Розділ 2 Звіту про роботу Фонду державного майна України та хід приватизації державного майна у 2021 році «Оренда державного майна»

*Витяг зі Звіту про роботу Фонду державного майна України та хід приватизації державного майна у 2021 році

2. Оренда державного майна

2.1. Нормотворча робота і законодавчі ініціативи

Фонд здійснює державну політику у сфері оренди державного майна та виконує функції орендодавця державного майна.

З метою реалізації державної політики у сфері оренди державного майна Фондом у звітному періоді здійснювалися заходи щодо удосконалення правового регулювання орендних відносин.

На виконання вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду), який введено в дію з 1 лютого 2020 року, розроблено:

• проєкт Закону України «Про внесення зміни до деяких законодавчих актів України щодо оренди державного та комунального майна»*. Проєкт закону спрямований на усунення суперечностей Цивільного і Господарського кодексів України та Закону про оренду. Законопроєкт 07.2021 направлено на погодження заінтересованим органам. До законопроєкту 12.08.2021 отримано висновок Мінцифри. Законопроєкт 30.08.2021 направлено на погодження ДРС, рішенням ДРС від 25.10.2021 № 516 проєкт повернено у зв’язку з необхідністю доопрацювання аналізу регуляторного впливу;
• проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання розрахунку орендної плати за державне майно». Постановою Кабінету Міністрів України від 28 квітня 2021 року № 630 «Деякі питання розрахунку орендної плати за державне майно» затверджено «Методику розрахунку орендної плати за державне майно (набрала чинності 06.2021);
• проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку повернення орендованих єдиних майнових комплексів після припинення або розірвання договору оренди». Проєкт постанови Уряду 30.03.2021 направлено на погодження заінтересованим органам. До проєкту постанови отримано висновок Секретаріату Кабінету Міністрів України про відповідність, висновок Мінцифри. 07.2021 отримано зауваження ДРС. Наразітриває доопрацювання проєкту акта з урахуванням наданих зауважень;
• проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 р. № 611». Проєктом постанови передбачається врегулювати питання адаптації знижок для орендарів до умов дії карантину, зважаючи на встановлені Урядом обмеження щодо ведення підприємницької діяльності. Проєкт постанови погоджено заінтересованими органами та 01.09.2021 подано на розгляд Кабінету Міністрів України;
• проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт»**. Проєкт постанови розроблено з метою вдосконалення процедури виконання будівельних робіт на об’єктах державногонерухомого майна, переданих в оренду. Проєкт постанови 07.2021 направлено на по- годження Мінекономіки, Мінфіну, Мінцифри, Мінрегіону, 04.06.2021 – на погодження ДРС. 22.07.2021 отримано висновок Мінцифри, 28.07.2021 – висновок Мінрегіону, яким надано зауваження до проєкту постанови, 04.08.2021 – погодження Мінфіну, 13.08.2021 – висновок ДРС про відсутність в проєкті постанови норм регуляторного впливу, 10.09.2021 – погодження без зауважень Мінекономіки. Положення проєкту інкорпоровано у постанову Кабінету Міністрів України від 23 червня 2021 року № 681 «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва»;
• проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України»***. Проєктом постанови передбачається внести зміни до Примірних договорів оренди державного майна та Методики розрахунку орендної плати за державне майно з метою удосконалення правового регулювання певних відносин між орендарем та орендодавцем, необхідність врегулювання яких випливає з практичної реалізації нового законодавства про оренду. 30.12.2021 проєкт направлено на погодження Мінекономіки, Мінфіну, Мінцифри;

*    https://www.spfu.gov.ua/ua/documents/press-list/fund-regulations-publication/16337.html

**  https://www.spfu.gov.ua/ua/documents/press-list/civil-consultations-electronic/16203.html

***  https://www.spfu.gov.ua/ua/documents/press-list/civil-consultations-electronic/16707.html

• проєкт наказу Фонду «Про затвердження Переліку цільових призначень, в межах яких можливе внесення змін до договорів оренди, укладених до набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна», в частині зміни цільового призначення орендованого майна» відповідно до абзацу другого пункту 126 Порядку передачі в оренду держав- ного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року

№ 483 (далі – Порядок передачі в оренду). Рішенням ДРС від 11.03.2021 проєкт наказу погоджено. 22.03.2021 наказ подано на державну реєстрацію Мін’юсту. Наказ Фонду від 22 березня 2021 року № 453 зареєстровано в Мін’юсті 06 квітня 2021 року за № 447/36069;

• проєкт наказу «Про затвердження критеріїв для визначення об’єктів державної власності, щодо яких рішення про затвердження додаткових умов оренди приймається Фондом державного майна України» на виконання пункту 54 Порядку передачі в оренду. Наказ Фонду від 18 травня 2021 року № 828 «Про затвердження критеріїв для визначення об’єктів державної власності, щодо яких рішення про затвердження додаткових умов оренди приймається Фондом державного майна України» зареєстровано в Мін’юсті 01 червня 2021 року за № 723/36345. Наказом затверджено критерії для об’єктів оренди, щодо яких затвердження додаткових умов буде належати до компетенції Фонду. Реалізація наказу забезпечить єди- ний державний підхід під час розробки додаткових умов при оренду великих об’єктів (більше 500 м2 та при про- довженні договорів ЄМК);
• проєкт спільного наказу Фонду та Міністерства оборони України «Про визнання таким, що втратив чинність, наказу Фонду державного майна України та Міністерства оборони України від 26 липня 2000 року № 1549/241 (зі змінами)». Наказ від 03 серпня 2021 року № 1339/222 зареє- стровано в Мін’юсті 19 серпня 2021 року за № 1094/36716. Спільний наказ від 26 липня 2000 року № 1549/241 скасовано у зв’язку з його невідповідністю положенням Закону про оренду та Порядку передачі в оренду.

2.2. Розроблення та впровадження онлайн платформи управління орендою державного майна

З метою підготовки до відкриття ринку оренди державного майна, а також пошуку можливостей фінансування галузі орендних відносин Фонд державного майна України та Фонд «Євразія» (проєкт міжнародної технічної допомоги

«Прозорість та підзвітність в органах державного управ- ління та послугах (TAPAS)» уклали Меморандум про співробітництво від 05.01.2021 № 1.

У рамках реалізації проєкту передбачається створення онлайн платформи управління орендою державного майна (далі – Платформа) для забезпечення можливості алгоритмізації і автоматизації процесів створення, підпи- сання, оприлюднення документів та рішень, пов’язаних з передачею в оренду державного майна, припиненням орендних відносин, поверненням державного майна із користування орендарів. Платформа має замінити діючий програмний продукт Фонду Етап-Оренда, за допомогою якого здійснюється збір аналітичної інформації про договори оренди і стан розрахунків за ними, та забезпечити електронну взаємодію між потенційними орендарями, балансоутримувачами, їх органами управління, орендодавцями, чинними орендарями та електронною торговою системою «Prozzoro.Продажі» з метою передачі в оренду державного майна.

З метою реалізації проєкту впродовж року:

• розроблено технічне завдання щодо створення платформи;
• за результатами тендеру здійснено відбір розробника платформи;
• укладено договір з розробником та розпочато розробку платформи.

Зовнішній інтерфейс користувача платформи розміщу- ватиметься на сайті orenda.gov.ua. Оскільки робота над створенням платформи ще триває, Фонд запустив сайт в режимі дослідної експлуатації. Станом на звітну дату сайт містить такі розділи:

Розділ «Інтерактивна мапа об’єктів оренди», на яку вже нанесено інформацію про 6 298 об’єктів оренди, у тому числі:

• 2 379 об’єктів, внесених до переліку першого типу;
• 3 890 об’єктів, договори за якими підлягають продовженню на електронних аукціонах у системі Прозорро. Продажі;
• 23 об’єкти, внесені до переліку другого типу;
• 6 об’єктів (єдиних майнових комплексів), договори оренди за якими підлягають продовженню на електро- нних аукціонах у системі Прозорро.Продажі.

За допомогою фільтрів інтерактивної мапи можна також відслідковувати статус об’єкта («включено до переліку»,

«опубліковано оголошення», «орендовано»).

Розділ «Об’єкти списком», у якому працює функціональний фільтр для відбору об’єктів оренди за заданими характеристиками.

Розділ «Орендні реєстри»:

• реєстр актів повернення державного майна з оренди;
• реєстр рішень та інших документів, на підставі яких припиняються орендні відносини;
• реєстр забезпечувальних депозитів, який містить інформацію про: орендарів, які внесли на рахунки Фонду забезпечувальні депозити; розміри сплачених ними депозитів;
• реєстр чинних договорів оренди, який містить інформацію про усі договори оренди, чинні станом на останнє число звітного кварталу;
• реєстр нових договорів оренди, який містить сканкопії усіх договорів оренди, укладених Фондом і його регіональними відділеннями починаючи з дати оприлюднення постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Примірних договорів оренди державно- го майна». Станом на звітну дату на сайті оприлюднено 3 640 таких договорів;
• реєстр приміщень для розміщення новостворених органів державної влади у місті Києві;
• реєстр рішень орендодавців щодо договорів оренди державного майна, який містить реєстр усіх рішень Фонду і його регіональних відділень про продовження договорів оренди без проведення аукціону, про збільшення строку оренди з метою його приведення у відповідність із передбаченим Законом України «Про оренду державного та комунального майна» мінімальним строком;
• реєстр змін до договорів, який містить інформацію щодо укладених угод про внесення змін до договорів оренди, у тому числі типів внесених змін.

Розділ «Судові спори» містить інформацію про судові справи, порушені за позовами Фонду або його регіональ- них відділень до орендарів або за позовами орендарів до Фонду чи його регіональних відділень. Станом на звітну дату до реєстру судових спорів внесено інформацію про 800 справ.

Розділ «Про оренду» містить:

• стислу інформацію про те, як орендувати державне майно;
• нормативно-правові акти у сфері оренди;
• акти Фонду інструктивного характеру (накази і доручення) з питань організації роботи регіональних відділень Фонду як орендодавців державного майна, а також з питань затвердження примірних форм документів щодо оренди державного майна і порядку ведення реєстрів рішень орендодавців з питань оренди державного майна;
• проєкти законів та інших нормативно-правових актів, розроблених Фондом;
• роз’яснення щодо нового законодавства про оренду (станом на 31 грудня 2021 року оприлюднено 55 роз’яснень);
• форми стандартних документів, розроблених Фондом для використання орендарями, потенційними орендарями, балансоутримувачами і орендодавцями під час передачі майна в оренду або повернення майна з оренди;
• калькулятор розрахунку стартової орендної плати та гарантійного внеску для нерухомого майна.

У підрозділі «Форми документів» оприлюднено 9 шаблонів:

• Примірна форма акта про заміну сторони у договорі оренди нерухомого/іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності;
• Типова форма бланка цінової пропозиції щодо розміру орендної плати за базовий місяць оренди*;
• Типові форми заяв щодо використання переважного права чинним орендарем під час проведення аукціону на продовження договору оренди*;
• Примірна форма акта приймання-передачі майна в оренду;
• Примірна форма акта повернення з оренди нерухомого/ іншого окремого індивідуально визначеного майна;
• Примірна форма акта приймання-передачі єдиного майнового комплексу державного підприємства (його відокремленого структурного підрозділу) у разі продовження договору оренди за результатами аукціону;
• Примірна форма листа регіонального відділення Фонду щодо повернення забезпечувального депозиту;
• Примірна форма наказу регіонального відділення Фонду «Про прийняття рішення про задоволення заяви орендаря щодо продовження договору оренди державного майна без проведення аукціону»;
• Примірна форма наказу регіонального відділення Фонду «Про прийняття рішення про задоволення заяви орендаря щодо збільшення строку оренди з метою приведення строку дії договору у відповідність із визначеним законодавством мінімальним строком».

Розділ «Новини» містить новини і публікації у сфері оренди в цілому та новини аукціонів, зокрема, анонси аук- ціонів з оренди, а також щотижневі інформаційні бюлетені актуальних аукціонів.

Розділ «Оскарження аукціонів» висвітлює правові аспекти роботи Комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна, у тому числі електронних аукціонів.

Розділ «Звітність», у якому публікуються щотижневі звіти про орендні аукціони, історії успіху та річна і квартальна звітність щодо роботи Фонду і його регіональних відділень за напрямом оренда державного майна.

2.3. Стан виконання плану щодо надходжень до державного бюджету від оренди

Загалом з 2000 року Фондом та його регіональними відділеннями забезпечено надходження до державного бю- джету коштів від оренди державного майна у сумі близько 16 850 млн грн.

Законом України «Про Державний бюджет України на 2021 рік» річне бюджетне завдання з надходження від орендної плати за користування цілісним майновим комплексом та іншим державним майном встановлено в розмірі 1 650 млн грн.

Упродовж 2021 року від оренди державного майна до Державного бюджету України надійшло 1 623,12 млн грн, що становить 98,37 % виконання річного плану, та 7,45 млн грн – гарантійних і реєстраційних внесків.

Загальна сума доходів державного бюджету від оренди державного майна у звітному періоді складалася з надхо- джень, зазначених у таблиці 2.1.

Динаміку надходження коштів від оренди державного майна до Державного бюджету України за 2019, 2020 і 2021 роки наведено у таблиці 2.2.

* Форми розроблено з метою заповнення прогалин у програмному забезпеченні ЕТС. У подальшому ЕТС «Prozzoro.Продажі» було реалізовано механізм забезпечення переважного права чинного орендаря під час проведення аукціону на продовження договору оренди, у зв’язку з чим зазначені форми втратили актуальність.

* Наказом Мінфіну від 30 грудня 2020 року № 827 внесено зміни до бюджетної класифікації, а саме: доповнено такою позицією: «Кошти гарантійного та реєстраційного внесків, що визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», які підлягають перерахуванню оператором електронного майданчика до відповідного бюджету» (код бюджетної класифікації 21082400).

Позитивну динаміку надходження коштів від орендної плати у звітному періоді порівняно з відповідним звітним періодом минулого року забезпечено в першу чергу за рахунок запуску в повній мірі процесу передачі державного майна в оренду за новою прозорою процедурою, а також сплаті заборгованості орендарів з орендної плати, яка ви- никла у попередні періоди.
На обсяги надходжень до державного бюджету у 2021 році вплинуло запровадження пільг згідно з поста- новою Уряду від 15 липня 2020 року № 611 «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» (далі – Постанова № 611). У зв’язку з послабленням карантинних обмежень у 2021 році Фонд звертався до Уряду з ініціативою переглянути розмір знижок та внести відповідні зміни до зазначеної постанови. Протокольним рішенням Уряду розроблений Фондом проект постано- ви доручено доопрацювати з відповідальними органами влади.

Пільги орендарям на час дії карантину
З метою підтримки орендарів, подолання негативного впливу пандемії на їх спроможність сплачувати орендну плату Урядом у 2020 році прийнято Постанову № 611, якою встановлено додаткові стимули у вигляді надання знижок від 50 % до 75 %, або звільнення від сплати орендної плати певних категорій орендарів на період карантину.
На час дії обмежувальних карантинних заходів внесено зміни у Цивільний кодекс України щодо конкретизації обставин, за настання яких наймач (орендар) не відповідає та звільняється від сплати орендної плати.
Таким чином, орендарі, які у зв’язку з встановленими Урядом обмеженнями не використовували орендоване майно, могли скористатися правом на повне звільнення від сплати орендної плати.
З моменту набуття чинності зазначеними нормативними актами і до кінця 2020 року знижки або повне звільнення від сплати орендної плати отримав 1 631 орендар.
У зв’язку з продовження дії карантину на територіїУкраїни надалі продовжують надходити звернення орендарів щодо надання пільг на сплату орендної плати. Протягом звітного періоду норми зазначеної постанови було застосовано до 300 договорів оренди, сума знижки становить 3,0 млн грн на місяць або близько 36 млн грн за звітний період. З урахуванням всіх прийнятих рішень з початку дії карантину орендну плату за чинними договорами впродовж 2021 року зменшено на 169,8 млн грн (понад 14 млн грн на місяць).

2.4. Інформація про загальну кількість і структуру договорів оренди. 50 найбільших договорів оренди за розміром орендної плати: динаміка змін

Станом на 31 грудня 2021 року загальна кількість чинних договорів оренди державного майна, укладених Фондом та його регіональними відділеннями, становила 14 426, у тому числі:

• 75* договорів оренди ЄМК ДП, що на 5 договорів менше порівняно з кількістю договорів станом на початок року;
• 14 176 договорів оренди нерухомого майна державних підприємств, установ, організацій, що на 1 009 договорів менше порівняно з кількістю договорів станом на початок року;
• 175 договорів оренди майна, що перебуває на балансі господарських товариств, у тому числі 9 договорів орен- ди окремого індивідуально визначеного майна, що на 72 договори менше порівняно з кількістю договорів станом початок року.

Із зазначеної кількості договорів оренди:

• 3 791 договір укладено з бюджетними установами та іншими організаціями, розмір річної плати за оренду нерухомого майна для яких становить 1 гривню (без урахування даних АР Крим);
• 896 договорів укладено щодо державного майна, розташованого на тимчасово непідконтрольних владі України територіях, а саме: 876 договорів на тимчасово окупо- ваній території АР Крим та м. Севастополя і 20 договорів – в населених пунктах окремих районів Донецької і Луганської областей, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження**.

Кількість договорів оренди державного майна, яке перебуває на тимчасово окупованій території АР Крим, а також у населених пунктах окремих районів Донецької і Луганської областей, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, що перебувають на обліку Фонду, щорічно зменшується (станом на 2015 рік таких договорів було 1 818). Договори, строк дії яких закінчився, знімаються з обліку та Фонд не володіє інформацією про подальшу долю державного майна, яке розташоване на тимчасово окупованих територіях. Значно більша кількість договорів, що обліковуються на окупованій території АР Крим та м. Севастополя, поясню- ється тим, що Фонд не веде облік договорів, строк дії яких закінчився, укладених щодо майна, розташованого на цій території. Тому кількість таких договорів у звітності Фонду залишається незмінною. Орендарі державного майна, розташованого на тимчасово непідконтрольних владі України територіях, звільнені від сплати орендної плати згідно із статтею 7 Закону України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції».
Із загальної кількості договорів регіональні відділення Фонду є орендодавцями за 14 407 договорами, апарат Фонду – за 20 договорами.
Загальна площа нерухомого майна, переданого в оренду, станом на 31.12.2021 становить близько 7,7 млн м2 (з них близько 6,1 млн м2 площі так званої комерційної оренди, за використання яких державний бюджет отримує кошти). У попередніх звітних періодах співвідношення площі орендованого майна було таким:

* У тому числі 36 договорів оренди ЄМК, розташованих на непідконтрольних та окупованих територіях.

** Перелік таких населених пунктів визначено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 4 листопада 2014 року № 1085 (у редакції розпоряджен- ня Кабінету Міністрів України від 7 лютого 2018 № 79) «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення».

• 12.2020 – 7,9 млн м2 всього (6,3 млн м2 – комерційної оренди);
• 12.2019 – 8,7 млн м2 всього (6,9 млн м2 – комерційної оренди).

У звітному періоді регіональні відділення Фонду забез- печили надходження коштів від оренди державного майна до державного бюджету в розмірі 1 570,82 млн грн, апарат Фонду – 52,30 млн грн.

Інформацію щодо договорів оренди та виконання регіональними відділеннями Фонду завдання з надходження плати за оренду державного майна до Державного бюджету України за 2021 рік наведено у малюнку 2.16

50 найбільших договорів оренди за розміром орендної плати

У грудні 2021 року за 50 договорами, відображеними у рейтингу договорів з найбільшим розміром орендної плати (додаток 4), нараховано 61,09 млн грн орендної плати, що становить 57 % загального нарахування.

2.5. Загальна аналітика укладених та припинених договорів

У звітному періоді:

• укладено 1 885 договорів оренди нерухомого майна на загальну суму місячної орендної плати 8,98 млн грн та один договір оренди ЄМК на суму 1,1 млн грн;

•  припинено 2 640 договорів оренди нерухомого майна на загальну суму місячної орендної плати 12,8 млн грн і 7 договорів оренди ЄМК на загальну суму 23,7 млн грн.

Інформацію щодо укладених та припинених договорів оренди державного майна впродовж 2021 року наведено у таблиці 2.3

Інформацію про 10 договорів оренди державного майна з найбільшою орендною платою, припинених, а також укладених у звітному періоді, наведено у додатку 5 та додатку 6 відповідно.
З метою здійснення об’єктивної оцінки перспектив розвитку орендних правовідносин Фондом ведеться моніторинг припинених договорів, зокрема, у розрізі підстав припинення. У таблиці 2.4

наведено класифікацію припинених у 2021 році договорів оренди за підставами припинення.
З метою аналізу динаміки орендних відносин Фонд веде облік припинених договорів залежно від причини припинення:

• договори, припинені через небажання орендаря продовжувати орендні відносини;
• договори, припинені з інших підстав.

До першої групи належать такі підстави припинення:
(1) дострокове розірвання договору за домовленістю сторін, (2) відмова від договору відповідно до статті 782 ЦК України внаслідок несплати орендних платежів понад 3 місяці, (3) розірвання договору в судовому порядку через порушення договору з боку орендаря,
(4) термін дії договору закінчився і орендар не подав заяву на продовження договору, (5) аукціон на продовження договору оренди визнано таким, за результатами якого об’єкт не було передано в оренду.
До другої групи належать такі підстави припинення: приватизація об’єктів оренди, корпоратизація балансоутри- мувачів орендованого майна та відмова орендодавців (зокрема з ініціативи балансоутримувачів) продовжувати договори оренди після їх завершення, інші підстави.
Велику кількість договорів на значні суми орендної плати припинено з підстав, не пов’язаних із втратою орендарями інтересу до об’єктів оренди.
Значні суми орендної плати втрачені для бюджету через відмови орендодавців продовжувати договори на новий строк, що в більшості випадків пояснюється власними потребами балансоутримувачів в орендованих приміщеннях. З цієї підстави у звітному періоді припинено 261 договір загальною сумою орендної плати 1,297 млн грн на місяць. У зв’язку з приватизацією об’єкта оренди за участю орендаря (шляхом викупу) або без такої участі (на аукціоні) припинено 51 договір з орендною платою 1,949 млн грн на місяць.
У зв’язку з корпоратизацію державних підприємств у звітному періоді припинено 3 договори на суму 0,318 млн грн.
Також причиною припинення договорів може бути втрата орендарем права на оренду внаслідок неспроможності запропонувати за об’єкт такий розмір орендної плати, який погодився сплачувати переможець аукціону. У звітному періоді таких договорів було 83 на загальну суму 0,342 млн грн.

Адміністрування сум забезпечувального депозиту
Договори оренди, укладені (переукладені) у звітному періоді, передбачали, що орендар у день підписання договору або напередодні його укладення повинен сплатити на рахунок орендодавця забезпечувальний депозит у розмірі 2-х місячних орендних плат, але не меншому, ніж розмір мінімальної заробітної плати станом на перше число місяця, в якому укладається цей договір.

Протягом звітного періоду на рахунок Фонду зараховано забезпечувальні депозити у сумі 109,43 млн грн.

Забезпечувальний депозит орендодавець повертає орендарю протягом 5 робочих днів після отримання акта повернення орендованого майна, підписаного без зауважень. У випадку наявності зауважень балансоутримувача або орендодавця з депозиту здійснюється вирахування відповідних сум у рахунок невиконаних зобов’язань орендаря із сплати пені, неустойки, орендної плати, платежів за договором про відшкодування витрат балансоутримувача, зобов’язань орендаря з компенсації суми збитків, завданих орендованому майну.

У разі відмови орендаря від підписання акта повернення з оренди майна у визначений договором строк або створення перешкод у доступі до орендованого майна представників балансоутримувача або орендодавця для складання такого акта, або непідписання в установлені строки договору оренди за результатами проведення аукціону на продовження, в якому орендар оголошений переможцем, орендодавець перераховує забезпечувальний депозит у повному обсязі до державного бюджету.

У звітному періоді регіональними відділеннями Фонду як орендодавцями державного майна після припинення укладених у новій редакції договорів оренди:

• повернено орендарям забезпечувальні депозити у сумі 0,470 млн грн;
• перераховано до державного бюджету (погашення заборгованості з орендної плати, пені, неустойки) – 0,903 млн грн;
• перераховано балансоутримувачу (погашення заборгованості з орендної плати, пені) – 0,013 млн грн;
• перераховано на погашення інших фінансових зобов’язань орендаря – 0,003 млн грн.

2.6. Аналітика укладених та продовжених за новим законодавством договорів оренди державного майна

Після набуття чинності Законом про оренду передача

об’єктів державної нерухомості в комерційну оренду, а також продовження термінів дії чинних договорів оренди державного майна здійснюються переважно через онлайн-аукціони.

Загалом за новими правилами впродовж 2021 року укладено 1 885 нових договорів оренди нерухомого майна та 1 договір оренди ЄМК, а також продовжено дію 4 400 договорів оренди нерухомого майна та 3 договорів оренди ЄМК.

Крім того, з метою приведення у відповідність до вимог Закону про оренду за зверненнями орендарів було збільшено до 5 років термін дії 277 договорів оренди. Щодо 12 договорів набуло чинності рішення суду стосовно його продовження.

У більшості випадків під час прийняття рішень суди керувалися тим, що орендар у визначений законом строк не подав відповідну заяву про продовження терміну дії договору оренди, орендодавець не повідомив орендаря про припинення договору оренди на підставі закінчення строку та необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна, тобто сторони не виконали вимог, визначених Законом про оренду. При цьому суди звертали увагу на те, що відповідно до частини першої статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Детальну інформацію про укладені та продовжені договори оренди викладено у таблиці 2.5

Інформація щодо договорів, укладених у 2021 році за результатами аукціонів на продовження договорів оренди

У звітному періоді за результатами аукціонів на продовження було укладено або продовжено 2 747 договорів оренди нерухомого майна. З них у:

• 1 141 випадку (41,5 % загального числа продовжених/ укладених договорів) – без підвищення ціни;
• 1 119 випадках (40,7 % загального числа продовжених/ укладених договорів) за підсумками аукціонів зафіксовано зростання орендної плати менше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою.

Загалом таке перевищення становило 0,276 млн грн за місяць, що у перерахунку на рік становить 3,312 млн грн;

• 487 випадках (17,8 % загального числа продовжених/ укладених договорів) зафіксовано зростання орендної плати більше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою. Загалом таке перевищення становило 7,998 млн грн на місяць (у пе- рерахунку на рік – 95,983 млн грн). Із них у 422 випадках договори були продовжені, а у 65 випадках укладено нові договори з іншими претендентами, оскільки діючі орендарі не погодилися сплачувати суму, яку запропонував переможець аукціону.

Із 487 договорів, укладених із приростом орендної плати більше ніж на тисячу гривень, орендна плата зросла:

• у 199 випадках (40,9 %) – завдяки конкуренції учасників аукціону;
• у 288 випадках (59,1 %) – у зв’язку зі змінами законодавства, згідно з якими уніфіковану орендну ставку встановлено незалежно від цільового призначення об’єкта на рівні 1 % вартості об’єкта оренди на місяць (або 12 % на рік). У цих випадках ставка виявилася вищою, ніж та, яка застосовувалася під час укладення договору, що продовжувався на аукціоні, а також у зв’язку з переоцінкою.

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, які продовжено з діючим орендарем за відсутності конкуренції з боку інших претендентів, наведено у таблиці 2.6.

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, в ході аукціону на продовження яких орендар скористався своїм переважним правом за участі інших претендентів, наведено у таблиці 2.7.

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, які укладено з новим орендарем за результатами аукціону на продовження договору оренди, наведено у таблиці 2.8

2.7. Аспекти діяльності Комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна

Комісія з розгляду скарг у своїй роботі керується Порядком подання, розгляду скарг та пропозицій сто- совно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна (далі – Порядок), затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року № 647.
Загальна кількість членів комісії становить 6 осіб, у тому числі два представники Фонду. Формою роботи комісії є засідання.
У 2021 році відбулося 42 засідання комісії, на яких розглянуто 167 скарг, з них по суті розглянуто 105 скарг, 66 з яких задоволено, щодо 39 скарг відмовлено у задоволенні. Із загальної кількості скарг лише 29 стосувалися діяльності регіональних відділень Фонду, з них: 7 скарг залишено без розгляду у зв’язку з невідповідністю вимогам до подання скарг; щодо 17 скарг відмовлено у їх задоволенні по суті, 5 скарг задоволено.
З решти задоволених скарг можна виокремити такі види типових порушень організації проведення аукціонів:

• 14 скарг – безпідставна дискваліфікація переможців аукціонів;
• 11 скарг – безпідставне скасування аукціонів;
• 9 скарг – невідповідність оголошень вимогам законодавства;
•  8 скарг – встановлення організаторами аукціонів дискримінаційних умов;
• 7 скарг – несвоєчасне підписання/не підписання Організатором протоколу/договору з переможцем;
• 6 скарг – порушення переважного права діючого орендаря;
•  6 скарг – визнання переможцем учасника, що не відповідає умовам аукціону.

2.8. Формування переліків першого та другого типу

А. Перелік першого типу
Перелік першого типу – це сукупність усіх рішень орендодавців про передачу в оренду певного державного майна на електронних аукціонах у електронній торговій системі Прозорро.Продажі.
У звітному періоді перелік доповнено новими об’єктами за рахунок прийнятих Фондом та його регіональними відділеннями 1 317 рішень. Повну інформацію про об’єкти, включені до Переліку першого типу, можна знайти за посиланням https://orenda.gov.ua/.
Б. Перелік другого типу
Законом про оренду та Порядком передачі в оренду коло пільговиків, які мають право на отримання державного майна в оренду без проведення аукціону, поділено на дві групи залежно від процедури передачі в оренду майна:

• органи державної влади, органи місцевого самовря- дування, установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевого бюджету, релігійні організації і дипломатичні представництва, визначені в абзаці другому пункту 114 Порядку передачі в оренду. Ці орендарі отримують майно в оренду за заяв- ницьким принципом. У звітному періоді за заявами таких орендарів прийнято 746 рішень про включення об’єктів до Переліку другого типу;
• видавництва, громадські організації, музеї, приватні заклади освіти й інші заявники, які відповідають критеріям, визначеним у абзацах третьому- четвертому пункту 114 Порядку передачі в оренду, які отримують майно в оренду без аукціону, але за умови додаткового розкриття інформації про свою діяльність та/або на засадах певної конкуренції між заявниками. У звітному періоді відповідно до звернень таких орендарів прийнято 23 рішення про включення об’єктів до Переліку другого типу.

2.9. Підготовка та проведення аукціонів

У 2021 році орендодавцями в системі Фонду було оголошено 5 173 аукціони на оренду державного майна площею 909,7 тис. м2 загальною стартовою ціною 39,3 млн грн. З них 3 899 (75 %) було завершено успішно.

Інформацію про кількість аукціонів, проведених за участі двох і більше учасників, приріст орендної плати за наслідками проведених аукціонів наведено у таблиці 2.9

Дотримання у сфері оренди державного майна принципів відкритості та змагальності, створення сприятливих умов для залучення інвестицій дає змогу визначити на аукціоні справедливу орендну плату для інвестиційно привабливих об’єктів та виокремити під час проведення аукціону об’єкти, які у поточному стані не цікаві або цікаві лише обмеженому колу орендарів, проте з метою залучення коштів на їх відновлення та модернізацію можуть бути передані в оренду за нижчою ціною. Детальну інформацію щодо таких аукціонів наведено у таблиці 2.10

Крім Фонду, організаторами аукціонів з оренди державного майна на Prozorro.Продажі є:

• державні підприємства за умови, що сукупна площа майна, яке ними передається в оренду, не перевищує 400 м2 на підприємство;
• установи в системі Національної академії наук України;
• підприємства в системі оборонного концерну Укроборонпром.

Порівняльний аналіз аукціонів з оренди, проведених Фондом та іншими організаторами аукціонів, наведено у додатку 8, який також містить аналітику аукціонів з оренди комунального майна і майна двох найбільших акціонерних товариств, що перебувають під контролем держави – Укрзалізниці та Укрпошти. Порівняння здійснюється за такими критеріями:

• співвідношення успішних аукціонів з 1 учасником до загальної кількості проведених аукціонів;
• співвідношення успішних аукціонів з 2 і більше учасниками до загальної кількості проведених аукціонів;
• співвідношення аукціонів, що не відбулися з 1 учасником, до загальної кількості проведених аукціонів;
• співвідношення аукціонів, що не відбулися з 2 і більше учасниками (маніпулятивні аукціони), до загальної кількості проведених аукціонів.

Фонд демонструє найбільшу питому вагу успішних аукціонів, у яких взяли участь один або більше учасників. Частка таких аукціонів складає 80,3 %. Також Фонд утримує перше місце за кількістю успішних аукціонів, у яких взяли участь 2 або більше учасників – 10,5 %. Друге і третє місця посідають державні підприємства, які виступають організаторами аукціонів самостійно (10,4 %), та органи місцевого самоврядування (10,1 %).

Фондом ведеться статистика аукціонів, які проходили за участі 2 і більше учасників, але не завершилися укладенням договорів, не зважаючи на те, що переможці таких аукціонів втратили сплачені ними гарантійні внески.

У звітному періоді відбулося 105 таких аукціонів, у тому числі 31 аукціон на продовження існуючих договорів оренди. Загальна сума втрачених переможцями гарантійних внесків за такими аукціонами становить 3,240 млн грн, а середній гарантійний внесок – 30,9 тис. грн. Найчастіше об’єкти аукціонів з конкуренцією, які не відбулися, розташовані в аеропортах (24 аукціони або 23 % загальної кількості аукціонів цієї категорії).

Серед причин, через які переможці аукціонів відмовляють- ся від укладення договорів, найпоширенішими є:

• недостатньо виважене рішення щодо підвищення ціни, прийняте спонтанно під час аукціону без належних розрахунків;
• необізнаність учасника аукціону з реальним станом об’єкта, який переможець аукціону оглянув лише після проведення аукціону;
• низька якість зазначеної в оголошенні інформації про об’єкт оренди.

Мають місце випадки свідомого зриву аукціонів, коли учасники заздалегідь усвідомлюють, що не будуть підписувати договір у разі перемоги в аукціоні. Здобуваючи цю перемогу,

учасники по суті блокують можливість укладення договору іншим учасниками. До цієї категорії слід віднести випад- ки проведення повторних аукціонів, які не призводять до укладення договору, не зважаючи на повторну участь в них 2 і більше учасників. У звітному періоді зафіксовано 15 таких випадків, інформацію про які наведено у додатку 9

Разом з тим у 6 з 15 випадків аукціони виявилися успішними з третьої спроби. Для цих випадків характерним є значне зменшення переможної ставки порівняно з попередніми неуспішними спробами. У середньому розмір переможної ставки зменшився в 3,9 рази; у трьох з 6 випадків переможна ставка зменшилася в 10 або більше разів порівняно з попе- редніми спробами. Найбільш помірковане зменшення ціни відбулося під час проведення третього повторного аукціону, за яким розмір гарантійного платежу значно збільшився з 3 тис грн до 90 тис грн. У решті випадків гарантійний платіж залишився незмінним і склав у середньому 6,1 тис. грн.

Загалом перебіг маніпулятивних аукціонів характеризується багатократним збільшенням стартової ціни при незначних сумах гарантійних платежів. Тому суттєве збільшення гарантійного платежу запобігає маніпуляціям.

З метою зменшення кількості аукціонів, що зриваються недобросовісними учасниками, Фонд ініціював внесення до Порядку передачі в оренду змін щодо підвищення мінімального розміру гарантійного внеску для аукціонів, стартова ціна за якими визначається на рівні балансової вартості майна. Зміни не торкнулися аукціонів, за якими стартова ціна визначається на рівні ринкової вартості майна, яка, серед іншого, застосовується під час продовження договорів на аукціонах. Зміни набули чинності 19 червня 2021 року. Сукупна сума втрачених переможцями 105 аукціонів гарантійних внесків у випадку розрахування за новими правилами зросла б на 23 % і становила 3,977 млн грн, при цьому середній розмір гарантійного внеску склав би 37,9 тис грн.

Одним із способів вирішення проблем, пов’язаних з маніпулятивними аукціонами, є зміна способу розпорядження майном з оренди на приватизацію. Зокрема, майно, яке з четвертої спроби не було передано в оренду (комплекс будівель насосної станції в селі Гораївка Хмельницької області), було приватизовано за 10,231 тис. грн*. Гарантійний внесок на неуспішних орендних аукціонах становив лише 7,3 тис. грн, на приватизаційному аукціоні – 88,89 тис. грн. Завдяки цьому майно насосної станції було продано з першої спроби.

* Посилання на приватизаційний аукціон – https://prozorro.sale/auction/UA-PS-2021-08-11-000019-2

2.10. Розгляд Фондом клопотань орендарів про зарахування витрат на здійснення ремонту в рахунок орендної плати, здійснення невід’ємних поліпшень майна, переданого в оренду

Закон про оренду обмежив можливості для отримання орендарями згоди на здійснення невід’ємних поліпшень. Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання про здійснення невід’ємних поліпшень є:

• отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;
• прийняття балансоутримувачем майна рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення передбаченого договором оренди виду діяльності, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.

У зв’язку з тим, що передача в оренду державного майна на аукціонах була розпочата не так давно і основна маса договорів оренди наразі укладена за старим законодавством, за яким більшість об’єктів передавалися за результатами вивчення попиту і лише невеликий відсоток на конкурсах, основною підставою відмов у погодженні клопотань орендарів про здійснення невід’ємних поліпшень є отримання майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

У звітному періоді Фондом та його регіональним відділенням не було задоволено жодного клопотання про здійснення невід’ємних поліпшень.

Крім того, регіональними відділеннями Фонду як орендодавцями державного майна з наведених причин відмовлено 6 орендарям у наданні дозволів на здійснення невід’ємних поліпшень.

Не погоджуючись з рішеннями орендодавців, орендарі зверталися до суду. У звітному періоді суди розглядали 14 таких справ.

Позовні вимоги орендарів у цих справах можна поділити на чотири категорії: 4 визнання протиправною та скасування відкликання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна, оформленої у формі листа.

• визнання протиправними та скасування наказів про скасування раніше наданої згоди.
• визнання протиправною та скасування відмови у наданні згоди та визнання її такою, що надана
• визнання згоди такою, що надана.

Щодо першої категорії справ було подано три позови, у яких орендарі посилалися на неможливість відкликання листом раніше наданої згоди через відсутність законодавчого регулювання можливості такого відкликання. Судами першої інстанції, залишеними без змін судами апеляційної інстанції, були прийняті рішення про задоволення позовних вимог орендарів.

Щодо другої категорії справ було подано три позови, у яких орендарі посилались на неможливість скасування раніше наданої згоди шляхом видання наказу через відсутність законодавчого регулювання можливості такого скасування.

Так, у справі № 918/190/21 суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову у зв’язку з правомірністю дій орен- додавця під час скасування раніше наданої згоди шляхом прийняття наказу, оскільки орендарями не було подано всі необхідні документи для отримання такої згоди. Суд апеляційної інстанції провадження у справі закрив у зв’язку з відмовою орендарів від позову.

Водночас у справі № 918/191/21 суд першої інстанції задовольнив позов, оскільки орендарем було дотримано вимоги законодавства під час отримання згоди, отже наступне її скасування шляхом видання наказу визнано судом безпідставним. Апеляційним судом рішення першої інстанції залишено без змін.

Справа розглядається Верховним Судом за касаційною скаргою Регіонального відділення Фонду по Рівненській та Житомирській областях.

Крім того, у справі № 918/753/21 суд першої інстанції задовольнив позов, оскільки, на думку суду, норма Закону про оренду, якою забороняється надання згоди орендарю, який отримав майно без проведення аукціону або конкурсу, не розповсюджується на договір оренди, укладений до набрання чинності Законом про оренду. Апеляційне провадження наразі триває.

Щодо третьої категорії справ подано 4 позови, у яких орендарі не погоджувалися з відмовою у наданні ним згоди, з підстави отримання ними майна без проведення аукціону або конкурсу.

Так, у справах №№ 910/3406/21, 910/17724/20 суди першої інстанції встановили правомірність дій орендодавця, а саме відмови у наданні згоди, оскільки орендарі отримали майно без проведення аукціону, або конкурсу.

Водночас у справі № 918/962/20 суд першої інстанції задовольнив позов, оскільки, на думку суду, норма Закону про оренду, якою забороняється надання згоди орендарю, який отримав майно без проведення аукціону або конкурсу, не розповсюджується на договір оренди, укладений до набрання чинності Законом про оренду. Апеляційне провадження наразі триває.

У справі № 916/634/21 суд першої інстанції задовольнив позов, оскільки, на думку суду, майно, отримане оренда- рем за результатом вивчення попиту, у порядку, встановленому до набрання чинності Законом про оренду, є таким, на яке не поширюється норма Закону про оренду щодо за- борони надання згоди орендарю, який отримав майно без проведення аукціону або конкурсу. Апеляційним судом рішення першої інстанції залишено без змін. Верховний Суд за результатами розгляду касаційної скарги Регіонального відділення Фонду по Одеській та Миколаївській областях 22 грудня 2022 року виніс постанову, якою скасував вказані судові рішення першої та апеляційної інстанцій та направив справу на новий розгляд. Верховним Судом прийняту постанову було мотивовано, зокрема тим, що судами не було враховано положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ, під час дії якого виникли спірні правовідносини, у тому числі щодо порядку розгляду заяв орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна та прийняття рішення щодо цього, а також те, що судами без належної правової оцінки в контексті положень зазначеного закону залишили дії відповідача щодо відмови у проведенні невід’ємних поліпшень та обставини, якими такі дії обґрунтовано відповідачем, зокрема щодо набрання чинності нової редакції закону про оренду під час звернення та розгляду заяви позивача. Щодо четвертої категорії справ було подано 4 позови, у яких орендарі просили визнати наданою їм згоду у зв’язку з ннаданням останньої орендодавцем.

Так, у справах №№ 922/2920/20, 922/1015/20, 922/2963/20, суди першої інстанції позов задовольнили. Водночас апеляційними судами такі рішення були скасовані, позови залишені без задоволення, оскільки орендарі отримали

майно в оренду без проведення аукціону, або конкурсу, а також ними не було подано всі необхідні документи для отримання згоди.

Водночас у справі № 922/253/20 судом першої інстанції позов було задоволено, оскільки орендарем подано всі необхідні документи для отримання згоди, але орендодавцем згода не була надана, а документи безпідставно повернені орендарю. Апеляційним судом рішення першої інстанції залишено без змін.

Таким чином, остаточно єдина судова практика з цього питання поки що не сформована. У більшості випадків Верховний Суд не приймав до розгляду касаційні скарги на рішення апеляційний інстанцій, визнаючи цю категорію спорів малозначущою або через пропуск сторонами встановленого судом строку для виправлення недоліків касаційної скарги. На сьогодні є чинним лише одна постанова Верховного Суду з цієї категорії справ, згідно з якою справу було направлено на новий розгляд (справа № 916/634/21).

Під час розгляду справ в апеляційних судах єдиної судової практики не було сформовано, у деяких випадках судді займали протилежні позиції. Так:

• Східний апеляційний господарський суд, розглядаючи скарги за договорами оренди майна, розташованого у Харкові, у трьох справах підтримав Фонд, в одній справі підтримав орендаря;
• Південно-західний апеляційний господарський суд, розглядаючи скаргу за договором оренди майна, розташо- ваного в Одесі, підтримав орендаря;
• Північно-західний апеляційний господарський суд, розглядаючи скаргу за договором оренди майна, розташо- ваного в Рівному, підтримав орендаря.

На розгляді апеляційний судів перебувають скарги у 2 справах, щодо яких суди першої інстанції:

• ухвалили рішення на користь Фонду – у 1 справі (м. Київ);
• ухвалили рішення на користь орендаря – у 1 справі (м. Рівне).

У трьох справах сторони не подавали апеляційні скарги або пропустили строк на їх подання. У двох з цих справ суди вирішили спір на користь Фонду (Полтава, Рівне), в одній справі (Рівне) – на користь орендаря.

Детальну інформацію щодо рішень судів з питань невід’ємних поліпшень наведено у додатку 10.

За наслідками розгляду справ східним апеляційним господарським судом, який послідовно ставав на сторо- ну орендодавця, Фонд видав доручення від 23.03.2021

№ Д2/8 на адресу регіональних відділень Фонду щодо обов’язкового використання аргументів суду в аналогічних спорах.

2.11. Робота Фонду щодо стягнення заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій до державного бюджету

Станом на 31.12.2021 заборгованість орендарів перед державним бюджетом, що не сплачена більше 3 місяців, ста- новить 373,4 млн грн (без урахування даних щодо АР Крим).

Розмір заборгованості орендарів, що не сплачена більше 3 місяців, зменшився у звітному періоді на 227,6 млн порівняно з початком року, що було досягнуто завдяки сплаті заборгованості за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська». Заборгованість Топ-10 найбільших боржників становить 164,7 млн грн, або 43,7

% загальної суми заборгованості (інформацію наведено у додатку 11). З початку року перелік орендарів-антилідерів з розрахунків з державним бюджетом залишається практично незмінним, заборгованість цієї групи боржників сукупно збільшилася майже на 33 млн грн. При цьому:

• сума заборгованості семи боржників зросла;
• сума заборгованості двох боржників залишилася на попередньому рівні;
• сума заборгованості за договорами оренди, укладени- ми з ПрАТ «Авіакомпанія «Міжнародні авіалінії України», зменшилася на 2,1 млн грн. Скорочення заборгованості досягнуто частково за рахунок сплати боргу орендарем, частково – у зв’язку із перерахунком орендної плати відповідно до прийнятих рішень щодо надання знижок на орендну плату, які згідно з рішенням Уряду застосовуються ретроспективно – з моменту введення карантину. Знижка на сплату орендної плати за договорами оренди, укладеними з ПрАТ «Авіакомпанія «Міжнародні авіалінії України», становить 0,23 млн грн на місяць.

Динаміку заборгованості та її стягнення за останні три роки наведено у таблиці 2.11

Динаміку нарахування/сплати штрафних санкцій орендарям, які мають заборгованість перед державним бюджетом зі сплати орендної плати, наведено у таблиці 2.12

На динаміку пені за 2020 та 2021 роки суттєво вплинуло нарахування у 2020 році та сплата у 2021 пені за договором оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська».
Динаміку сплати орендарями заборгованості, що утворилася у попередніх звітних періодах, наведено у таблиці 2.13

Такий високий показник сплати заборгованості, що виникла у попередніх звітних періодах, забезпечено за ра- хунок сплати заборгованості за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу
«Шахта Білозерська».

2.12. Висвітлення проблемних питань

• Повернення з оренди єдиних майнових комплексів
  Станом на 31.12.2021 обліковується 16 договорів оренди єдиних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів (далі – ЄМК), після припинення яких майно не було повернено державі у встановленому порядку.
  Довготривалість процедур повернення пов’язана з низкою таких факторів:
• орендодавець має координувати зусилля щодо повернення майна з органом управління, який повинен визначити державне підприємство, на баланс якого повертається майно;
• поверненню майна передує проведення його інвентаизації, під час якої проводиться розмежування майна, належного державі, і майна, належного орендарю. У процесі інвентаризації і розмежування повинен брати участь орендар, саботаж з боку якого може призвести до значних затримок.
• Основна частина договорів була припинена у зв’язку з закінченням терміну їх дії (9 договорів ), а також за рішенням суду (7 договорів).
• Окрім того, один договір достроково припинено за угодою сторін.

За результатами моніторингу припинених договорів оренди ЄМК виявлено, що:

• за 8 договорами колишні орендарі після припинення орендних правовідносин і надалі продовжують використовувати майно (інформацію про такі ЄМК наведено у таблиці 2.14).

за 7 договорами встановлено, що майно не використовується (інформацію про такі ЄМК наведено у таблиці 2.15);

За 1 договором не встановлено статусу використання майна – ЄМК ДП «Дніпропетровський державний дослід- ний завод» (м. Дніпро, Лоцманський Узвіз, 3-Б, орендар – ТОВ «Норт», орендодавець – Регіональне відділення Фонду по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях). Оригінали документів орендної справи вилучено у орендодавця на підставі ухвали суду. Враховуючи відсутність договору оренди, документів щодо складу об’єкта оренди, у орендодавця відсутня можливість здійснити його перевірку, юридичну особу орендаря припинено. З метою відновлення інформації про зазначений об’єкт орендодавцем 13.09.2021 направлено лист до прокуратури щодо по- вернення вилучених матеріалів.

У звітному періоді Фондом проведено роботу щодо пере- дачі ЄМК структурного підрозділу державної акціонерної енергопостачальної компанії «Сумиобленерго» – підприємства Охтирські теплові мережі (Охтирська ТЕЦ) (Сумська обл., м. Охтирка, вул. Снайпера, 13, с. Пристань). На вико- нання рішення Уряду від 18.10.2021 № 1249-р прийнято рішення щодо передачі об’єкта у власність Охтирської міської територіальної громади.

Договір було припинено відповідно до рішення орендодавця про відмову від договору оренди у зв’язку із до- пущенням заборгованості з орендної плати більше трьох місяців. Міністерство палива України як суб’єкт управління на звернення орендодавця щодо визначення балансоутри- мувача, якому буде передано державне майно, що повертається з оренди, внесло зустрічну пропозицію – передати ЄМК до сфери управління Фонду або прийняти інше рішення щодо подальшого використання чи приватизації цього майна у порядку, визначеному чинним законодавством.

У результаті пошуку оптимального рішення було досягнуто згоду щодо передачі об’єкта у комунальну власність та успішно реалізовано таку передачу.

Крім того, 1 об’єкт – ЄМК структурного підрозділу – лікеро-горілчаний цех ДП спиртової та лікеро-горілчаної промисловості «Укрспирт» (Вінницька обл., Бершадський р-н, м. Бершадь, вул. Е. Зборовського, 1, орендар – ТОВ «Торгово- промислова компанія Якушев») було передано новому власнику ТОВ «АКВА СОЛАР ІНВЕСТ» після прода- жу ЄМК на аукціоні 28.10.2020 (https://prozorro.sale/auction/ UA-PS-2020-10-02-000009-1). Між датою закінчення договору та датою передачі майна новому власнику минув 21 місяць. За цей період орендодавцем було нараховано неустойку

у сумі 3,1 млн грн, яку орендар не сплатив, у зв’язку з чим орендодавцем подано позов до суду про стягнення заборгованості з неустойки.

Загалом за результатами аналізу наведеної інформації щодо повернення ЄМК після припинення договору оренди відслідковується тенденція щодо відсутності заінтересованості уповноважених органів управління приймати об’єкт з оренди, оскільки процес повернення ЄМК з оренди є досить складною, тривалою та відповідальною процедурою через те, що обов’язки щодо забезпечення функціонування та збереження ЄМК переходять органу управління та визначеного ним підприємству.

У зв’язку з цим органи управління у більшості випадків пропонують після завершення орендних правовідносин передати ЄМК до сфери управління Фонду. Фонд як орган управління пріоритетним шляхом визначає приватизацію таких ЄМК.

Аналіз проведеної роботи щодо нарахування/сплати неустойки за користування державним майном після припинення орендних правовідносин Важливим інструментом забезпечення виконання орендарями зобов’язань щодо повернення майна після припинення договорів оренди є неустойка. Неустойка нараховується згідно з умовами договорів оренди у подвійному розмірі оренд- ної плати за весь час прострочення повернення майна з оренди.

Динаміку нарахування/сплати неустойки орендарям, які не повернули майно з орендного користування після припинення договорів оренди, наведено у таблиці 2.16

Динаміка нарахування/сплати неустойки засвідчила низький відсоток сплати неустойки орендарями (у звітному періоді сплачено 5,7 % нарахованої неустойки), у зв’язку з чим орендодавці одночасно з виселенням колишніх орендарів мають у судовому порядку стягувати нараховану неустойку.

При цьому стрімке збільшення нарахованої у звітному періоді неустойки було зумовлено несвоєчасним поверненням з оренди двох ЄМК (із загальної суми 48,5 млн грн неустойки нараховано за трьома договорами).

10 договорів оренди, за якими орендодавцями у звітному періоді нараховано найбільшу суму неустойки за користування майном, яке не було повернено після припинення договору оренди у встановленому законодавством порядку, наведено у додатку 12

2.13. Втрати державного бюджету в АР Крим та на території проведення операції Об’єднаних сил

Протягом звітного періоду Фондом продовжувалася робота щодо фіксації суми недоотриманої орендної пла- ти за договорами оренди державного майна, яке розташоване на тимчасово окупованій території АР Крим і м. Севастополя та у зоні проведення ООС.

Так, Фондом у процесі здійснення заходів з контролю за договорами оренди зафіксовано орієнтовні суми недоотриманої у звітному періоді орендної плати в розмірі:

• 4 131,4 млн грн – за договорами оренди державного

майна, яке розташоване на тимчасово окупованій території АР Крим та м. Севастополя, виникнення якої пов’язане з її незаконною анексією;

• 104,9 млн грн – за договорами оренди державного майна, яке розташоване на території Донецької та Луганської областей, що пов’язане з проведенням бойових дій на цих територіях.

Наведена інформація узагальнюється та надається на звернення правоохоронних органів з метою захисту майнових прав держави, а також на запити інших органів державної влади.