Щодо оцінки об’єкта оренди, затвердження актів оцінки майна (висновків про вартість) та рецензування звіту про оцінку майна

Питання:

1)      Чи можна вважати, що згідно з частиною 5 статті 8 Закону України від 03.10.2019 № 157-IX «Про оренду державного та комунального майна» балансоутримувач має право на відшкодування витрат як під час визначення ринкової (оціночної) вартості, так і під час визначення переоціненої залишкової балансової вартості, оскільки в обох випадках обов’язкові послуги оцінювачів?

2)      Якщо проводилась переоцінка об’єкта оренди на підставі звіту з оцінки майна, чи потрібно заповнювати всі або окремі поля в ЕТС: «Ринкова вартість, грн.», «Дата визначення ринкової вартості», «Інформація про оцінювача та необхідність компенсації оцінки орендарем», «Вартість оцінки, грн.», «Сума компенсації, грн.»?

Запит гр. Дениса Заеца від 05 січня 2022 року

Відповідь:

Пунктами 54 та 111 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, передбачено, що у договорі зазначаються обов’язки орендаря щодо, зокрема, компенсації орендарем витрат, пов’язаних з проведенням переоцінки (оцінки) об’єкта оренди, якщо проведення переоцінки (оцінки) об’єкта вимагається згідно із Законом.

Таким чином, обов’язок відшкодування орендарем витрат балансоутримувача на проведення переоцінки (оцінки) об’єкта оренди є однією із додаткових умов договору оренди і розробляється орендодавцем за пропозицією, зокрема, балансоутримувача.

Стосовно коректності заповнення інформації про об’єкт оренди в електронній торговій системі рекомендуємо звернутися до ДП «Прозорро.Продажі», яке постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483 визначено відповідальним за забезпечення функціонування електронної торгової системи – адміністратором електронної торгової системи.

Детальна відповідь: лист Фонду від 18.03.2022 №10-16-3737

Питання:

При продовженні договору оренди на аукціоні балансоутримувач відмовляється робити оцінку? Чи може чинний орендар зробити оцінку самостійно?

 Відповідь:

Беручи до уваги положення частин 5 та 6 статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та застосовуючи аналогію права Фонд рекомендує наступне:

1. Укладати тристоронні договори на оцінку об’єкта оренди у якому балансоутримувач – замовник, чинний орендар – платник, оцінювач – суб’єкт оціночної діяльність який має відповідний сертифікат з подальшим відшкодуванням орендарю витрат на оцінку (у разі програшу ним аукціону);
2. Якщо балансоутримувач ухиляється від проведення оцінки або від укладення тристороннього договору на оцінку, чинний орендар може виступити замовником оцінки самостійно.

Повна відповідь Фонду: лист від 30.08.2021 № 10-16-19953.

Питання:

1. Чи може стартова орендна плата для оголошення аукціону з продовження договору оренди визначатися виходячи з балансової вартості об’єкта так, як це відбувається з вільними від орендарів об’єктами?
2. Який порядок продовження договорів оренди єдиних майнових комплексів?

Лист Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 17.02.2021 № 2302-вих-11525.

Відповідь:

1. Статтею 8 Закону про оренду (абзац четвертий частини 4) передбачено, що вартість об’єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови наявності, зокрема, такої підстави: об’єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.
2. Відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» продовження договорів оренди єдиних майнових комплексів (далі – ЄМК) відбувається виключно на аукціоні. При оренді ЄМК визначається його ринкова (оціночна) вартість.

Під час проведення оцінки ЄМК з метою продовження договору оренди слід керуватися положеннями Методики оцінки об’єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 року № 629. Зазначена методика передбачає собою проведення інвентаризації майна, проведення аудиту та інших організаційних заходів.

Детальна відповідь: лист ФДМУ від 07.04.2021 № 10-16-7735.

Питання: 
Просимо роз’яснити порядок проведення незалежної оцінки об’єкта оренди у разі продовження договору оренди за результатами аукціону, а саме: чи проводиться оцінка майна у разі продовження договору оренди за результатами аукціону; хто виступає замовником оцінки майна у разі продовження договору оренди за результатами аукціону?

Запит Державної установи «Держгідрографія»

Відповідь: Пунктом 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року (далі – Порядок) не передбачено подання чинним орендарем звіту про ринкову (оціночну) вартість об’єкта оренди при продовженні договору оренди на аукціоні. Із сукупності норм статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (щодо оцінки об’єкта оренди), пунктів 52 та 146 Порядку можна дійти висновку, що ринкова (оціночна) вартість об’єкта оренди з метою продовження договору оренда саме за результатами аукціону визначається на замовлення балансоутримувача, а не чинного орендаря.

Повна відповідь Фонду: лист від 09.11.2020 № 10-16-22790

Питання:
Прошу роз’яснити чи потрібно орендарю, який звертається із заявою про продовження договору оренди без проведення аукціону, надавати орендодавцю звіт про оцінку майна разом із рецензією на цей звіт?

Запит Управління комунального майна Хмельницької міської ради від 10.08.2020 № 366.

Відповідь: Частиною восьмою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що  орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті (без проведення аукціону), зобов’язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.

Аналогічна вимога деталізована у пункті 12.4. Примірного договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 № 820 «Про затвердження примірних договорів оренди державного майна».

Детальна відповідь: лист ФДМУ від 08.10.2020 № 10-16-20466.

Питання.
Прошу роз’яснити:
1. Чи зобов’язаний орендар, договір оренди якого продовжується шляхом проведення аукціону, надавати звіт з незалежної оцінки та рецензію? Якщо так то в які строки?
2. Чим орендодавець має керуватися при прийнятті рішення щодо продовження чи не продовження договору оренди шляхом проведення аукціону?

Звернення РВ ФДМУ по м. Києву  від 31.07.2020 № 30-06/6078

Відповідь:
1. Пунктом 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року (далі – Порядок) не передбачено подання чинним орендарем звіту про ринкову (оціночну) вартість об’єкта оренди при продовженні договору оренди на аукціоні.

Із сукупності норм статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (щодо оцінки об’єкта оренди), пунктів 52 та 146 Порядку можна дійти висновку, що ринкова (оціночна) вартість об’єкта оренди з метою продовження договору оренда саме за результатами аукціону визначається на замовлення балансоутримувача, а не чинного орендаря.

2.Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев’ятою статті 18 Закону (пункт 144 Порядку).

Крім того пунктом 143 Порядку  передбачено, що якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.

Детальна відповідь: лист ФДМУ від 24.11.2020 № 10-16-23908.