Розділ 2 Аналітична довідка про роботу Фонду державного майна України та хід приватизації державного майна за І півріччя 2021 року «Оренда державного майна»

2. Оренда державного майна

1. Примірна форма акта про заміну сторони у договорі оренди нерухомого/іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державноївласності;
2. Типова форма бланка цінової пропозиції щодо розміру орендної плати за базовий місяць оренди;
3. Типові форми заяв щодо використання переважного права чинним орендарем під час проведення аукціону на продовження договору оренди;
4. Примірна форма акта приймання-передачі майна в оренду;
5. Примірна форма акта повернення з оренди нерухомого/іншого окремого індивідуально визначеного майна;
6. Примірна форма акта приймання-передачі єдиного майнового комплексу державного підприємства (його відокремленого структурного підрозділу) у разі продовження договору оренди за результатами аукціону;
7. Примірна форма листа регіонального відділення Фонду щодо повернення забезпечувального депозиту;
8. Примірна форма наказу регіонального відділення Фонду «Про прийняття рішення про задоволення  заяви орендаря щодо продовження договору оренди державного майна без проведення аукціону»;
9. Примірна форма наказу регіонального відділення Фонду «Про прийняття рішення про задоволення заяви орендаря щодо збільшення строку оренди з метою приведення строку дії договору у відповідність із визначеним законодавством мінімальним строком».

Розділ «Перспективне законодавство», який містить:

• проєкти законів та інших нормативно-правових актів, розроблених Фондом;
• нормативно-правові акти у сфері оренди;
• акти Фонду інструктивного характеру (накази і доручення) з питань організації роботи регіональних відділень Фонду як орендодавців державного майна, а також з питань затвердження примірних форм документів щодо оренди державного майна і порядку ведення реєстрів рішень орендодавців з питань оренди державного майна;
• стислу інформацію про те, як орендувати державне майно.

• новини і публікації у сфері оренди;
• висвітлення правових аспектів роботи Комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна, у тому числі електронних аукціонів. Протягом звітного пе–
• ріоду представники Фонду взяли участь у 21 засіданні комісії, на якому було розглянуто 86 скарг учасників аукціонів, з них 31 було задоволено, 55 відхилено;
• звітність, яка складається із щотижневих звітів про орендні аукціони, річної і квартальної звітності щодо роботи Фонду і його регіональних відділень з питань оренди державного майна і реєстру судових процесів щодо укладення, зміни, виконання і припинення
• договорів оренди державного майна.

2.1. Нормотворча робота та законодавчі ініціативи

Фонд здійснює державну політику у сфері оренди державного майна та виконує функції орендодавця державного майна.

З метою реалізації державної політики у сфері оренди державного майна Фондом у звітному періоді здійснювалися заходи щодо удосконалення правового регулювання орендних відносин.

На виконання вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду), який введено в дію з 1 лютого 2020 року:

• розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання розрахунку орендної плати за державне майно». Проєкт на виконання протокольного доручення Кабінету Міністрів України доопрацьовано та узгоджено із заінтересованими органами. Після проведених консультацій з органами влади проєкт постанови та пакет документів до нього 19.03.2021 повторно направлено на розгляд Уряду. Постановою Кабінету Міністрів України від 28 квітня 2021 року № 630 «Деякі питання розрахунку орендної плати за державне майно» затверджено «Методику розрахунку орендної плати за державне майно (набрала чинності 19.06.2021);
• розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку повернення орендованих єдиних майнових комплексів після припинення або розірвання договору оренди». Проєкт постанови Уряду 30.03.2021 направлено на погодження заінтересованим органам влади. До проєкту постанови отримано висновок Секретаріату Кабінету Міністрів України (далі – СКМУ) про відповідність, висновок Мінцифри. 08.06.2021 проєкт постанови направлено на погодження ДРС;
• відповідно до абзацу другого пункту 126 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483, розроблено проєкт наказу Фонду «Про затвердження Переліку цільових призначень, в межах яких можливе внесення змін до договорів оренди, укладених до набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна», в частині зміни цільового призначення орендованого майна». За висновком ДРС проєкт наказу містить норми регуляторного характеру і його прийняття потребує реалізації процедур, передбачених Законом України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності». 08.02.2021 Фондом направлено ДРС аналіз регуляторного впливу проєкту наказу. Рішенням ДРС від 11.03.2021 проєкт наказу погоджено. 22.03.2021 наказ подано на державну реєстрацію Мін’юсту. Наказ Фонду від 22 березня 2021 року № 453 зареєстровано в Мін’юсті 06 квітня 2021 року за № 447/36069;
• на виконання пункту 54 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483, Фондом розроблено проєкт наказу «Про затвердження критеріїв для визначення об’єктів державної власності, щодо яких рішення про затвердження додаткових умов оренди приймається Фондом державного майна України». За висновком ДРС проєкт наказу містить норми регуляторного характеру. Проєкт наказу разом з аналізом регуляторного впливу 09.04.2021 направлено ДРС. Рішенням ДРС від 21.04.2021 проєкт наказу погоджено. 20.05.2021 наказ подано на державну реєстрацію Мін’юсту. Наказ Фонду від 18 травня 2021 року № 828 «Про затвердження критеріїв для визначення об’єктів державної власності, щодо яких рішення про затвердження додаткових умов оренди приймається Фондом державного майна України» зареєстровано в Мін’юсті 01 червня 2021 року за № 723/36345;
• розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 р. № 611». Проєкт постанови надіслано Фондом на погодження заінтересованим органам влади: 05.04.2021 – Мінекономіки, Мінфіну, Мінцифри, 06.04.2021 – НАЗК, 05.04.2021 – Урядовому офісу координації європейської та євроантлантичної інтеграції СКМУ. До проєкту отримано висновок СКМУ про відповідність, висновок Мінцифри про відповідність, рішення ДРС про те, що проєкт постанови Кабінету Міністрів України містить норми регуляторного характеру, та лист Мінфіну про погодження проєкту із зауваженнями. 04.06.2021 проєкт постанови направлено на погодження ДРС. Рішенням від 09.07.2021 ДРС погодила зазначений проєкт постанови;
• розроблено проєкт спільного наказу Фонду та Міністерства оборони України «Про визнання таким, що втратив чинність, наказ Фонду державного майна України та Міністерства оборони України від 26 липня 2000 року № 1549/241 (зі змінами)». У квітні проєкт спільного наказу направлено Міністерству оборони України, яке листом від 03.06.2021 надіслало підписаний проєкт наказу. 09.06.2021 проєкт спільного наказу надіслано ДРС. Рішенням ДРС від 29.06.2021 надано висновок про те, що проєкт спільного наказу не містить норм регуляторного характеру.

2.2. Стан виконання плану щодо надходжень до державного бюджету від оренди

Загалом з 2000 року Фондом та його регіональними відділеннями забезпечено надходження до державного бюджету коштів від оренди державного майна у сумі близько 16,2 млрд грн.

У І півріччі 2021 року від оренди державного майна до Державного бюджету України надійшло 934,62 млн грн, що становить 56,6 % виконання річного плану. Законом України «Про Державний бюджет України на 2021 рік» річне бюджетне завдання з надходження від орендної плати за користування цілісним майновим комплексом та іншим державним майном встановлено в розмірі 1,65 млрд грн.

У звітному періоді регіональні відділення Фонду забезпечили надходження коштів від оренди державного майна до державного бюджету в розмірі 913,25 млн грн, апарат Фонду – 21,37 млн грн.

Динаміку надходження коштів від оренди державного майна до Державного бюджету України у І півріччі 2019, 2020 і 2021 років наведено у таблиці 2.1

Таблиця 2.1

Позитивну динаміку надходження коштів від орендної плати у І півріччі 2021 року порівняно з І півріччям 2020 року забезпечено в першу чергу за рахунок:

сплати понад 290 млн грн заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська»;

запуску в повній мірі процесу передачі державного майна в оренду за новою прозорою процедурою.

Разом з тим продовження карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), не дає змоги наростити обсяги надходжень, оскільки на час дії обмежувальних заходів значна частина орендарів призупинила орендні платежі до сума знижки становить 0,87 млн грн на місяць, або ж державного бюджету, або взагалі відмовилася від оренди державного майна у зв’язку з неможливістю вести господарську діяльність.

Пільги орендарям на час дії карантину

З метою підтримки орендарів і для подолання негативних наслідків пандемії на їх спроможність сплачувати орендну плату Урядом було прийнято постанову від 15 липня 2020 року № 611 «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину», якою встановлено додаткові стимули у вигляді надання знижок від 50 % до 75 %, або звільнення від сплати орендної плати певних категорій орендарів на період карантину.

На час дії обмежувальних карантинних заходів внесено зміни у Цивільний кодекс України щодо конкретизації обставин, за які наймач (орендар) не відповідає та відповідно звільняється від сплати орендної плати.

Таким чином, орендарі, які у зв’язку з встановленими Урядом обмеженнями не використовували орендоване майно, могли скористатися правом на повне звільнення від сплати орендної плати.

Протягом 2020 року знижки або повне звільнення від сплати орендної плати отримали понад 1 600 орендарів, які діятимуть до зняття карантинних обмежень.

У зв’язку з продовження дії карантину на території України регіональним відділенням Фонду і надалі продовжують надходити звернення орендарів щодо надання пільг на сплату орендної плати, відповідно до яких норми актів законодавства про звільнення від орендної плати та про надання знижок у І півріччі 2021 року Фондом було застосовано до 184 договорів оренди, сума знижки становить 0,87 млн грн на місяць, або ж близько 5,2 млн грн на півріччя.

З урахуванням всіх прийнятих рішень з початку дії карантину орендну плату зменшено на суму близько 13 млн грн на місяць, що дало змогу стримати стрімку тенденцію розірвання договорів оренди, зумовлену неспроможністю орендарів у повному обсязі виконувати зобов’язання за договорами оренди.

Загальна сума надходжень від орендної плати у І півріччі 2021 року складалася з надходжень, зазначених у таблиці 2.2

Таблиця 2.2

* Наказом Міністерства фінансів України від 30 грудня 2020 року № 827 було внесено зміни до бюджетної класифікації, а саме доповнено такою позицією: «Кошти гарантійного та реєстраційного внесків, що визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», які підлягають перерахуванню оператором електронного майданчика до відповідного бюджету».

2.3. Інформація про загальну кількість і структуру договорів оренди

Станом на 30 червня 2021 року загальна кількість чинних договорів оренди державного майна, укладених Фондом та його регіональними відділеннями, становила 14 744, у тому числі:

• 78*  договорів оренди ЄМК ДП (-2 договори оренди ЄМК (майновий комплекс ДП «Добропіллявугілля» і підприємства Охтирські теплові мережі (Охтирська ТЕЦ) порівняно з кількістю договорів станом на початок року);
• 14 430 договорів оренди нерухомого майна державних підприємств, установ, організацій (-750 порівняно з кількістю договорів станом на початок року);
• 236 договорів оренди майна, що перебуває на балансі господарських товариств, у тому числі 13 договорів оренди окремого індивідуально визначеного майна (-11 порівняно з кількістю договорів станом початок року).

Із зазначеної кількості договорів оренди:

• 3 660 договорів укладено з бюджетними установами та іншими організаціями, розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна для яких становить 1 гривню (без урахування даних АР Крим);

897 договорів укладено щодо державного майна, розташованого на тимчасово непідконтрольних владі України територіях, а саме: 876 договорів – на окупованій території АР Крим та м. Севастополя і 21 договір – в населених пунктах окремих районів Донецької і Луганської областей, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження**.

Кількість цих договорів в обліку Фонду із року в рік зменшується. Проте станом на 2015 рік таких договорів було 1 818, що пояснюється особливістю методології обліку цієї категорії договорів: договори, строк дії яких сплив, Фондом знімаються з обліку. Фонд не володіє інформацією про подальшу долю державного майна України, яке орендувалося згідно із такими договорами. Порівняно значно більша кількість договорів, що обліковуються на окупованій території АР Крим та м. Севастополя, пояснюється тим, що Фонд не веде облік договорів, строк дії яких закінчився, укладених щодо майна, розташованого на цій території. Тому кількість таких договорів у звітності Фонду залишається незмінною. Орендарі державного майна, розташованого на тимчасово непідконтрольних владі України територіях, звільнені від сплати орендної плати згідно із статтею 7 Закону України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції».

Із загальної кількості договорів регіональні відділення Фонду є орендодавцями за 14 724 договорами, апарат Фонду – за 20 договорами.

Загальна площа нерухомого майна, переданого в оренду, станом на 30.06.2021 становить близько 7,4 млн м² (з них близько 5,9 млн м² площі так званої комерційної оренди, за використання яких державний бюджет отримує кошти). У попередніх звітних періодах співвідношення площі орендованого майна було таким:

•  30.06.2020 – 8,8 млн м² всього (6,9 млн м² – комерційної оренди);
•  30.06.2019 – 8,9 млн м² всього (6,7 млн м² – комерційної оренди).

Інформацію щодо договорів оренди та виконання регіональними відділеннями Фонду завдання з надходження плати за оренду державного майна до Державного бюджету України у І півріччі 2021 року наведено на малюнку 2.1

* У тому числі 36 договорів оренди ЄМК, що розташовані на непідконтрольних та окупованих територіях.

**Перелік населених пунктів визначено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 4 листопада 2014 року № 1085 (у редакції розпорядження Кабінету Міністрів України від 7 лютого 2018 року № 79) «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення».

Малюнок 2.1

2.4. 50 договорів оренди з найбільшим розміром орендної плати: динаміка змін

За 50 договорами, відображеними у рейтингу (додаток 4) договорів з найбільшим розміром орендної плати, у червні поточного року нараховано 53,8 млн грн орендної плати до державного бюджету, що становить 53,8 % загального нарахування орендної плати. З початку року рейтинг залишили:

• найбільший договір оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля», який був припинений достроково за згодою сторін 26.01.2021. Орендна плата за цим договором становила 18,9 млн грн на місяць, що давало змогу договору утримувати лідерську позицію у рейтингу;
• договір оренди структурного підрозділу державної акціонерної енергопостачальної компанії «Сумиобленерго» підприємства Охтирські теплові мережі (Охтирська ТЕЦ), який було припинено на підставі рішення орендодавця у зв’язку з несплатою орендарем (ТОВ «Брокенергія») орендної плати понад три місяці поспіль. Орендна плата за договором становила 0,59 млн грн на місяць;
• договір оренди державного майна, що перебуває на балансі ДП «МА «Бориспіль», укладений з ТОВ «ВОГ КАФЕ», у зв’язку із прийняттям рішення про надання знижки з орендної плати.

До рейтингу потрапили:

• договір оренди державного майна – групи інвентарних об’єктів, що не увійшли до статутного капіталу акціонерного товариства, укладений з ПАТ «Запорізький абразивний комбінат» з орендною платою 0,32 млн грн на місяць;
• договір оренди ЄМК ДНВП «УКРМЕХАНОБР», укладений з ТОВ «Рудомайн» за результатами аукціону з орендною платою 1,1 млн грн на місяць;
• договір оренди нерухомого майна, укладений з державним підприємством обслуговування повітряного руху України з орендною платою 0,3 млн грн на місяць.

2.5. Формування переліків першого та другого типу

А. Перелік першого типу

Перелік першого типу – це сукупність усіх рішень орендодавців про передачу в оренду певного державного майна на електронних аукціонах у електронній торговій системі Прозорро.Продажі.

У звітному періоді перелік було доповнено новими об’єктами за рахунок прийнятих Фондом та його регіональними відділеннями 587 рішень. Повну інформацію про об’єкти, включені до Переліку першого типу, можна знайти за посиланням https://orenda.gov.ua/

Б. Перелік другого типу

Законом про оренду та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна (далі – Порядок передачі в оренду) коло пільговиків, які мають право на отримання державного майна в оренду без проведення аукціону, поділено на дві групи залежно від процедури передачі в оренду майна:

• Органи державної влади, органи місцевого самоврядування, установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевого бюджету, релігійні організації і дипломатичні представництва, визначені в абзаці другому пункту 114 Порядку передачі в оренду. Ці орендарі отримують майно в оренду за заявницьким принципом. У звітному періоді було прийнято 310 рішень про включення об’єктів до Переліку другого типу за заявами таких орендарів;
• Видавництва, громадські організації, музеї, приватні заклади освіти й інші заявники, які відповідають критеріям, визначеним у абзацах третьому-четвертому пункту 114 Порядку передачі в оренду, які отримують майно в оренду без аукціону, але за умови додаткового розкриття інформації про свою діяльність та/або на засадах певної конкуренції між заявниками. У звітному періоді відповідно до звернень таких орендарів було прийнято 11 рішень про включення об’єктів до Переліку другого типу.

Інформацію про найбільші об’єкти оренди, щодо яких було прийнято рішення про включення до Переліку другого типу за заявами орендарів, визначених у абзацах третьому-четвертому пункту 114 Порядку передачі в оренду, наведено у таблиці 2.3

Таблиця 2.3

2.6. Підготовка та проведення аукціонів (за інформацією ресурсу Prozorro.Продажі)

За січень-червень 2021 року орендодавцями в системі Фонду було оголошено 2 605 аукціонів на оренду державного майна площею 458,4 тис. м² загальною стартовою ціною 18,7 млн грн. У середньому 16,4 % загальної кількості аукціонів були проведені за участі двох і більше учасників.

Із них 1 883 (72 %) було завершено успішно. Інформацію про кількість аукціонів, проведених за участі двох і більше учасників, приріст орендної плати за наслідками проведених аукціонів наведено у таблиці 2.4

Таблиця 2.4

Крім Фонду, організаторами аукціонів з оренди державного майна на ПроЗорро.Продажі є:

• державні підприємства за умови, що сукупна площа майна, яке ними передається в оренду, не перевищує відношення аукціонів, що не відбулися з 1 учасником, до загальної кількості проведених аукціонів;
• відношення аукціонів, що не відбулися з 2 і більше учасниками (маніпулятивні аукціони), до загальної кількості проведених аукціонів.

Фондом ведеться статистика аукціонів, які проходили за участі 2 і більше учасників, але не завершилися укладенням договорів попри те, що переможці таких 400 м² на підприємство;

• установи в системі Національної академії наук України;
• підприємства в системі оборонного концерну Укроборонпром.

Порівняльний аналіз аукціонів з оренди, проведених Фондом та іншими організаторами аукціонів, наведено у додатку 5, який також містить аналітику аукціонів з оренди комунального майна і майна двох найбільших акціонерних товариств, що перебувають під контролем держави – Укрзалізниці та Укрпошти. Порівняння здійснюється за такими критеріями:

•  відношення успішних аукціонів з 1 учасником до загальної кількості проведених аукціонів;
•  відношення успішних аукціонів з 2 і більше учасниками до загальної кількості проведених аукціонів;

аукціонів втратили сплачені ними гарантійні внески. У звітному періоді відбулося 53 таких аукціони, у тому числі 18 аукціонів на продовження існуючих договорів оренди. Загальна сума втрачених переможцями гарантійних внесків за такими аукціонами становить 863,9 тис грн, а середній гарантійний внесок – 16 301 грн. Найчастіше аукціони з конкуренцією, що не відбулися, стосувалися об’єктів, розташованих в аеропортах (14 аукціонів або 26 % загальної кількості аукціонів цієї категорії).

• Серед причин, через які переможці аукціонів відмовляються від укладення договорів, найпоширенішими є:
• недостатньо виважене рішення щодо підвищення ціни, прийняте спонтанно під час аукціону, без належних розрахунків;
• необізнаність учасника аукціону з реальним станом об’єкта, який переможець аукціону оглянув лише після проведення аукціону;
• низька якість інформації про об’єкт оренди, зазначеної в оголошенні.

Мають місце випадки свідомого зриву аукціонів, коли учасники заздалегідь усвідомлюють, що не будуть підписувати договір. До цієї категорії слід віднести випадки проведення повторних аукціонів, які не призводять до укладення договору попри повторної участі в них 2 і більше учасників. У звітному періоді зафіксовані 8 таких випадків. Інформацію про них наведено у додатку 6

З метою зменшення кількості аукціонів, що свідомо зриваються недобросовісними учасниками, Фонд ініціював внесення змін до Порядку передачі в оренду щодо підвищення мінімального розміру гарантійного внеску. Зміни набули чинності 19 червня 2021 року. Сукупна сума втрачених переможцями 53 аукціонів гарантійних внесків, якщо б вони були розраховані за новими правилами, зросла б на 85 % і становала 1 600 тис грн, при цьому середній розмір гарантійного внеску складав би 30 170 грн.

2.7. Аналітика укладених та продовжених за новим законодавством договорів оренди державного майна

Після набуття чинності Законом про оренду передача об’єктів державної нерухомості в комерційну оренду, а також продовження термінів дії чинних договорів оренди державного майна здійснюється переважно через онлайн-аукціони.

Загалом за новими правилами впродовж І півріччя 2021 року укладено 753 нових договори оренди нерухомого майна та 1 договір оренди ЄМК, а також продовжено дію 1 968 договорів оренди нерухомого майна та 1 договору оренди ЄМК (детальніше у таблиці 2.5)

Таблиця 2.5

Крім того, за зверненнями орендарів щодо 117 договорів оренди з метою приведення у відповідність з вимогами Закону про оренду термін їх дії було збільшено до 5 років і щодо 1 договору набуло чинності рішення суду щодо його продовження.

Інформація щодо договорів, укладених у І півріччі 2021 року за результатами аукціонів на продовження договорів оренди

У звітному періоді за результатами аукціонів на продовження було укладено або продовжено 1 336 договорів оренди. З них у:

• 576 випадках (43 % загального числа продовжених/ укладених договорів) – без підвищення ціни;
• 538 випадках (40 % загального числа продовжених/укладених договорів) за підсумками аукціонів зафіксовано зростання орендної плати менше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою. Загалом таке перевищення становило 110,88 тис грн за місяць, що у перерахунку на рік становить 1 330,5 тис грн;
• 222 випадках (17 % загального числа продовжених/ укладених договорів) зафіксовано зростання орендної плати більше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою. Загалом таке перевищення становило 1 713,28 тис грн на місяць (у перерахунку на рік – 20 559,36 тис грн). Із них у 188 випадках договори були продовжено з діючим орендарем, у 34 випадках договори з діючими орендарями було припинено і укладено нові з іншими претендентами, оскільки діючі орендарі не погодилися сплачувати суму, яку запропонував переможець аукціону.

Із 222 договорів, укладених із приростом орендної плати більше ніж на тисячу гривень, орендна плата зросла:

• у 60 випадках – завдяки конкуренції учасників аукціону;
• у 162 випадках – у зв’язку зі змінами законодавства, згідно з якими уніфіковану орендну ставку встановлено незалежно від цільового призначення об’єкта на рівні 1 % вартості об’єкта оренди на місяць (або 12 % на рік). У цих випадках ця ставка виявилася вищою, ніж та, яка застосовувалася під час укладення договору, що продовжувався на аукціоні.

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, у яких договір продовжено з діючим орендарем за відсутності конкуренції з боку інших претендентів, наведено у таблиці 2.6

Таблиця 2.6

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, у яких орендар скористався своїм переважним правом в ході аукціону, в якому взяли участь інші претенденти, наведено у таблиці 2.7

Таблиця 2.7

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, у яких договір оренди укладено з новим орендарем за результатами аукціону на продовження договору оренди, наведено у таблиці 2.8

Таблиця 2.8

2.8. Загальна аналітика щодо укладених та припинених договорів оренди

У звітному періоді:

• укладено 753 нових договори оренди на загальну місячну суму орендної плати 3,5 млн грн і один договір оренди ЄМК на суму 1,1 млн грн;
• припинено 1 418 договорів оренди нерухомого майна на загальну місячну суму орендної плати 8,6 млн грн і один договір оренди ЄМК на суму 19,5 млн грн.

Інформацію щодо укладених та припинених договорів оренди державного майна впродовж І півріччя 2021 року наведено у таблиці 2.9

Таблиця 2.9

Найсуттєвішою втратою протягом звітного періоду стало припинення договору оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля», укладеного з ТОВ «ДТЕК Допропіллявугілля», який був першим у рейтингу договорів оренди з найбільшою орендною платою. Договір було укладено на строк до 22.12.2059, проте був припинений достроково за згодою сторін договору на виконання плану заходів щодо утворення АТ за участю державних вугледобувних підприємств та ПАТ «Центренерго», затвердженого розпорядженням Уряду від 05 жовтня 2020 року № 1215-р. Внаслідок дострокового припинення договору державний бюджет втратив надходження від орендної плати у розмірі 18,9 млн грн на місяць. Крім цього, розірвано через несплату орендних платежів договір оренди структурного підрозділу «Охтирські теплові мережі» державної акціонерної енергопостачальної компанії «Сумиобленерго», заборгованість за яким на момент розірвання договору становила 3,7 млн грн, або майже шість місячних орендних платежів.

Другим найбільшим серед припинених договорів оренди державного нерухомого майна є договір із ТОВ «Європіан Агро Інвестмент Юкрейн» із місячною орендою платою 2,95 млн грн (з них до державного бюджету перераховувалося 2,1 млн грн). Платежі за цим договором припинилися в 2019 році. Стосовно боржника 29.05.2020 порушено справу про банкрутство і накладено мораторій на нарахування орендної плати. Договір із ТОВ «Європіан Агро Інвестмент Юкрейн» припинено у звітному періоді в односторонньому порядку на вимогу орендодавця відповідно до статті 782 Цивільного кодексу України.

Інформацію про підстави припинення у звітному періоді інших договорів наведено у таблиці 2.10

Як свідчать дані таблиці, з підстав, пов’язаних із втратою інтересу орендарів до об’єктів оренди, у звітному періоді припинено*:

• 1 101 договір оренди нерухомого майна на загальну суму місячної оренди 3,3 млн грн;
• один контракт оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» на суму місячної оренди 18,9 млн грн.

Без урахування договору з ТОВ «ДТЕК Допропіллявугілля» сума втрат за іншими договорами оренди, припиненими у зв’язку з втратою інтересу орендарів до об’єктів оренди, у звітному кварталі є меншою на 1,3 млн грн суми надходжень від оренди за новими договорами оренди, укладеними протягом звітного періоду (3,5 + 1,1 – 3,3 = 1,3 млн грн).

Велика кількість договорів на значні суми була припинена з підстав, не пов’язаних із втратою орендарями інтересу до об’єктів оренди. Зокрема, 312 тис. грн місячної оренди були втрачені лише через корпоратизацію ДП «Антонов», внаслідок якої орендоване майно втрачає статус державного, а орендна плата повністю зараховується на рахунок корпоратизованого підприємства.

Значні суми оренди втрачені для бюджету через відмови орендодавців продовжувати договори на новий строк, що в більшості випадків пояснюється власними потребами балансоутримувачів в орендованих приміщеннях. З цієї підстави у звітному періоді припинено 152 договори на 639 тис. грн місячної орендної плати. З підстав приватизації об’єкта оренди за участю орендаря (шляхом викупу) або без такої участі (на аукціоні) припинено 31 договір на майже 132 тис. грн орендної плати за місяць.

Також причиною припинення договорів може бути втрата орендарем права на оренду внаслідок неспроможністю запропонувати за об’єкт такий розмір орендної плати, який погодився сплачувати переможець аукціону. У звітному періоді таких договорів було 60 на загальну суму (старої) місячної орендної плати 107 тис. грн.

Інформацію про 10 договорів оренди державного майна з найбільшою орендною платою, припинених, а також укладених у звітному періоді, наведено у додатку 8 та додатку 9 відповідно.

Кількість припинених договорів оренди у звітному періоді вдвічі перевищує кількість нових договорів, укладених за цей період.

Такої суттєвої різниці між укладеними та припиненими договорами та пов’язаних з цим втрат державного бюджету у вигляді недоотриманої орендної плати можливо було уникнути у разі чіткого дотримання орендодавцями державного майна визначених законодавством строків ухвалення рішень, оголошення аукціонів та укладення за їх результатами договорів оренди.

Як свідчить практика, у більшості випадків законодавчо визначені строки орендодавцями не дотримуються (детальну інформацію наведено у таблиці 2.11), що пов’язано, насамперед, з відсутністю ефективної комунікації між орендарем, балансоутримувачем та орендодавцем. З метою налагодження такої комунікації Фондом здійснюється робота щодо запровадження онлайн платформи укладення, зміни і припинення орендних договорів (докладну інформацію наведено у преамбулі до розділу).

Таблиця 2.11

Адміністрування сум забезпечувального депозиту

Договори оренди, укладені (переукладені) у звітному періоді, передбачали, що орендар у день підписання договору або напередодні його укладення повинен сплатити на рахунок орендодавця забезпечувальний депозит у розмірі 2 місячних орендних плат, але в будь-якому разі у розмірі не меншому, ніж розмір мінімальної заробітної плати станом на перше число місяця, в якому укладається цей договір.

У звітному періоді на рахунок Фонду зараховано забезпечувальні депозити у сумі 49 324,3 тис. грн.

Забезпечувальний депозит орендодавець повертає орендарю протягом 5 робочих днів після отримання акта повернення з оренди орендованого майна, підписаного без зауважень, а у разі наявності зауважень балансоутримувача або орендодавця – здійснює вирахування з депозиту відповідних сум у рахунок невиконаних зобов’язань орендаря із сплати пені, неустойки, орендної плати, платежів за договором про відшкодування витрат балансоутримувача, зобов’язань орендаря з компенсації суми збитків, завданих орендованому майну.

У разі відмови орендаря від підписання акта повернення з оренди орендованого майна у строк, визначений договором, або створення перешкод у доступі до орендованого майна представників балансоутримувача або орендодавця з метою складання такого акта, або непідписання в установлені строки договору оренди за результатами проведення аукціону на продовження, в якому орендар оголошений переможцем, орендодавець перераховує забезпечувальний депозит у повному обсязі до державного бюджету.

У звітному періоді регіональними відділеннями як орендодавцями державного майна після припинення договорів оренди:

• повернено орендарям забезпечувальні депозити у сумі 93,5 тис грн;
• перераховано до державного бюджету (погашення заборгованості з орендної плати, пені, неустойки) – 0,99 тис грн;
• перераховано балансоутримувачу (погашення заборгованості з орендної плати, пені) – 1,9 тис грн;
• перераховано на погашення інших фінансових зобов’язань орендаря – 2,8 тис грн.

відмови у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень є отримання майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу. З таких причин у звітному періоді регіональними відділеннями як орендодавцями державного майна відмовлено 5 орендарям у наданні дозволів на здійснення невід’ємних поліпшень. ПАТ «Київхліб» відмовлено у погодженні клопотання про здійснення невід’ємних поліпшень у зв’язку з перебуванням орендованого майна у задовільному стані, який не вимагав додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди.

2.9. Розгляд орендодавцями державного майна клопотань орендарів про зарахування витрат на здійснення ремонту в рахунок орендної плати, здійснення невід’ємних поліпшень майна, переданого в оренду

Закон про оренду обмежив можливості для отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень. Відповідно до частини шостої статті 21 Закону про оренду підставою для поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди.

У звітному періоді Фондом та його регіональним відділенням не було задоволено жодного клопотання про здійснення невід’ємних поліпшень.

Разом з тим рішеннями суду, які набрали чинності, у звітному періоді визнано погодженими клопотання щодо здійснення невід’ємних поліпшень за 5 договорами (інформацію наведено у додатку 10).

2.10. Робота Фонду щодо стягнення заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій до державного бюджету

Станом на 30.06.2021 заборгованість орендарів перед державним бюджетом, що не сплачена більш як 3 місяці поспіль, становить 380,9 млн грн (без урахування даних щодо АР Крим).

Розмір заборгованості орендарів, що не сплачена більш як 3 місяці, зменшився у звітному періоді на 220,1 млн порівняно з початком року, що було досягнуто завдяки сплаті заборгованості за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська».

Заборгованість Топ-10 найбільших боржників становить 166,5 млн грн, або 43,7 % загальної суми заборгованості (інформацію наведено у додатку 11). Протягом звітного періоду заборгованість цієї групи боржників сукупно збільшилася майже на 41 млн грн. При цьому:

сума заборгованості семи боржників зросла;

сума заборгованості двох боржників залишилася на попередньому рівні;

сума заборгованості за договорами оренди, укладеними з ПрАТ «Авіакомпанія «Міжнародні авіалінії України», зменшилася на 0,1 млн грн. Скорочення заборгованості пов’язане з перерахунком орендної плати відповідно до прийнятих рішень щодо надання знижок по сплаті орендної плати, які відповідно до рішення Уряду застосовуються ретроспективно – з моменту введення карантину. Знижка на сплату орендної плати за договорами оренди, укладеними з ПрАТ «Авіакомпанія «Міжнародні авіалінії України», становить 0,23 млн грн на місяць.

Загальна заборгованість орендарів, що не сплачена більш як 3 місяці, починаючи з III кварталу 2020 року, відображається з урахуванням даних підконтрольних територій Донецької та Луганської областей (станом на кінець звітного періоду заборгованість вказаних областей становить 85,6 млн грн).

Динаміку заборгованості та її стягнення за останні три роки наведено у таблиці 2.12

Таблиця 2.12

Динаміку нарахування/сплати штрафних санкцій орендарям, які мають заборгованість перед державним бюджетом зі сплати орендної плати, наведено у таблиці 2.13

Динаміку сплати орендарями заборгованості, що утворилася у попередніх звітних періодах, наведено у таблиці 2.14

Аналіз проведеної роботи щодо нарахування/сплати неустойки за користування державним майном після припинення орендних правовідносин та проблематики повернення з оренди єдиних майнових комплексів

Важливим інструментом забезпечення виконання орендарями зобов’язань щодо повернення майна після припинення договорів оренди є неустойка. Неустойка нараховується згідно з умовами договорів оренди у подвійному розмірі орендної плати за весь час прострочення повернення майна з оренди.

Динаміку нарахування/сплати неустойки орендарям, які не повернули майно з орендного користування після припинення договорів оренди, наведено у таблиці 2.15

Динаміка нарахування/сплати неустойки засвідчила про низький відсоток сплати неустойки орендарями (у звітному періоді сплачено 6 % нарахованої неустойки), у зв’язку з чим орендодавці одночасно з виселенням колишніх орендарів мають у судовому порядку стягувати нараховану неустойку.

10 договорів оренди, за якими орендодавцями у звітному періоді нараховано найбільшу суму неустойки за користування майном, яке не було повернено після припинення договору оренди у встановленому законодавством порядку, наведено у додатку 12

Щодо проблематики повернення з оренди єдиних майнових комплексів

Станом на 01.07.2021 обліковується 16 договорів оренди єдиних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів (далі – ЄМК), після припинення яких майно не було повернено державі у встановленому порядку. Лише один з таких договорів припинено у поточному році. Довготривалість процедур повернення пов’язана з низкою таких факторів:

• орендодавець має координувати зусилля щодо повернення майна з органом управління, який повинен визначити державне підприємство, на баланс якого повертається майно;
• достроково за угодою сторін та 1 договір достроково припинено шляхом односторонньої відмови від договору відповідно до статті 782 Цивільного кодексу України у зв’язку з несплатою орендної плати понад 3 місяці.

За результатами моніторингу припинених договорів ЄМК виявлено, що:

• за 9 договорами колишні орендарі після припинення орендних правовідносин і надалі продовжують використовувати майно (інформацію про такі ЄМК наведено у таблиці 2.16);

Таблиця 2.16

• за 4 договорами майно не використовується, що підтверджено звітами обстеження (інформацію про такі ЄМК наведено у таблиці 2.17);

Таблиця 2.17

• 1 об’єкт – ЄМК структурного підрозділу – лікеро-горілчаний цех ДП спиртової та лікеро-горілчаної промисловості «Укрспирт» було передано новому власнику після приватизації. Між датою закінчення договору та датою передачі майна новому власнику минув 21 місяць. За цей період орендодавцем було нараховано неустойку у сумі 3,57 млн грн, яку орендар не сплатив. Орендодавцем здійснюється підготовка позовної заяви про стягнення заборгованості з неустойки у судовому порядку.

за 2 договорами не вдалося встановити статус використання майна ЄМК:

• ДП «Дніпропетровський державний дослідний завод» (орендар – ТОВ «Норт», орендодавець – регіональне відділення Фонду по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях). Оригінали документів орендної справи вилучено у орендодавця на підставі ухвали суду. Враховуючи відсутність договору оренди, документів щодо складу об’єкта оренди, у орендодавця відсутня можливість здійснити його перевірку, юридичну особу орендаря припинено;
• ДП «Криворізький завод промислової автоматики» (орендар – АТЗТ «Техноскарб», орендодавець – регіональне відділення Фонду по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях). Рішенням суду, переданим на примусове виконання виконавчій службі, визнано бездіяльність Міністерства промислової політики України (правонаступник – Мінекономрозвитку) та зобов’язано вчинити дії щодо прийняття ЄМК з оренди. Орендодавцем узгоджується з уповноваженим органом проведення перевірки об’єкта.

У наведеній інформації відслідковується тенденція віднесення до сфери управління Фонду ЄМК після завершення орендних правовідносин, оскільки уповноважені органи управління у більшості випадків не заінтересовані у їх поверненні після припинення договорів оренди, при цьому Фонд як орган управління пріоритетним шляхом визначає приватизацію ЄМК.

2.11. Втрати державного бюджету в АР Крим та на території проведення операції Об’єднаних сил

Протягом звітного періоду Фондом продовжувалася робота щодо фіксації суми недоотриманої орендної плати за договорами оренди державного майна, яке розташоване на тимчасово окупованій території АР Крим і м. Севастополя та у зоні проведення операції Об’єднаних сил.

Так, Фондом у процесі здійснення заходів з контролю за договорами оренди зафіксовано орієнтовні суми недоотриманої у І півріччі 2021 року орендної плати в розмірі:

• 64,2 млн грн – за договорами оренди державного майна, яке розташоване на тимчасово окупованій території АР Крим та м. Севастополя, виникнення якої пов’язане з її незаконною анексією;
• 46,2 млн грн – за договорами оренди державного майна, яке розташоване на території Донецької та Луганської областей, що пов’язане з проведенням бойових дій на цих територіях.

Наведена інформація узагальнюється та надається на звернення правоохоронних органів з метою захисту майнових прав держави, а також на запити інших органів державної влади.