Щодо зменшення або тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати у разі істотного пошкодження об’єкта оренди

Відповідно до пункту 127 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України
від 03 червня 2020 року № 483 (далі – Порядок) не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема у разі істотного пошкодження об’єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, які настали після підписання сторонами акта приймання-передачі об’єкта, за умови, що відновлення об’єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об’єкта оренди.

У такому разі зменшення орендної плати або тимчасове (на період існування обставин, зазначених у підпункті «а» підпункту 3 пункту 127 Порядку) звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або на підставі рішення суду.

Отже, Порядком встановлена можливість зменшити або тимчасово звільнити орендаря від сплати орендної плати за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування усіх наступних обставин:

1. Істотне пошкодження об’єкта оренди;
2. Істотне пошкодження сталося внаслідок дії обставин непереборної сили;
3. Істотне пошкодження сталося після підписання акта приймання-передачі об’єкта;
4. Відновлення об’єкта до попереднього стану потребує проведення капітального ремонту.

Механізм оперативного реагування виконавчих органів сільських, селищних, міських рад, військових адміністрацій, центральних органів виконавчої влади, органів управління та сил цивільного захисту, спрямований на ліквідацію наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов’язаних із пошкодженням будівель та споруд, на територіях, на яких відсутні або завершено активні фази бойових дій визначений Порядком виконання невідкладних робіт щодо ліквідації наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов’язаних з пошкодженням будівель та споруд, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 № 473 (далі – Порядок невідкладних робіт).

Відповідно до пункту 9 Порядку невідкладних робіт роботи з обстеження пошкоджених об’єктів виконуються відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.04.2017 № 257 (далі – Порядок обстеження).

Пунктом 8¹ Порядку обстеження встановлено, що за результатами обстеження пошкоджених об’єктів виконавцем складається звіт, який має містити висновок про технічний стан, рекомендації щодо подальшої експлуатації (у тому числі щодо можливості виконання робіт із відновлення) або демонтажу (ліквідації), а також в разі потреби відомості про пошкоджені (зруйновані) несучі та огороджувальні конструкції, інженерні системи (із зазначенням ступеня та обсягів пошкоджень), принципові рішення (рекомендації) щодо їх відновлення (підсилення).

Відповідно до Методики проведення обстеження та оформлення його результатів, затвердженої наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 06.08.2022  № 144, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 09.08.2022
за № 898/38234, до звіту за результатами (попереднього або основного (детального)) обстеження пошкодженого об’єкта додається акт обстеження, складеного за результатами проведеного обстеження об’єктів, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів, що повинен містити інформацію щодо визначеної за результатами обстеження категорії пошкоджень об’єкта (форму акта наведено у додатку 7 до цієї Методики).

У розділі «Висновок за результатами обстеження» Акту обстеження, складеного за результатами проведеного обстеження об’єктів, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів, зазначається: висновок щодо можливості подальшої експлуатації; необхідності поточних, капітальних ремонтів об’єкта (частин об’єкта), реконструкції об’єкта (відокремлених частин об’єкта); необхідності демонтажу.

Враховуючи вищевикладене, належним документом, що підтверджує існування усіх обставин, зазначених у підпункті «а» підпункту 3 пункту 127 Порядку, є акт обстеження, складеного за результатами проведеного обстеження об’єктів, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів, у якому зазначена необхідність капітального ремонту об’єкта (частин об’єкта), реконструкції об’єкта (відокремлених частин об’єкта).