Судові спори виникають через застосування Фондом державного майна України норми нового орендного законодавства про те, що підставою для відмови у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень є отримання майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.
“Ця норма встановлена частиною 6 статті 21 Закону України №157-ІХ “Про оренду державного і комунального майна”, який було введено в дію 1 лютого 2020 року, і мала на меті обмежити можливості неконкурентного вибуття з державної власності майна, яке було отримано в оренду також без конкуренції. Саме таке право – право викупу без аукціону – мають орендарі, які здійснили невід’ємні поліпшення на орендованому у держави майні. Новий закон обмежив можливості для отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень, які дають право на викуп, проте дозволив орендарям здійснювати капітальні ремонти орендованого майна за згодою балансоутримувача. Такі ремонти натомість не надають права на викуп”, – зазначив Леонід Антонєнко, Перший заступник Голови Фонду, коментуючи нововведення.
Розглянемо детальніше нещодавні судові справи, в яких орендарі державного майна оскаржували рішення регіонального відділення Фонду про відмову в погодженні їхніх клопотань про проведення невід’ємних поліпшень на орендованих ними об’єктах.
Позивачі уклали договори оренди державного майна, розташованого у центрі Харкова, з Регіональним відділенням Фонду по Харківській, Донецькій та Луганській областях в 2018 і 2019 роках поза аукціоном або конкурсом, за результатами вивчення попиту. Вроводж 2020 року звертались до орендодавця з проханням надати їм дозволи на проведення невід’ємних поліпшень, однак отримали відмови. Згодом кожен із орендарів оскаржив відмови в проведенні невід’ємних поліпшень в судах, які вирішили справу на користь регіонального відділення Фонду (справи № 922/1015/20 і № 922/2963/20).
Суд першої інстанції дійшов висновку, що норма частини 6 статті 21 Закону №157-ІХ поширюється лише на договори оренди, укладені саме за цим законом, і не поширюється на договори, що були укладені до набрання ним чинності. Конкурсна процедура при укладенні договорів оренди із позивачами не була потрібна, оскільки позивачі були єдиними претендентами на об’єкти оренди. Відтак, вони правомірно отримали в державну нерухомість в оренду за результатами вивчення попиту на неї
Втім, Східний апеляційний господарський суд скасував рішення суду першої інстанції і в задоволенні позовів орендарям відмовив.
Суд апеляційної інстанції визнав (посилання на рішення судів: https://bit.ly/2QxTKn2, https://bit.ly/3vVnQBj), що суд першої інстанції не може вирішувати питання про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень державного майна, оскільки це входить до сфери компетенції Фонду державного майна. Суд не може підміняти собою органи державної влади і приймати замість них рішення, оскільки такі дії виходять за межі визначених Конституцією України та Господарським процесуальним кодексом повноважень суду.
Так само, ухвалюючи своє рішення, апеляційний суд керувався загальними принципами права, відповідно до яких дія нормативно-правового акту в часі починається з моменту набрання ним чинності і припиняється із втратою ним чинності. Договорами оренди встановлено, що взаємовідносини сторін, які ними не врегульовані, регулюються чинним законодавством України. Попереднє законодавство про оренду набуло чинності 1992 року і втратило чинність 1 лютого 2020 року. Приймаючи до уваги загальні принципи дії нормативно-правових актів в часі, а також факт погодження сторонами в договорах оренди можливості застосування чинного законодавства України, апеляційний суд встановив правомірність посилання орендодавця (РВ Фонду) на частину 6 статті 21 Закону № 157-ІХ.
Після задоволення апеляції Регіонального відділення Фонду Верховний Суд відмовив орендарям у відкритті касаційного провадження за їхніми касаційними скаргами (посилання на рішення ВСУ: https://bit.ly/39hgEWa, https://bit.ly/3rpO2QM, https://bit.ly/3delNjk).
Фонд державного майна доручив регіональним відділенням використовувати цю судову практику в аналогічних спорах з орендарями під час побудови стратегії захисту інтересів держави.