Запит АТ КБ «ПриватБанк» від 03.12.2022 № Е.18.0.0.0/4-211203/2049.
Питання:
- Чи є договір діючим до моменту проведення аукціону? Чи не буде на Банк накладено штраф за перебування у приміщенні без підписання документів після закінчення строку дії договору та до моменту проведення аукціону?
- Чи повинен Банк сплачувати орендну плату після закінчення строку дії договору та за відсутності аукціону?
- Чи можливо віднесення Банку до підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню та продовження договору оренди без проведення аукціону?
Відповідь:
До моменту укладення договору з переможцем аукціону, договір вважаєтся продовженим і чинний орендар має право користуватися орендованим майном, сплачувати орендну плату та штрафні санкції у такому випадку не передбачені.
Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори оренди державного майна, які укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством щодо оренди комунального майна.
Підприємства, установи, організації, що надають соціально важливі послуги населенню, визначаються згідно з додатком 4 Порядку передачі майна в оренду.
Детальна відповідь лист Фонду від 26.05.2022 № 10-16-6047.
1. Питання:
Чи втрачає орендар право оренди якщо внаслідок продовження договору оренди на аукціоні орендар відмовився сплачувати ту саму суму, яку запропонували переможці, які, однак, в подальшому також відмовились від укладення договору?
Відповідь. Ні, не втрачає. Такий орендар зберігає право оренди, оскільки орендодавець в такій ситуації зобов’язаний оголосити повторний аукціон у порядку, передбаченому відповідно до абзацу 6 пункту 149 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483.В такому аукціоні орендар, якщо він зареєструвався до участі на аукціоні і погодився сплачувати стартову ціну, зберігає своє переважне право.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 15.03.2021 № 10-24-5682
Лист Фонду від 04.10.2021 № 10-46-23224
2. Питання:
Який механізм реалізації переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди державного та комунального майна?
Відповідь. Відповідно до пункту 149 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 чинний орендар має переважне право на продовження договору оренди в ході аукціону на продовження договору оренди за умови, що він бере участь в такому аукціоні та зробив закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати.
Для реалізації переважного права чинний орендар надає згоду сплачувати орендну плату, що є рівною ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, після чого чинний орендар набуває статусу переможця аукціону на продовження договору оренди.
У разі відмови чинного орендаря сплачувати таку орендну плату він може надати попередню згоду сплачувати орендну плату, що є рівною ціновій пропозицій учасника з наступною за величиною ціновою пропозицією. Якщо чинний орендар погодився з наступною за величиною ціновою пропозицією, то він переходить до статусу очікування результату кваліфікації особи, яка подала найвищу цінову пропозицію.
Згода надається в ході спеціального етапу аукціону шляхом натискання відповідної кнопки в електронній торговій системі.
Про роботу кнопки “переважного права” детальніше дивіться: https://info.prozorro.sale/handbook/perevazhne_pravo
3. Питання:
Після закінчення дії договору оренди об’єкт оренди повертався орендодавцю за актом приймання-передачі та укладався новий договір оренди щодо того самого об’єкта з тим самим орендарем на підставі рішення органу місцевого самоврядування із складанням нового акта приймання-передачі.
Чи підпадає під формулювання «договори, які укладені та продовжуються вперше» вищеописана ситуація.
Відповідь:
Продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою статті 18 Закону про оренду.
Частиною другою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (далі – Закон № 2269) було визначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважався продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Слід зауважити, що механізму реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий термін у Законі № 2269 не було розкрито.
У разі припинення договору оренди та підписання акта приймання-передачі, об’єкт оренди підлягав передачі в оренду відповідно до статтей 7 і 9 Закону № 2269 (погодження з уповноваженим органом управління, проведення оцінки, вивчення попиту тощо).
Тобто, якщо після закінчення дії договору оренди, об’єкт оренди повертався балансоутримувачу за актом приймання-передачі, та в подальшому укладався договір оренди щодо того самого об’єкта оренди з тим самим орендарем, без дотримання процедури визначеної Законом № 2269, то такий договір, на думку Фонду, не вважається новим договором оренди, який вперше може продовжуватись без проведення аукціону.
Детальна відповідь лист Фонду від 22.11.2021 № 10-16-27682
4. Питання: Продовження терміну дії договору оренди державного майна, що перебуває у податковій заставі.
Лист державного підприємства «Управління відомчої воєнізованої охорони»
Відповідь: Відповідно до статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Платник податків зберігає право користування майном, що перебуває у податковій заставі. Відчужувати заставлене майно платник податків може тільки за згодою контролюючого органу.
Враховуючи те, що заборона стосовно передачі в оренду майна, яке знаходиться у податковій заставі, у Законі України «Про оренду державного та комунального майна» та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна», відсутня, таке майно може бути передано в оренду.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 06.12.2021 № 10-46-29041
- Питання:
Чи є діючим договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності кінцевий строк дії якого настав, однак орендарем вчасно та в повному обсязі вжиті заходи щодо його продовження, при цьому нарахування та сплата орендної плати й комунальних платежів не припинялися й після настання кінцевого строку дії договору?
- Питання:
Чи розповсюджується на договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності кінцевий строк дії якого настав, однак орендарем вчасно та в повному обсязі вжиті заходи щодо його продовження, при цьому нарахування та сплата орендної плати й комунальних платежів не припинялися й після настання кінцевого строку дії договору, дія постанови КМУ від 27.05.2022
№ 634 в частині застосування пільгової орендної плати та автоматичного продовження строку дії договору на період воєнного стану?
Відповідь:
Договори оренди державного майна вважаються чинними до прийняття відповідного рішення орендодавцем, передбаченого частиною дев’ятою статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду), а орендодавець зобов’язаний вжити заходів для оголошення аукціону.
До моменту укладення договору з переможцем аукціону, договір вважаєтся продовженим і чинний орендар має право користуватися орендованим майном та штрафні санкції у такому випадку не передбачені.
На сайті orenda.gov.ua розміщена детальна схема продовження договору оренди державного майна, з якою можна ознайомитись за посиланням:
Відповідно до частини першої статті 18 Закону про оренду продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою згаданої статті.
Таким чином договір оренди державного та комунального майна не може вважатися автоматично продовженим, якщо не було проведено аукціон.
Пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» визначена можливість застосування пільгової орендної плати за оренду державного та комунального майна на період воєнного стану.
Детальна відповідь: лист ФДМУ від 05.12.2022 № 10-16-18040.