Питання 1: Чи має право на викуп орендар, який отримав майно в оренду без проведення конкурсу, в разі якщо згода на здійснення невід’ємних поліпшень на об’єкт отримана орендарем до введення в дію 01.02.2020 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX?
Запит Львівської обласної ради
Відповідь: Так. Невід’ємні поліпшення, згода на які надана до введення в дію 01.02.2020 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, дають право орендарю на викуп орендованого майна, за умови виконання передбачених законодавством вимог.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 06.04.2020 № 10-16-6903
Питання 2: Чи поширюються вимоги статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX (підстава для відмови у погодженні на клопотання про здійснення невід’ємних полапшень) на діючі договори, що були укладені до введення в дію цього Закону?
Запит Криворізької міської ради
Відповідь: В разі якщо договір було укладено до набрання чинності Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX і згода на здійснення невід’ємні поліпшень була надана також до моменту ведення цього Закону, то орендар має право на викуп.
В разі якщо договір укладено за результатами вивчення попиту, але без проведення конкурсу, то зазначене є підставою для відмови у наданні згоди на здійснення невід’ємних поліпшень згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 10.04.2020 № 10-16-7219
Питання 3: Чи вважаються такими, що були отримані на конкурсі договори оренди в розумінні Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019
№ 157-IX, в разі якщо вони були укладені з єдиним заявником за результатами вивчення попиту?
Запит Івано-Франківської міської ради
Відповідь: якщо договір оренди було укладено відповідно до законодавства, яке діяло до введення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX за результатами вивчення попиту, але без проведення конкурсу, то цей договір не вважається таким, який укладено за результатами конкурсу.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 07.04.2020 № 10-16-6942
Питання 4: Щодо можливості надання балансоутримувачем та органом управління майном дозволу на проведення капітального ремонту, реконструкції без процедури визначення та погодження невід’ємних поліпшень.
Запит Державного управління справами
Відповідь: Відповідно до приписів частини шостої статті 21 Закону про оренду отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу є підставою для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень.
У такому випадку орендар може звернутися до балансоутримувача з клопотанням про проведення капітального ремонту об’єкта оренди у порядку, визначеному частинами першою та другою статті
21 Закону про оренду.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 11.06.2020 № 10-16-11400
Питання 5: Щодо деяких питань Одеської міської ради стосовно оцінки об’єкта оренди та проведення капітального ремонту/невід’ємних поліпшень.
Запит від Одеської міської ради
- Чи може орган місцевого самоврядування на підставі свого рішення та відповідно до Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” передавати майно, яке відноситься до переліку І типу за ринковою вартістю? Якщо ні – просимо обґрунтувати.
- У разі неможливості проведення незалежної оцінки об’єкта оренди у випадку, наведеному в питання № 1, пропонується унормувати процедуру проведення ринкової оцінки щодо об’єктів переліку І типу перед наданням згоди на проведення капітального ремонту/невід’ємних поліпшень об’єкта оренди.
- Частиною шостою статті 21 нового Закону про оренду передбачено відмову у здійсненні невід’ємних поліпшень, якщо договір оренди було укладено без проведення конкурсу або аукціону. Орендар уклав договір оренди за результатами вивчення попиту відповідно до старого Закону про оренду, або відповідно до нового Закону про оренду як єдиний учасник аукціону. Чи має такий орендар право на здійснення невід’ємних поліпшень?
Питання 6: Чи має орендар, з яким договір оренди державного або комунального майна було укладено відповідно до законодавства, яке діяло до введення в дію Закону № 157-IX, за результатами вивчення попиту, але без проведення конкурсу, право на отримання згоди балансоутримувача орендованого майна на здійснення на такому майні інших видів будівельних робіт, а не тільки ремонту (зокрема, на здійснення реконструкції або реставрації такого майна) повністю за рахунок власних коштів орендаря (без права на зарахування витрат на здійснення таких робіт в рахунок орендної плати, а також без права на будь-яку компенсацію вартості таких робіт) в порядку та на умовах, визначених частиною першою статті 21 Закону № 157-IX та пунктом 153 Порядку.
Запит Асоціації стивідорних компаній «Одеського морського порту»
Відповідь: Якщо договір оренди державного або комунального майна було укладено відповідно до законодавства, яке діяло до введення Закону № 157-IX, за результатами вивчення попиту, але без проведення конкурсу, то орендар за таким договором має право за умови отримання згоди балансоутримувача орендованого майна на здійснення на такому майні будівельних робіт, передбачених Законом України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (реконструкції, реставрації, капітального ремонту) повністю за рахунок власних коштів орендаря (без права на зарахування витрат на здійснення таких робіт в рахунок орендної плати, а також без права на будь-яку компенсацію вартості таких робіт) в порядку та на умовах, визначених частиною першою статті 21 Закону № 157-IX та пунктом 153 Порядку. Право власності на об’єкти, створені в результаті таких робіт, належатиме державі. Це роз’яснення надається без шкоди для будь-яких вимог, які можуть поширюватися на орендаря в силу дії актів спеціального законодавства, таких як Закон “Про регулювання містобудівної діяльності” та інші.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 23.09.2020 № 10-16-19038
Питання 7: Якими документами повинен бути підтверджений стан об’єкта оренди?
Питання 8: Чи має право орендар на зарахування витратна здійснення капітального ремонту в рахунок орендної плати, якщо чинним орендарем було здійснено невід’ємні поліпшення орендованого майна до введення в дію Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-IX (далі – Закон № 157-IX)?
Запит Регіонального відділення ФДМУ по місту Києву
Відповідь: Стан майна зазначається у Акті приймання-передачі Майна на дату передачі майна в оренду.
Якщо договір оренди державного майна було укладено відповідно до Закону України від 10.04.1992 № 2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна», а також було здійснено невід’ємні поліпшення орендованого майна відповідно до цього законодавства, то орендар за таким договором оренди не має право на зарахування витрат на здійснення таких робіт в рахунок орендної плати у зв’язку з тим, що таке право та вимоги щодо його здійснення виникли з моменту введення в дію Закону № 157-IX.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 05.03.2021 № 10-16-4839.
Питання.
Яку оцінку невід’ємних поліпшень потрібно робити орендарю, який претендує на викуп об’єкта оренди?
Запит виконавчого комітету Криворізької міської ради від 26.01.2021 № 3/6/568.
Відповідь:
Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з умов, що передбачені статтею 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», зокрема, орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу.
З 01 лютого 2020 року введено в дію Закон України від 03 жовтня
2019 року № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду ).
Починаючи з дати набуття чинності Законом про оренду, рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень комунального майна мають право отримати тільки орендарі, що орендували комунальне майно в результаті аукціону або конкурсу.
У свою чергу, згідно з частиною першою статті 8 Закону про оренду вартістю об’єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.
Орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об’єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою статті 21 Закону про оренду, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об’єкта оренди, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року (частина четверта статті 21 Закону про оренду).
Аналогічну норму містить пункт 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483.
Отже, для отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендарю необхідно надати незалежну оцінку.
Незалежна оцінка майна здійснюється на замовлення орендаря.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 17.03.2021 № 10-16-5903.
Питання.
Яку оцінку невід’ємних поліпшень потрібно робити орендарю, який претендує на викуп об’єкта оренди?
Запит виконавчого комітету Криворізької міської ради від 26.01.2021 № 3/6/568.
Відповідь:
Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з умов, що передбачені статтею 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», зокрема, орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу.
З 01 лютого 2020 року введено в дію Закон України від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду ).
Починаючи з дати набуття чинності Законом про оренду, рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень комунального майна мають право отримати тільки орендарі, що орендували комунальне майно в результаті аукціону або конкурсу.
У свою чергу, згідно з частиною першою статті 8 Закону про оренду вартістю об’єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.
Орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об’єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою статті 21 Закону про оренду, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об’єкта оренди, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року (частина четверта статті 21 Закону про оренду).
Аналогічну норму містить пункт 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483.
Отже, для отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендарю необхідно надати незалежну оцінку.
Незалежна оцінка майна здійснюється на замовлення орендаря.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 17.03.2021 № 10-16-5903.
Питання:
Чи має право орендодавець зарахувати вартість проведеної реконструкції об’єкта оренди повністю в рахунок орендної плати?
Запит Берегівської міської ради Закарпатської області від 02.02.2022 № 03-24/70.
Відповідь:
Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені, зокрема в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності Законом.
Відповідно до положень статті 181 Закону України від 10.04.1992 № 2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна» (втратив чинність на підставі Закону) (далі – Закон про оренду) якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право, зокрема, відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту.
Відповідно до статті 58 Конституції України Закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи.
Таким чином, з урахуванням відомостей щодо умов оренди комунального майна та проведення його реконструкції, наведених у листі Берегівської міської ради Закарпатської області від 02.02.2022 № 03-24/70, застосовуються умови відповідного договору та законодавство яке діяло на момент укладання відповідного договору оренди.
Детальна відповідь у листі Фонду від 03.06.2022 № 10-16-6446.