розмір переможної ставки зменшився в 5,2 рази; у трьох з 4 випадків переможна ставка зменшилася в 10 або більше разів порівняно з попередніми спробами. Найбільш помірковане зменшення ціни відбулося під час проведення третього повторного аукціону, за яким розмір гарантійного платежу значно збільшився – з 3 тис. грн до 90. тис грн. У решті випадків гарантійний платіж залишився незмінним і склав у середньому 6,4 тис. грн.
Загалом перебіг маніпулятивних аукціонів характеризується багатократним збільшенням стартової ціни при незначних сумах гарантійних платежів. Тому суттєве збільшення гарантійного платежу запобігає маніпуляціям під час проведення аукціонів.
З метою зменшення кількості аукціонів, що зриваються недобросовісними учасниками, Фонд ініціював внесення змін до Порядку передачі в оренду щодо підвищення мінімального розміру гарантійного внеску для аукціонів, стартова ціна за якими визначається на рівні балансової вартості майна. Зміни не торкнулися аукціонів, за якими стартова ціна визна- чається на рівні ринкової вартості майна, яка, серед іншого, застосовується під час продовження договорів на аукціонах. Зміни набули чинності 19 червня 2021 року. Сукупна сума втрачених переможцями 76 аукціонів гарантійних внесків у разі розрахування за новими правилами зросла б на 33 % і становила 2,972 млн грн, при цьому середній розмір гарантійного внеску становив би 39,1 тис. грн.
Зміна способу розпорядження майном з оренди на приватизацію є одним із способів вирішення проблем, пов’язаних з маніпулятивними аукціонами. Зокрема, майно, яке з четвертої спроби не було передано в оренду (комплекс будівель насосної станції в селі Гораївка Хмельницької області) було приватизовано за 10,231 тис. грн*. Гарантійний платіж на неуспішних орендних аукціонах складав лише 7,3 тис. грн, на приватизаційному аукціоні – 88,89 тис. грн. Завдяки цьому майно насосної станції було продано з першої спроби.

2.10. Розгляд Фондом клопотань орендарів про зарахування витрат на здійснення ремонту в рахунок орендної плати, здійснення невід’ємних поліпшень майна, переданого в оренду

Закон про оренду обмежив можливості для отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень. Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень є:

• отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;
• прийняття балансоутримувачем майна рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійс- нення невід’ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення передбаченого договором оренди виду діяльності або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.

У зв’язку з тим, що передача в оренду державного майна на аукціонах була розпочата не так давно і основна маса договорів оренди наразі укладена за старим законодавством коли більшість об’єктів передавалися за результатами вивчення попиту і лише невеликий відсоток на конкурсах, основною підставою відмов у погодженні клопотань орендарів про здійснення невід’ємних поліп- шень є отримання майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.
У звітному періоді Фондом та його регіональним відділенням не було задоволено жодного клопотання про здійснення невід’ємних поліпшень.
Крім того, регіональними відділеннями як орендодавцями державного майна з наведених причин відмовлено 6 орендарям у наданні дозволів на здійснення невід’ємних поліпшень.
Не погоджуючись з рішеннями орендодавців, орендарі зверталися до суду. У звітному періоді суди розглядали 11 справ, предметом яких було визнання судом наданою згоди на здійснення невід’ємних поліпшень. Жодна з цих справ не була розглянута касаційною інстанцією у зв’язку з тим, що Верховний Суд визнавав цю категорію справ недостатньо значущою для перегляду касаційною інстанцією або сторони пропускали встановлений судом строк для виправлення недоліків касаційної скарги. Під час розгляду справ в апеляційних судах єдиної судової практики не було сформовано, у деяких випадках судді займали про- тилежні позиції. Так:

• Східний апеляційний господарський суд, розглядаючи скарги за договорами оренди майна, розташованого у Харкові, у трьох справах підтримав Фонд, в одній справі орендаря;
• Південно-західний апеляційний господарський суд,
• Посилання на приватизаційний аукціон – https://prozorro.sale/auction/UA-PS-2021-08-11-000019-2 розглядаючи скаргу за договором оренди майна, розташованого в Одесі, підтримав орендаря;
• Північно-західний апеляційний господарський суд, розглядаючи скаргу за договором оренди майна, розташованого в Рівному, підтримав орендаря.

На розгляді апеляційний судів перебувають скарги у 2 справах, щодо яких суди першої інстанції:

• ухвалили рішення на користь Фонду – у 1 справі (м. Київ);
• ухвалили рішення на користь орендаря – у 1 справі (м. Рівне).

У трьох справах сторони не подавали апеляційні скарги або пропустили строк на їх подання. У двох з цих справ суди вирішили спір на користь Фонду (Полтава, Рівне), в одній справі (Рівне) – на користь орендаря.
Детальну інформацію щодо рішень судів з питань невід’ємних поліпшень наведено у додатку 9.
За наслідками розгляду справ щодо невід’ємних поліпшень Східним апеляційним господарським судом, який підтримав сторону орендодавця, Фонд у березні 2021 року надав доручення регіональним відділенням Фонду щодо обов’язкового використання аргументів суду в аналогічних спорах.

2.11. Робота Фонду щодо стягнення заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій до державного бюджету

Станом на 30.09.2021 заборгованість орендарів перед державним бюджетом, що не сплачена більш як 3 місяці поспіль, становить 379,6 млн грн (без урахування даних щодо АР Крим).
Розмір заборгованості орендарів, що не сплачена більш як 3 місяці, зменшився у звітному періоді на 221,4 млн порівняно з початком року, що було досягнуто завдяки сплаті заборгованості за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська».
Заборгованість Топ-10 найбільших боржників становить 164,4 млн грн, або 43,7 % загальної суми заборгованості (інформацію наведено у додатку 10). З початку року перелік орендарів-антилідерів щодо розрахунків з державним бюджетом залишається практично незмінним, заборгованість цієї групи боржників сукупно збільшилася майже на 33 млн грн. При цьому:

• сума заборгованості семи боржників зросла;
• сума заборгованості двох боржників залишилася на попередньому рівні;
• сума заборгованості за договорами оренди, укладеними з ПрАТ «Авіакомпанія «Міжнародні авіалінії України», зменшилася на 2,7 млн грн. Скорочення заборгованості досягнуто частково за рахунок сплати боргу орендарем, частково – у зв’язку з перерахунком орендної плати відповідно до прийнятих рішень щодо надання знижок на сплату орендної плати, які відповідно до рішення Уряду застосовуються ретроспективно – з моменту введення карантину. Знижка на сплату орендної плати за договорами оренди, укладеними з ПрАТ «Авіакомпанія «Міжнародні авіалінії України», становить 0,23 млн грн на місяць.

Динаміку заборгованості та її стягнення за останні три роки наведено у таблиці 2.12.

Таблиця 2.12.

Динаміку нарахування/сплати штрафних санкцій орендарям, які мають заборгованість перед державним бюджетом зі сплати орендної плати, наведено у таблиці 2.13.

Таблиця 2.13.

На динаміку пені за 9 місяців 2020 та 2021 років суттєво вплинуло нарахування 2020 році та сплата у 2021 пені за договором оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська».
Динаміку сплати орендарями заборгованості, що утворилася у попередніх звітних періодах, наведено у таблиці 2.14.

Таблиця 2.14.

Такий високий показник сплати заборгованості, що виникла у попередніх звітних періодах, забезпечено за рахунок сплати заборгованості за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська».

2.12. Висвітлення проблемних питань

Повернення з оренди єдиних майнових комплексів Станом на 01.10.2021 обліковується 17 договорів оренди єдиних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів (далі – ЄМК), після припинення яких майно не було повернено державі у встановленому порядку. Лише один з таких договорів припинено у поточному році. Довготривалість процедур повернення пов’язана з низкою таких факторів:

• орендодавець має координувати зусилля щодо повернення майна з органом управління, який повинен визначити державне підприємство, на баланс якого повертається майно;
• поверненню майна передує проведення його інвента- ризації, під час якої проводиться розмежування майна, належного державі, і майна, належного орендарю. У процесі інвентаризації і розмежування повинен брати участь орендар, при цьому саботаж з боку орендаря може призвести до значних затримок.

Основна частина договорів була припинена у зв’язку з закінченням терміну дії (9 договорів ), а також за рішенням суду (6 договорів).
Окрім того, один договір достроково припинено за угодою сторін та один договір – шляхом односторонньої відмови від договору відповідно до статті 782 Цивільного кодексу України у зв’язку з несплатою орендної плати понад 3 місяці.
За результатами моніторингу припинених договорів ЄМК виявлено, що:

• за 9 договорами колишні орендарі після припинення орендних правовідносин і надалі продовжують використовувати майно (інформацію про такі ЄМК наведено у таблиці 2.15).

Таблиця 2.15.

* Порівняно із стартовою ціною (88 995,45 грн) ціна закритої пропозиції переможця склала 115 600 грн. Довідково: у разі надходження кількох заяв від закладів освіти щодо одного і того ж об’єкта, договір оренди укладається з особою, яка запропонувала найвищий розмір орендної плати. Орендар запропонував більший порівняно із стартовою ціною розмір орендної плати і став переможцем, оскільки інших претендентів не було.

** Посилання на профіль в соціальній мережі орендаря, на якому опублікована інформація про орендаря та його діяльність: https://www.facebook.com/ profile.php?id=100021697254058

*** Посилання на профіль в соціальній мережі орендаря, на якому опублікована інформація про орендаря та його діяльність: https://m.facebook.com/ profile.php?id=100061613647380&_rdr

**** Посилання на профіль в соціальній мережі орендаря, на якому опублікована інформація про орендаря та його діяльність: https://www.facebook. com/384107835685523/posts/987298318699802/?app=fbl%2F

***** Стартова ціна та ціна закритої пропозиції переможця співпала і склала 15 148,25 грн.

• за 6 договорами встановлено, що майно не використовується (інформацію про такі ЄМК наведено у таблиці 2.16);

Таблиця 2.16

• за 1 договором не встановлено статусу використання майна – ЄМК ДП «Дніпропетровський державний дослідний завод» (м. Дніпро, Лоцманський Узвіз, 3-Б, орендар – ТОВ «Норт», орендодавець – Регіональне відділення Фонду по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях). Оригінали документів орендної справи вилучено у орендодавця на підставі ухвали суду. Враховуючи відсутність договору оренди, документів щодо складу об’єкта оренди, у орендодавця відсутня можливість здійснити його перевірку, юридичну особу орендаря припинено. З метою відновлення інформації про зазначений об’єкт орендодавцем 13.09.2021 направлено лист до прокуратури щодо повернення вилучених матеріалів;
• 1 об’єкт – ЄМК структурного підрозділу – лікеро-горілчаний цех ДП спиртової та лікеро-горілчаної про- мисловості «Укрспирт» (Вінницька обл., Бершадський р-н, м. Бершадь, вул. Е. Зборовського, 1, орендар – ТОВ «Торгово-промислова компанія Якушев») було передано новому власнику ТОВ «АКВА СОЛАР ІНВЕСТ» після про- дажу ЄМК на аукціоні 28.10.2020 (https://prozorro.sale/auction/UA-PS-2020-10-02-000009-1). Між датою закінчення договору та датою передачі майна новому влас- нику минув 21 місяць. За цей період орендодавцем було нараховано неустойку у сумі 3,1 млн грн, яку орендар не сплатив, у зв’язку з чим орендодавцем подано позов до суду про стягнення заборгованості з неустойки.

За результатами аналізу наведеної інформації щодо повернення ЄМК після припинення договору оренди відслідковується тенденція щодо відсутності заінтересованості уповноважених органів управління приймати об’єкт з оренди до сфери управління, оскільки процес повернення ЄМК з оренди є досить складною, тривалою та відповідальною процедурою, оскільки обов’язки щодо забезпечення функціонування та збереження ЄМК переходять органу управління та визначеного ним підприємства.
У зв’язку з цим органи управління у більшості випадків пропонують після завершення орендних правовідносин передати ЄМК до сфери управління Фонду. Фонд як орган управління пріоритетним шляхом визначає приватизацію таких ЄМК.

Аналіз проведеної роботи щодо нарахування/сплати неустойки за користування державним майном після припинення орендних правовідносин
Важливим інструментом забезпечення виконання орендарями зобов’язань щодо повернення майна після припинення договорів оренди є неустойка. Неустойка нараховується згідно з умовами договорів оренди у подвійному розмірі орендної плати за весь час прострочення повернення майна з оренди.
Динаміку нарахування/сплати неустойки орендарям, які не повернули майно з орендного користування після припинення договорів оренди, наведено у таблиці 2.17.

Таблиця 2.17

Динаміка нарахування/сплати неустойки засвідчила про низький відсоток сплати неустойки орендарями (у звітно- му періоді сплачено 5,6 % нарахованої неустойки), у зв’язку з чим орендодавці одночасно з виселенням колишніх орендарів мають у судовому порядку стягувати нараховану неустойку.

При цьому стрімке збільшення нарахованої у звітному періоді неустойки було зумовлено несвоєчасним повер- ненням з оренди двох ЄМК (із загальної суми 25 млн грн неустойки нараховано за двома договорами).
10 договорів оренди, за якими орендодавцями у звітному періоді нараховано найбільшу суму неустойки за користування майном, яке не було повернено після припинення договору оренди у встановленому законодавством порядку, наведено у додатку 11.

2.13. Втрати державного бюджету в АР Крим та на території проведення операції Об’єднаних сил

Протягом звітного періоду Фондом продовжувалася робота щодо фіксації суми недоотриманої орендної плати за договорами оренди державного майна, яке розташоване на тимчасово окупованій території АР Крим і м. Севастополя та у зоні проведення операції Об’єднаних сил.
Так, Фондом у процесі здійснення заходів з контролю за договорами оренди зафіксовано орієнтовні суми недоотриманої за 9 місяців 2021 року орендної плати в розмірі:

• 97,3 млн грн – за договорами оренди державного майна, яке розташоване на тимчасово окупованій території АР Крим та м. Севастополя, виникнення якої пов’язане з її незаконною анексією;
• 75,6 млн грн – за договорами оренди державного майна, яке розташоване на території Донецької та Луганської областей, що пов’язане з проведенням бойових дій на цих територіях.

Наведена інформація узагальнюється та надається на звернення правоохоронних органів з метою захисту майнових прав держави, а також на запити інших органів державної влади.