Розділ 2 Аналітичної довідки про роботу Фонду державного майна України та хід приватизації державного майна за 9 місяців 2020 року «Оренда державного майна»

• *Витяг з Аналітичної довідки про роботу Фонду державного майна України за 9 місяців 2020 року

2. Оренда державного майна

2.1. Нормотворча робота і законодавчі ініціативи

Фонд відповідно до повноважень, визначених Законом України «Про Фонд державного майна України», здійснює державну політику у сфері оренди державного майна та виконує функції орендо­давця державного майна.

З метою реалізації державної політики у сфері оренди державного майна Фондом у звітному періоді здійснювалася робота щодо удосконалення правового регулювання орендних відносин.

На виконання вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду), який введено в дію з 1 лютого 2020 року:

•  розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно». Проект подано на розгляд Кабінету Міністрів України;
•  розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про Примірні договори оренди державного майна». Постанову прийнято Урядом 12 серпня 2020 року за № 820;
•  надано зауваження та пропозиції до проєкту постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку передачі в оренду державного та комунального майна». Постанову прийнято Урядом 03 червня 2020 року за № 843;
•  надано зауваження до проєкту наказу Мінекономіки «Про затвердження Типового договору про проведення електронних аукціонів з передачі майна в оренду між орендодавцем та операто­ром електронного майданчика». Після доопрацювання Мінекономіки проєкту наказу з урахуванням зауважень Мін’юсту Фондом повторно погоджено проєкт наказу без зауважень. Наказ від 02 червня 2020 року № 1032 зареєстровано в Мін’юсті 03 липня 2020 року за № 621/34904;
• розроблено відповідно до абзацу п’ятого підпункту 6 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (далі – постанова від 03 червня 2020 року № 483) проєкт наказу «Про затвердження примірних форм заяв щодо використан­ня переважного права чинним орендарем під час проведення аукціону на продовження договору оренди». Державна регуляторна служба України (далі – ДРС) 12.08.2020 надала висновок, що проєкт наказу не містить норм регуляторного характеру. Фондом наказ зареєстровано 20 серпня 2020 року за № 1411. Мін’юст 24.09.2020 надав висновок про визнання акта таким, що не підлягає державній реєстрації;
• розроблено відповідно до пункту 4 Порядку подання та розгляду заяв на оренду об’єкта оренди, які подаються юридичними особами, передбаченими абзацами четвертим, дев’ятим частини другої статті 15 Закону про оренду, та визначення юридичної особи, з якою укладатиметься договір оренди, що застосовується до появи відповідної технічної можливості в електронній торговій системі (додаток 1 до постанови від 03 червня 2020 року № 483) проєкт наказу Фонду «Про затвердження типової форми бланка цінової пропозиції щодо розміру орендної плати за базовий місяць оренди». ДРС 12.08.2020 надала висновок про те, що проєкт наказу не містить норм регуляторного характеру. Фондом наказ зареєстровано 20 серпня 2020 року № 1410. Доопрацьований наказ 07.10.2020 направлено Мін’юсту на державну реєстрацію та отримання висновку щодо відповідності нормативно-правового акта положенням Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практиці Європейського суду з прав людини.

На виконання вимог Закону України «Про концесію» та з метою приведення нормативно-правових актів у відповідність до цього закону розроблено:

• проєкт наказу Фонду «Про затвердження Порядку проведення перевірки виконання умов договору оренди з метою укладення договору концесії шляхом проведення прямих переговорів з орендарем державного майна». Проєкт наказу направлено на погодження ДРС, яка рішенням від 27.03.2020 № 202 відмовила у погодженні проєкту наказу;
• з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 2015 року № 835 «Про затвердження Положення про набори даних, які підлягають оприлюдненню у формі відкритих даних» проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення зміни у додаток до Положення про набори даних, які підлягають оприлюдненню у формі відкритих даних», яку затверджено 27 травня 2020 року за № 405.

З метою зменшення негативного впливу на діяльність орендарів державного майна карантину, запровадженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS CoV 2», Фондом розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання орендної плати за державне майно під час дії карантину», яку затверджено Урядом 15 липня 2020 року за № 611 (далі – постанова від 15 липня 2020 року за № 611).

2.2. Стан виконання плану щодо надходжень до державного бюджету від оренди

Законом України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» річне бюджетне завдання з надходження від орендної плати за користування цілісним майновим комплексом та іншим державним майном встановлено в розмірі 4,1 млрд грн.

Фондом за 9 місяців 2020 року забезпечено надходження коштів від оренди державного майна до Державного бюджету України в розмірі 965,3 млн грн, що становить 23,54 % виконання річного плану.

Динаміку надходження коштів від оренди державного майна до державного бюджету відображено у таблиці 2.1

Таблиця 2.1

Динаміка надходження коштів від оренди державного майна до державного бюджету, млн грн

Негативний вплив на динаміку надходження коштів від орендної плати у звітному періоді спричинено низкою факторів, зокрема:

• припиненням платежів за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська» на суму 143,7 млн грн за 9 місяців;
• припиненням з жовтня 2019 року платежів за договором оренди групи інвентарних об’єктів, укладеного з ТОВ «ЄВРОПІАН АГРО ІНВЕСТМЕНТ ЮКРЕЙН», внаслідок чого з початку року бю­джет неодоотримав 17,4 млн грн;
• неможливістю укладення, починаючи з 1 лютого 2020 року, нових договорів оренди, призупинення передачі майна в оренду у зв’язку із набранням чинності Закону про оренду і відсутністю низки законодавчих актів, які мав ухвалити Уряд на виконання вимог Закону про оренду;
• призупиненням на час дії обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), значною частиною орендарів орендних платежів до державного бюджету у зв’язку неможливістю вести господарську діяльність. Так, тільки за договорами оренди державного майна ДП «МА «Бориспіль» у звітному періоді бюджет недоотримав більше 70 млн грн.

З урахуванням ситуації, що склалася, Уряд постановою від 15 липня 2020 року № 611 встановив додаткові стимули у вигляді надання значних знижок (від 50 % до 75 %) або звільнення від сплати орендної плати певних категорій орендарів на період карантину.

Фондом застосовано норми вищезазначеної постанови до 1 481 орендаря, за результатами чого за звітний період зменшено орендну плату більш ніж на 73,3 млн грн. Станом на кінець звітного періоду Фондом розглядається питання надання знижок або звільнення від сплати орендної плати ще стосовно 1 042 договорів.

Надходження від орендної плати за 9 місяців 2020 року в розрізі видів орендованого майна відображено на діаграмі 2.1

Діаграма 2.1

Надходження від орендної плати за 9 місяців 2020 року в розрізі видів орендованого майна, млн грн

• нерухоме майно державних підприємств, інше державне майно;
• єдині майнові комплекси державних підприємств і їх структурних підрозділів (у тому числі державного майна, що перебуває на балансі господарських товариств);
• нерухоме майно бюджетних установ.

Загалом з 2000 року органами приватизації забезпечено надходження до державного бюджету коштів від оренди державного майна в сумі близько 14,8 млрд грн.

2.3. Інформація про загальну кількість і структуру договорів оренди

Станом на 30 вересня 2020 року загальна кількість чинних договорів оренди державного майна, укладених Фондом та його регіональними відділеннями, становить 16 191, у тому числі:

• 87 договорів оренди єдиних майнових комплексів державних підприємств, із них 18 договорів оренди єдиних майнових комплексів структурних підрозділів державних підприємств;
• 263 договори оренди майна, що перебуває на балансі господарських товариств, з них 15 договорів оренди окремого індивідуально визначеного майна (позастатутне майно) (порівняно з відповідним періодом минулого року менше на 28).
• Із зазначеної кількості договорів оренди:
• 4 193 укладено з бюджетними установами та іншими організаціями, розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна для яких становить 1 гривню (порівняно з відповідним періодом минулого року менше на 178);
• 898 укладено щодо державного майна, розташованого на тимчасово окупованій території АР Крим та м. Севастополя (876 договорів), а також в населених пунктах окремих районів Донецької і Луганської областей, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження[1] (22 договори). Станом на 2015 рік кількість цих договорів становила 1 818 та з року в рік зменшується. Зменшення кількості таких договорів пов’язано з особливістю методології обліку цієї категорії договорів, відповідно до якої з обліку знімаються договори, строк дії яких сплив. У подальшому Фонд не мав доступу до інформації про таке державне майно. Значно більша кількість договорів, що обліковуються на тимчасово окупованій території АР Крим та м. Севастополя, пояснюється тим, що Фонд не веде облік договорів, строк дії яких закінчився, укладених щодо розташованого на цій території майна. У зв’язку з цим кількість таких договорів у звітності Фонду залишається незмінною.

Орендарі державного майна, розташованого на тимчасово непідконтрольних владі України територіях, згідно із статтею 7 Закону України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції» звільнені від сплати орендної плати.

При цьому загальна площа переданого в оренду нерухомого майна станом на 30.09.2020 складає близько 8,4 млн м², з них 6,7 млн м² площі так званої комерційної оренди (всі договори оренди, крім договорів, за якими встановлено ставку 1 грн на рік) (діаграма 2.2).

Діаграма 2.2

Загальна площа переданого в оренду нерухомого майна, млн м²

Станом на 30 вересня 2020 року загальна кількість договорів, орендодавцями за якими виступають регіональні відділення Фонду, становить 16 172, апарат Фонду – 19.

З метою виконання річного бюджетного завдання з надходження коштів від орендної плати за користування цілісним майновим комплексом та іншим державним майном наказом Фонду від 29 січня 2020 року № 156 встановлено відповідні завдання.

У звітному періоді регіональні відділення Фонду забезпечили надходження коштів від оренди державного майна до державного бюджету в розмірі 931,1 млн грн, апарат Фонду – 34,2 млн грн.

Виконання регіональними відділеннями Фонду річного планового завдання з надходження коштів від оренди державного майна до державного бюджету за 9 місяців 2020 року відображено на малюнку 2.1

Малюнок 2.1

Виконання регіональними відділеннями Фонду річного планового завдання з надходження коштів від оренди державного майна

* інформація щодо договорів оренди державного майна, яке знаходиться на непідконтрольній українській владі території.

** інформація щодо договорів оренди на території тимчасово окупованої АР Крим.

2.4. 50 найбільших договорів оренди за розміром орендної плати: динаміка змін

Інформацію щодо договорів оренди, які увійшли до рейтингу топ 50 як договори з найбільшою орендною платою, нарахованою у вересні 2020 року, наведено у додатку 8. Порівняно з І півріччям поточного року рейтинг договорів залишився практично незмінним за виключенням договору оренди, укладеного з ПП «Паво Груп», який втратив позиції у зв’язку з перерахунком орендної плати відповідно до постанови від 15 липня 2020 року № 611 та договорів оренди, укладених з ТОВ «ФІН ЕКСПЕРТ ПРОДЖЕКТ», ТОВ «БУДТРАНСЕРВІС» (припинили дію після викупу орендарем) та ТОВ «Кофе бар плюс» (припинив дію достроково за згодою сторін), натомість до переліку увійшли ТОВ «КИЇВРІАНТА» (орендна плата 383,7 тис. грн) ТОВ «БРУКЛІН – КИЇВ» (орендна плата 363,4 тис. грн) та ПрАТ Київське центральне конструкторське бюро арматуробудування (орендна плата
360,6 тис. грн).

2.5. Аналіз укладених та припинених договорів оренди державного майна

За 9 місяців 2020 року було укладено 482 нових договори оренди, а припинено 1 534 договори. Слід зазначити, що основними причинами негативної динаміки приросту договорів стали відсутність нормативно-правових актів, необхідних для практичного впровадження Закону про оренду, що в свою чергу заблокувало укладення нових договорів оренди державного майна, а також складна економічна ситуація в Україні, пов’язана з пандемією COVID-2019, яка спровокувала різкий спад платоспроможності орендарів та стала основною причиною дострокового розірвання діючих договорів оренди державного майна.

Фонд здійснює заходи щодо систематизації інформації щодо договорів оренди, які було укладено або продовжено рішенням суду.

Разом з тим слід зазначити, що після набрання 12.09.2020 чинності постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року № 820 «Про Примірні договори оренди державного майна» Фондом відновлено роботу щодо передачі в оренду державного майна. Так, у вересні оголошено 29 аукціонів, за результатами яких у жовтні має бути передано в оренду державне майно площею близько 5,2 тис. м².

Детальну інформацію щодо укладених і припинених договорів оренди наведено на діаграмі 2.3

Діаграма 2.3

Інформація щодо укладених і припинених договорів оренди державного майна

Інформацію щодо договорів оренди державного майна укладених протягом 9 місяців 2020 року, наведено у таблиці 2.2

Таблиця 2.2

Інформація щодо договорів оренди державного майна, укладених протягом
9 місяців 2020 року

* Договори, укладені відповідно до абзацу четвертого частини четвертої статті 9 Закону України «Про оренду державного та ко­мунального майна» від 10 квітня 1992 року № 2269-XII (договори, укладені без конкурсу, включно з договорами оренди з річною орендною платою у розмірі 1 грн).

Інформацію щодо пільгових договорів оренди державного майна, укладених протягом 9 місяців 2020 року, наведено у таблиці 2.3

Таблиця 2.3

Інформація щодо пільгових договорів оренди державного майна, укладених протягом 9 місяців 2020 року

* Без урахування договорів, за якими встановлено орендну плату 1 грн на рік.

Інформацію щодо припинених протягом 9 місяців 2020 року договорів оренди державного майна наведено у таблиці 2.4

Таблиця 2.4

Інформація щодо припинених договорів оренди державного майна протягом 9 місяців 2020 року

У результаті приватизації державного майна 45 договорів оренди (додаток 7) протягом звітного періоду припинено, що зменшить дохідну ча­стину державного бюджету за 2020 рік на понад 14 млн грн орендної плати. За викупну ціну цих об’єктів їх можна було б орендувати в середньому протягом 18,5 років.

Інформацію щодо проведених конкурсів на оренду державного майна протягом 9 місяців 2020 року наведено у таблиці 2.5

Таблиця 2.5

Інформація щодо проведених конкурсів на право оренди державного майна протягом 9 місяців 2020 року

Із загальної кількості договорів оренди, укладених у звітному періоді, за результатами конкурсу укладено лише 3,6 % договорів (або 5,6 % без урахування пільгових договорів). Приріст орендної плати в основному відбувся за рахунок конкурсу щодо об’єкту оренди у пасажирському терміналі F ДП «Міжнародний аеропорт «Бориспіль». Без урахування цього конкурсу оренда плата за рештою 17 договорами оренди в середньому зросла всього на 0,5 % (докладніше у таблиці 2.6).

Таблиця 2.6

Інформація щодо проведених конкурсів на право оренди державного майна протягом 9 місяців 2020 року без врахування конкурсу щодо об’єкту оренди у пасажирському терміналі F ДП «Міжнародний аеропорт «Бориспіль»

2.6. Аналіз роботи щодо продовження договорів оренди у звітному періоді

У звітному періоді продовжено термін дії 3 231 договору оренди:

• відповідно до вимог Закону України від 10 квітня 1992 року № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» та перехідних положень Закону про оренду – 3 159 договорів оренди;
• за процедурою, визначеною Законом про оренду, – 72 договори оренди (більш детальна інформація в таблиці 2.7).

Таблиця 2.7

Інформація щодо продовження договорів оренди за процедурою, визначеною Законом України № 157-IX від 03 жовтня 2019 року
«Про оренду державного та комунального майна»

2.7. Аналіз наданих орендодавцями державного майна згод/відмов на здійснення невід’ємних поліпшень, ремонтів

Інформацію щодо наданих згод орендодавців на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна за 9 місяців 2020 року наведено у таблиці 2.8

Таблиця 2.8

Інформація щодо наданих згод орендодавців на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна за 9 місяців 2020 року

Інформацію щодо відмови орендодавцям на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна за 9 місяців 2020 року наведено у таблиці 2.9

Таблиця 2.9

Відмови орендодавцям на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна за 9 місяців 2020 року

2.8. Робота Фонду щодо стягнення заборгованості з орендної плати до державного бюджету

Станом на 30.09.2020 заборгованість орендарів перед державним бюджетом, що не сплачена більш як три місяці підряд, становить
544,7 млн грн (без урахування даних на тимчасово окупованій території
АР Крим).

Динаміку заборгованості та її стягнення за останні три роки без урахування даних на території АР Крим відображено у таблиці 2.10

Таблиця 2.10

Динаміка заборгованості та її стягнення за останні три роки
(без урахування даних на території АР Крим) млн грн

* Сума заборгованості станом на 30.09.2018 була включена до заборгованості, що стягується відповідно до законів України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» та «Про виконавче провадження».

Більш детально про розмір заборгованості та заходи, які вчиняються орендодавцем з метою стягнення заборгованості по зазначених об’єктах викладено у додатку 6.

Розмір заборгованості орендарів, що не сплачена більш як 3 місяці, у звітному періоді збільшився на 301,8 млн порівняно з початком року.

Основним об’єктивним фактором, що спричинив значний приріст заборгованості, є негативна тенденція розвитку економіки в цілому та окремих її сфер (енергетичної, туристичної тощо), викликана пандемією COVID-19.

Основними договорами оренди, приріст заборгованості за якими склав більше половини загального приросту з початку року, є:

• договори оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська» – на 143,7 млн грн (або 183,2 млн грн за весь час оренди);
• договори оренди у Чорноморському та Миколаївському портах – на 20 млн грн (за весь час оренди – 40 млн грн);
• договори оренди винзаводів в Одеській області – на 4,8 млн грн;
• договори оренди державного майна ДП «МА «Бориспіль» – на 12,7 млн грн (що пов’язано із припиненням платежів орендарями на період розгляду заяв орендарів про здійснення перерахунку орендної плати, на яку розповсюджуються норми постанови від 15 липня 2020 року № 611. Станом на кінець звітного періоду заяви орендарів про перегляд розміру орендної плати під час дії карантину не розглянуто).

Крім цього, ТОВ «СРЗ» накопичено заборгованість у розмірі 26 млн грн за користування державним майном ЄМК ДП «Азовський судоремонтний завод», що не було повернено з оренди.

Динаміку нарахування/сплати штрафних санкцій орендарям, які мають заборгованість перед державним бюджетом зі сплати орендної плати, без урахування даних на території АР Крим відображено у таблиці 2.11

Таблиця 2.12

Динаміка нарахування/сплати штрафних санкцій орендарям, які мають заборгованість перед державним бюджетом зі сплати орендної плати
(без урахування даних на території АР Крим), млн грн

У додатку 7 наведено інформацію щодо 10 договорів оренди, за якими орендодавцями у звітному періоді нараховано найбільшу суму неустойки за користування майном, яке не було повернено після припинення договору оренди у встановленому законодавством порядку.

Динаміку сплати орендарями заборгованості, що утворилася у попередніх звітних періодах, відображено у таблиці 2.12

Таблиця 2.13

Динаміка сплати орендарями заборгованості, що утворилася у попередніх звітних періодах, млн грн

Протягом звітного періоду Фондом продовжувалася робота щодо фіксації суми недоотриманої орендної плати за договорами оренди державного майна, яке розташоване на тимчасово окупованій території АР Крим та м. Севастополя, у зоні проведення операції об’єднаних сил.

Так, Фондом у процесі здійснення заходів з контролю за договорами оренди було зафіксовано орієнтовні суми недоотриманої за 9 місяців 2020 року орендної плати в розмірі:

• 90,6 млн грн – за договорами оренди державного майна, яке розташоване на тимчасово окупованій території АР Крим та м. Севастополя, виникнення якої пов’язане з її незаконною анексією;
• 72,4 млн грн – за договорами оренди державного майна, яке розташоване на території Донецької та Луганської областей, що пов’язане з проведенням бойових дій на цих територіях.
• Зазначена інформація узагальнюється та надається на звернення правоохоронних органів з метою захисту майнових прав держави, а також на запити іншим органам державної влади.

1. Перелік таких населених пунктів визначено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 04 листопада 2014 року № 1085 (у редакції розпорядження Кабінету Міністрів України від 07 лютого 2018 № 79) «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення».
2. 4 рішення орендодавців про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень були відкликані, пооб’єктний перелік наведено у додатку 5.
3. Загальна заборгованість орендарів, що не сплачена більш як 3 місяці, станом на останню дату звітного періоду, яка з ІІІ кварталу 2020 року відображається спільно з даними Донецької та Луганської областей.