-
-
- 1. Нормотворча робота і законодавчі ініціативи
- 2. Розроблення та впровадження онлайн платформи управління орендою державного майна
- 3. Виконання плану щодо надходжень до державного бюджету від оренди
- Структура та аналітика договорів оренди
- 5. Етапи передачі в оренду
- 6. Розгляд Фондом клопотань орендарів про зарахування витрат на здійснення ремонту в рахунок орендної плати, здійснення невід’ємних поліпшень майна, переданого в оренду
- 7. Аспекти діяльності Комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна
- 8. Робота Фонду щодо стягнення заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій до державного бюджету
- 9. Висвітлення проблемних питань
-
- Додаток 1 ТІнформація щодо 10 договорів оренди державного майна з найбільшою орендною платою, припинених у звітному періоді
- Додаток 2 Інформація щодо 10 договорів оренди державного майна з найбільшою орендною платою, укладених у звітному періоді
- Додаток 3 Договори оренди держаного майна, припинені після приватизації
- Додаток 4 Інформація про проведені у І кварталі 2022 року аукціони з оренди в розрізі організаторів аукціонів державного, комунального майна Додаток 4 і майна акціонерних товариств, що перебувають під контролем держави *
- Додаток 5 Інформація щодо судової практики у спорах, що виникають у зв’язку із застосування норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна», що стосуються наданя згоди на здійснення невід’ємних поліпшень
2. Оренда державного майна
2.1 Нормотворча робота
Фонд здійснює державну політику у сфері оренди державного майна та виконує функції орендодавця державного майна.
З метою реалізації державної політики у сфері оренди державного майна Фондом у звітному періоді здійснювалися заходи щодо удосконалення правового регулювання орендних відносин.
На виконання вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду), який введено в дію з 1 лютого 2020 року, Фондом розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України, яким ініційовано встановлення уніфікованої орендної ставки для релігійних організацій незалежно від того, чи користувалися релігійні організації державним майно раніше на праві позички. Протягом звітного періоду проєкт погоджено Мінекономіки, Міністерством цифрової трансформації України, Міністерством соціальної політики України. Очікуються погодження Мінфіну, Міністерства закордонних справ та Державної служби України з етнополітики та свободи совісті.
Протягом звітного періоду Фонд опрацював:
- розроблений Мінекономіки проєкт Закону України«Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо вдосконалення відносин, що виникають під час реалізації проєктів, що здійснюються на умовах державно-приватного партнер- ства, в тому числі концесії» та у січні 2022 року надав комплексні зауваження та пропозиції до проєкту закону. Докладніше інформацію розміщено на сайті за посиланням: https://orenda.gov.ua/wp-content/uploads/2022/05/minekonomiky_kontsesiia-1.pdf;
- розроблений Міністерством цифрової трансформації України проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення зміни у додаток 4 до Порядку передачі в оренду державного та комунального майна» щодо надання можливості операторам телекомунікації продовжувати договори оренди державного та комунального майна без проведення аукціону. Фондом проєкт погоджено та запропоновано додатково внести зміни до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та передбачити для таких орендарів індивідуальну орендну ставку;
- розроблений Міністерством інфраструктури України проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення зміни до пункту 13 Порядку розпорядження май- ном акціонерного товариства «Українська залізниця» та у лютому 2022 року повідомив, що проєкт постанови не належить до повноважень Фонду;
- розроблений Міністерством інфраструктури України проєкт наказу «Про визнання такими, що втратили чинність, деяких наказів Міністерства транспорту України, Міністерства інфраструктури України», зокрема, інструкції про порядок передачі в оренду вантажних вагонів та у лютому 2022 року повідомив, що накази, які пропонується визнати такими, що втратили чинність, не належать до компетенції Фонду.
2.2. Розроблення та впровадження онлайн платформи управління орендою державного майна
У рамках реалізації проєкту міжнародної технічної допомоги «Прозорість та підзвітність в органах державного управління та послугах (TAPAS) у 2021 році розпочато ство- рення онлайн платформи управління орендою державного майна (далі – Платформа) для забезпечення можливості алгоритмізації і автоматизації процесів створення, підписання, оприлюднення документів і рішень, пов’язаних з передачею в оренду державного майна, а також пов’язаних із припиненням орендних відносин і поверненням державного майна із користування орендарів. Платформа забезпечуватиме електронну взаємодію між потенційними орендарями, балансоутримувачами, їх органами управління, орендодавцями, чинними орендарями і електронною торговою системою «Prozorro.Продажі».
Згідно з умовами щодо термінів, обумовлених у договорі з розробником, Платформа повинна бути введена в експлуатацію у ІІІ кварталі 2022 року.
У звітному періоді розробником згідно з умовами договору завершено виконання робіт за першим підетапом першого етапу.
Платформа повинна замінити чинний програмний продукт Фонду Етап-Оренда, який забезпечує збір аналітич- ної інформації про договори оренди і стан розрахунків за ними.
Зовнішній інтерфейс користувача Платформи розміщуватиметься на сайті orenda.gov.ua. Оскільки робота над створенням Платформи ще триває, Фонд запустив сайт в режимі дослідної експлуатації. Станом на звітну дату сайт містить такі розділи:
Розділ «Інтерактивна мапа об’єктів оренди», на яку нанесено інформацію про 6 331 об’єкт оренди. За допомогою фільтрів інтерактивної мапи можна також відслідковувати статус об’єкта («включено до переліку», «опубліковано оголошення», «орендовано»).
Розділ «Об’єкти списком», у якому працює функціональний фільтр для відбору об’єктів оренди за заданими характеристиками.
Розділ «Орендні реєстри», який містить:
- реєстр чинних договорів оренди, який містить інформацію про усі договори оренди, чинні станом на останнє число звітного кварталу;
- реєстр нових договорів оренди, який містить сканкопії усіх договорів оренди, укладених Фондом і його регіональними відділеннями, починаючи з дати оприлюднення постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Примірних договорів оренди державного майна». Станом на звітну дату на сайті оприлюднено 8197 таких договорів;
- реєстр рішень орендодавців щодо договорів оренди державного майна, який містить реєстр усіх рішень Фонду і його регіональних відділень про продовження договорів оренди без проведення аукціону, про збільшення строку оренди з метою приведення строку оренди у відповідність з передбаченим Законом про оренду мінімальним строком;
- реєстр змін до договорів, який містить інформацію щодо укладених угод про внесення змін до договорів оренди, у тому числі типів внесених змін;
- реєстр актів повернення державного майна з оренди;
- реєстр рішень та інших документів, на підставі яких припиняються орендні відносини;
- реєстр забезпечувальних депозитів, який містить інформацію про орендарів, які внесли на рахунки Фонду забезпечувальні депозити, розміри сплачених ними депозитів;
- реєстр приміщень для розміщення новостворених органів державної влади у місті Києві.
Розділ «Судові спори», який містить інформацію про судові справи, порушені за позовами Фонду або його регіональних відділень до орендарів або за позовами орендарів до Фонду чи його регіональних відділень. Станом на 22 лютого 2022 року до реєстру внесено інформацію про понад 800 справ. Після 24 лютого 2022 року розділ «судові спори» не оновлюється через припинення публічного доступу до сайту www.reyestr.court.gov.ua.
Розділ «Про оренду», який містить:
- стислу інформацію про те, як орендувати державне майно;
- 6 нормативно-правових актів у сфері оренди;
- 33 акти Фонду інструктивного характеру (накази і доручення) з питань організації роботи регіональних відділень Фонду як орендодавців державного майна, а також з питань затвердження примірних форм документів щодо оренди державного майна і порядку ведення реєстрів рішень орендодавців з питань оренди державного майна (у тому числі 1 акт, оприлюднений протягом звітного періоду);
- проєктів законів та інших нормативно-равових актів, розроблених Фондом;
- 5 роз’яснень щодо нового законодавства про оренду;
- 7 форм стандартних документів, розроблених Фондом для використання орендарями, потенційними орендарями, балансоутримувачами і орендодавцями під час передачі майна в оренду або повернення майна з оренди;
- калькулятор розрахунку стартової орендної плати та гарантійного внеску для нерухомого майна.
Розділ «Новини», який містить новини і публікації у сфері оренди в цілому, та новини аукціонів, зокрема, анонси аукціонів з оренди, а також щотижневі інформаційні бюлетені актуальних аукціонів.
Розділ «Оскарження аукціонів», який висвітлює правові аспекти роботи Комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна, у тому числі електронних аукціонів.
Розділ «Звітність», у якому публікуються річна і квартальна звітність щодо роботи Фонду, його регіональних відділень за напрямом оренда державного майна, щотижневі звіти про орендні аукціони та історії успіху.
2.3. Виконання плану щодо надходжень до державного бюджету від оренди
Загалом з 2000 року Фондом та його регіональними відділеннями забезпечено надходження до державного бюджету коштів від оренди державного майна у сумі близько 17 090,2 млн грн.
Законом України «Про Державний бюджет України на 2022 рік» річне бюджетне завдання з надходження від орендної плати за користування цілісним майновим комплексом та іншим державним майном встановлено в розмірі 1 300 млн грн.
Упродовж І кварталу 2022 року від оренди державного майна до Державного бюджету України надійшло 243,18 млн грн, що становить 18,7 % виконання річного плану, та 0,73 млн грн – гарантійних і реєстраційних внесків.
Прогнозний показник надходжень до державного бюджету від оренди за січень-лютий 2022 року виконано на 105,97 %. У березні 2022 року до державного бюджету надійшло 42,05 млн грн – 42,56 % прогнозних надходжень, що зумовлено збройною агресією російської федерації та тимчасовою окупацією частини території України.
У розрізі регіонів надходження від оренди в березні 2022 року порівняно з середньомісячною нормою надходжень за січень-лютий 2022 року:
- впали до рівня 22-11 % у таких регіонах (в поряд- ку зменшення надходжень) – Київській, Донецькій, Дніпропетровській, Луганській, Чернігівській, Харків- ській, Херсонській, Сумській областях;
- скоротилися у три рази – у Запорізькій області, місті Києві і Житомирській області;
- впали вдвічі або більше – у Миколаївській, Львівській і Одеській областях;
- скоротилися на 10-35 % – у Івано-Франківській, Полтав- ській, Хмельницькій, Вінницькій, Закарпатській, Черкаській, Кіровоградській, Тернопільській і Рівненській областях;
- у Волинській області находження зменшилися менше ніж на 10 %, у Чернівецькій області майже не змінилися.
У зв’язку з неможливістю завершення в умовах воєнного стану розпочатих процедур з передачі державного майна в оренду через необхідність евакуації обладнання та інформаційно-телекомунікаційних систем Фонду, тимчасовий простій апарату Фонду та його регіональних відділень, враховуючи недостатній рівень конкуренції під час проведення аукціонів та з метою адаптації до умов воєн- ного стану Фондом 24 лютого 2022 року було прийнято рішення про тимчасове припинення на період військової агресії електронних аукціонів на право оренди державного майна. Тимчасово утриматися від оголошення нових аукціонів було рекомендовано також регіональним відділенням Фонду.
З метою перезавантаження орендних процесів та підлаштування їх під потреби воєнного часу Фондом розпочато підготовку відповідних змін до законодавства та нормативно-правових актів.
Так, за участю Фонду розроблено проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який прийнято Верховною Радою України 01 квітня 2022 року за No 2181-IX. Законом врегульовано окремі аспекти оренди державного і комунального майна на період дії воєнного стану, надано Уряду повноваження визначати особливості оренди (укладання, продовження та припинення догово- рів, пільги з орендної плати, у тому числі з метою релокації виробництв, тощо).
Також Фондом спільно з Мінекономіки здійснюється підготовка проєкту постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання оренди державного та комунального май- на у період дії воєнного стану», яким передбачається запровадити пільги для орендарів та релокованих підприємств, визначити особливості укладання та продовження договорів у період воєнного стану, скоротити процедурні строки, послабити деякі обмеження суборенди майна, а також запровадити можливість підписання документів за допомогою кваліфікованого електронного підпису.
Зазначені акти дадуть змогу підвищити ефективність використання державного майна в умовах воєнного стану.
Загальна сума доходів державного бюджету від оренди державного майна у звітному періоді складалася з надходжень, зазначених у таблиці 2.1.
Динаміку надходження коштів від оренди державного майна до Державного бюджету України у відповідні періоди 2020, 2021 і 2022 років наведено у таблиці 2.2.
У структурі надходжень до державного бюджету за І квартал 2021 року левову частку становили надхо- дження від оренди ЄМК ДП і їх структурних підрозділів – 368,75 млн грн (62,58 % загальних надходжень), водночас за І квартал 2022 року надходження становили лише 48,57 млн грн, що становить 19,97 % загальних надходжень. Високий рівень надходження коштів від оренди ЄМК у І кварталі 2021 був зумовлений сплатою заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська».
Пільги орендарям на час дії карантину
З метою підтримки орендарів, подолання негативних наслідків пандемії на їх спроможність сплачувати орендну плату, на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року No 611 «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» протягом 2020-2021 років орендарям надавалися пільги зі сплати орендної плати у вигляді знижок або повного звільнення від її сплати. Оскільки карантин та обмежувальні заходи щодо запобігання виникненню та поширенню
коронавірусної хвороби (COVID-19) було продовжено на території України, у більшості випадків прийняті рішення про надання знижок діяли у звітному періоді, при цьому сума знижок загалом склала близько 14,5 млн грн на місяць.
2.4. Структура та аналітика договорів оренди
2.4.1. Інформація про загальну кількість і структуру договорів оренди
У зв’язку із запровадженням в Україні згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року No 64/2022 воєнного стану у роботі Фонду відбулися структурні зміни. З метою збереження життя та здоров’я працівників у регіональних відділеннях Фонду з 01.03.2022 було встановлено простій до стабілізації ситуації. Незважаючи на частковий простій, частина працівників апарату Фонду працювала віддалено з 17 березня 2022 року із використанням електронної системи документообігу edoc. Регіональні відділення, які не перебували в зоні безпосередньої небезпеки, незважаючи на частковий простій, продовжували виконувати функції, які випливають з їх статусу орендодавців за договорами оренди державного майна. Разом з тим регіональні відділення в Харківській, Донецькій, Луганській та Херсонській областях були евакуйовані і не мали можливості працювати віддалено. З огляду на це, інформацію щодо договорів оренди державного майна, орендодавцем якого є регіональні відділення у цих областях, сформовано з ІППС «Етап-Оренда», яка може бути неповною через відсутність можливості її перевірити за даними орендодавців.
Станом на 31 березня 2022 року загальна кількість чинних договорів оренди державного майна, укладених Фондом та його регіональними відділеннями, становила 14 282, у тому числі:
- 75 договорів оренди ЄМК ДП (у тому числі 26 договорів оренди ЄМК, що розташовані в АР Крим, та 18 – ЄМК, розташованих у Донецькій та Луганській областях;
- 14 031 договір оренди нерухомого майна ДП, установ, організацій;
- 176 договорів оренди майна, що перебувають на балансі господарських товариств, у тому числі 10 договорів оренди окремого індивідуально визначеного майна.
Із зазначеної кількості договорів оренди 729 договорів укладено з бюджетними установами та іншими організаціями, розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна для яких становить 1 гривню.
Площа нерухомого майна, переданого в оренду, становить близько 7,8 млн м2 (з них близько 6,2 млн м2 площі так званої комерційної оренди, за використання яких державний бюджет отримує кошти). У попередніх звітних
періодах співвідношення площі орендованого майна було таким:
- 31.03.2021 – 7,5 млн м2 всього (6,0 млн м2 – комерційноїоренди);
- 31.03.2020 – 8,6 млн м2 всього (6,7 млн. м2 – комерційної оренди).
У загальній кількості договорів регіональні відділення Фонду є орендодавцями за 14 261 договором, апарат Фонду – за 21 договором.
У звітному періоді регіональні відділення Фонду забезпечили надходження коштів від оренди державного майна до державного бюджету в розмірі 231,6 млн грн, апарат Фонду – 11,58 млн грн.
Інформацію щодо договорів оренди та надходження коштів за ними, а також щодо виконання регіональними відділеннями Фонду завдання з надходження плати за оренду державного майна до Державного бюджету України за І квартал 2022 року наведено на малюнку 2.1.
* Інформація про договори оренди, які обліковувались у інформаційній системі Фонду станом на 23.02.2022.
** Інформація про договори оренди в АР Крим
2.4.2. Інформація про укладені, припинені та продовжені договори оренди
У звітному періоді:
- укладено 268 договорів оренди нерухомого майна назагальну місячну суму орендної плати 3,28 млн грн;
- припинено 316 договорів оренди нерухомого майна на загальну суму орендної плати 2,5 млн грн на місяць;
- продовжено дію 545 договорів оренди нерухомого майна;
- термін дії 30 договорів оренди збільшено до 5 років з метою приведення у відповідність із мінімальним терміном, визначеним Законом про оренду.
Інформацію щодо укладених та припинених договорів оренди державного майна впродовж І кварталу 2022 року наведено у таблиці 2.3.
Інформацію про 10 договорів оренди державного майна з найбільшою орендною платою, припинених, а також укладених у звітному періоді, наведено у додатку 1 та додатку 2 відповідно.
Фондом ведеться моніторинг припинених договорів, зокрема, у розрізі підстав припинення, щоб мати змогу об’єктивно оцінювати перспективи розвитку орендних правовідносин. У таблиці 2.4 припинені у І кварталі 2022 року договори класифіковано за підставами припинення.
* Детальну інформацію наведено у додатку 3
Після набуття чинності Законом про оренду передача об’єктів державної нерухомості в комерційну оренду, а також продовження термінів дії чинних договорів оренди державного майна здійснюється переважно через онлайн-аукціони.
Детальну інформацію про укладені та продовжені договори оренди наведено у таблиці 2.5
У звітному періоді за результатами аукціонів на продовження було укладено або продовжено 361 договір оренди нерухомого майна. З них у:
- 151 випадку (41,8 % загального числа продовжених/укладених договорів) – без підвищення ціни;
- 148 випадках (41 % загального числа продовжених/укла- дених договорів) за підсумками аукціонів зафіксовано зростання орендної плати менше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою. Загалом таке перевищення становило 0,021 млн грн за місяць, що у перерахунку на рік становить 0,252 млн грн;
- 62 випадках (17,2 % загального числа продовжених/ укладених договорів) зафіксовано зростання орендної плати більше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою. Загалом таке переви- щення становило 0,453 млн грн на місяць (у перерахунку на рік – 5,436 млн грн). Із них у 50 випадках договори були продовжені з діючим орендарем, у 12 випадках договори з діючими орендарями було припинено і укладено нові з іншими претендентами, оскільки діючі орен- дарі не погодилися сплачувати суму, яку запропонував переможець аукціону.
Із 62 договорів, укладених з приростом орендної плати більше ніж на тисячу гривень, орендна плата зросла:
- у 45 (75 %) випадках – завдяки конкуренції учасників аукціону;
- у 17 (25 %) випадках – завдяки переоцінці об’єкта оренди або змінам у законодавстві, згідно з якими уніфіковану орендну ставку встановлено незалежно від цільового призначення об’єкта на рівні 1 % вартості об’єкта оренди на місяць (або 12 % на рік). У цих випадках ставка виявилася вищою, ніж та, яка застосовувалася під час укладення договору, що продовжувався на аукціоні, а також у зв’язку з переоцінкою.
Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, які продовжено з діючим орендарем за відсутності конкуренції з боку інших претендентів, наведено у таблиці 2.6.
Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни в ході аукціону, на продовження яких орендар скористався своїм переважним правом за участі інших претендентів, наведено у таблиці 2.7.
Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, які укладено з новим орендарем за результатами аукціону на продовження договору оренди, наведено у таблиці 2.8.
А. Перелік першого типу
Перелік першого типу – це сукупність усіх рішень орендодавців про передачу в оренду певного державного майна на електронних аукціонах у електронній торговій системі Prozorro.Продажі.
У звітному періоді перелік було доповнено новими об’єктами за рахунок прийнятих Фондом та його регіо- нальними відділеннями 132 рішень. Повну інформацію про об’єкти, включені до Переліку першого типу, можна знайти за посиланням https://orenda.gov.ua/
Б. Перелік другого типу
Законом про оренду та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна (далі – Порядок передачі в оренду) коло пільговиків, які мають право на отримання державного майна в оренду без проведення аукціону, поділено на дві групи залежно від процедури передачі в оренду майна:
- органи державної влади, органи місцевого самоврядування, установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевого бюджету, релігійні організації і дипломатичні представництва, визначені в абзаці другому пункту 114 Порядку передачі в оренду. Ці орендарі отримують майно в оренду за заявницьким принципом. У звітному періоді було прийнято 105 рішень про включення об’єктів до Переліку другого типу за заявами таких орендарів;
- видавництва, громадські організації, музеї, приватні заклади освіти й інші заявники, які відповідають критеріям, визначеним у абзацах третьому-четвертому пункту 114 Порядку передачі в оренду, які отримують майно в оренду без аукціону, але за умови додаткового розкриття інформації про свою діяльність та/або на засадах певної конкуренції між заявниками. У звітному періоді відповідно до звернень таких орендарів було прийнято 5 рішень про включення об’єктів до Переліку другого типу.
У січні-березні 2022 року орендодавцями в системі Фонду було оголошено 886 аукціонів на оренду держав- ного майна площею 199,3 тис. м2 загальною стартовою ціною 8,5 млн грн, з них 314 (35 %) було завершено успішно. Інформацію про такі аукціони наведено у таблиці 2.9
Низький відсоток успішно завершених аукціонів зумовлений тим, що на період запровадження воєнного стану, тобто з 24 лютого 2022 року, 192 електронні аукціони на право оренди державного майна було відмінено.
Слід виділити позитивну тенденцію до збільшення середньої кількості учасників аукціонів з передачі в оренду державного майна порівняно з аналогічним періодом минулого року. Цей показник виріс з 1,1 до 1,6, що свідчить про збільшення довіри учасників ринку до процедури передачі в оренду державного майна та зростання заінтересованості в таких об’єктах.
Як наслідок, суттєво збільшився приріст орендної плати за результатами аукціонів з передачі в оренду державного майна порівняно зі стартовою (308,6 % – у звітному періоді, тоді як у І кварталі 2021 року приріст складав 135,5 %).
При цьому середня кількість учасників аукціонів на продовження договорів оренди не змінилася, а приріст орендної плати у І кварталі 2022 року зменшився на 10 %.
Оренда здійснюється на основі таких принципів як відкритість та змагальність, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, що означає визначення на аукціоні справедливої орендної плати для інвестиційно-привабливих об’єктів та виокремлення у ході проведення аукціону категорій об’єктів, які цікаві лише обмеженому колу орендарів, або ж не цікаві для потенційних орендарів у наявному стані, однак які можуть бути передані в оренду
за нижчою ціною з метою залучення коштів на їх відновлення та модернізацію. Детальну інформацію щодо таких аукціонів наведено у таблиці 2.10.
Крім Фонду, організаторами аукціонів з оренди державного майна на Prozorro.Продажі є:
- ДП за умови, що сукупна площа майна, яке ними передається в оренду, не перевищує 400 м2 на підприємство;
- установи в системі НАНУ;
- підприємства в системі оборонного концерну «Укроборонпром».
Порівняльний аналіз аукціонів з оренди державного майна, проведених Фондом та іншими організаторами аукціонів, наведено у додатку 4, який також містить аналітику аукціонів з оренди комунального майна і майна двох найбільших АТ, що перебувають під контролем держави
– Укрзалізниці та Укрпошти. Порівняння здійснюється за такими критеріями:
- відношення успішних аукціонів з 1 учасником до загальної кількості проведених аукціонів;
- відношення успішних аукціонів з 2 і більше учасниками до загальної кількості проведених аукціонів;
- відношення аукціонів, що не відбулися з 1 учасником, до загальної кількості проведених аукціонів;
- відношення аукціонів, що не відбулися з 2 і більше учас- никами (маніпулятивні аукціони), до загальної кількості проведених аукціонів.
Закон про оренду обмежив можливості для отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень.
Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень є:
- отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;
- прийняття балансоутримувачем майна рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.
У зв’язку з тим, що передача в оренду державного майна на аукціонах була розпочата у 2020 році, і значна кількість договорів оренди наразі укладена за старим законодавством, за яким більшість об’єктів передавалася за резуль- татами вивчення попиту і лише невеликий відсоток на конкурсах, основною підставою відмов у погодженні клопотань орендарів про здійснення невід’ємних поліпшень є отримання майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.
У звітному періоді Фондом та його регіональним відділенням не було задоволено жодного клопотання про здійснення невід’ємних поліпшень.
Не погоджуючися з рішеннями орендодавців, орендарі звертаються до суду. У звітному періоді суди розглядали 4 справи за позовами з вимогами щодо визнання протиправними та скасування відмов у наданні згоди на здійснення невід’ємних поліпшень та визнання її такою, що надана.
У справах NoNo 916/634/21, 918/753/21 суд першої та апеляційної інстанцій задовольнив позови орендарів, оскільки, на думку суду, отримане орендарем майно у порядку, встановленому до набрання чинності Законом про оренду, є таким, на яке не поширюється норма вказаного закону щодо заборони надання згоди орендарю, який отримав майно без проведення аукціону або конкурсу.
Водночас у справі No 918/191/21 суд першої інстанції задовільнив позов, оскільки орендарем було дотримано вимоги законодавства під час отримання згоди, отже наступне її скасування шляхом видання наказу визнано судом безпідставним. Апеляційним судом рішення першої інстанції залишено без змін.
Лише у справі No 910/3406/21 суд першої інстанції встановив правомірність дій орендодавця, а саме: відмови у наданні згоди, оскільки орендарі отримали майно без проведення аукціону або конкурсу.
Три справи слухаються Верховним Судом, а у справі No 916/634/21 Верховний Суд за результатами розгляду касаційної скарги Регіонального відділення Фонду по Одеській та Миколаївській областях скасував судові рішення першої та апеляційної інстанцій, направив справу на новий розгляд.
Таким чином, остаточно єдина судова практика з цього питання поки що не сформована. На сьогодні є чинною лише одна постанова Верховного Суду з цієї категорії справ, згідно з якою справу було направлено на новий розгляд.
Детальну інформацію наведено у додатку 5.
Комісія з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна (далі – Комісія) у своїй роботі керується Порядком подання, розгляду скарг та пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та ко- мунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року No 647.
Загальна кількість членів Комісії становить 6 осіб, у тому числі два представники Фонду. Формою роботи комісії є засідання.
У І кварталі 2022 року відбулося 6 засідань Комісії, на яких розглянуто 34 скарги, з них по суті розглянуто 20 скарг, з яких 12 скарг – задоволено, щодо 8 скарг – відмовлено у задоволенні.
Із загальної кількості скарг 1 стосувалася діяльності регіонального відділення Фонду.
Порушення порядку організації проведення аукціонів регіональними відділеннями Комісією не встановлені.
З решти задоволених скарг можна виокремити такі види типових порушень організації проведення аукціонів:
- 4 скарги – безпідставна дискваліфікація переможців аукціонів;
- 4 скарги – безпідставне скасування аукціонів;
- 1 скарга – невідповідність оголошень вимогам законодавства;
- 2 скарги – встановлення організаторами аукціонів дискримінаційних умов;
- 1 скарга – несвоєчасне підписання/непідписання Організатором протоколу/договору з переможцем.
У цьому розділі інформація наводиться без урахування даних по Херсонській, Харківській, Донецькій та Луганській областях, в яких орендодавці припинили нарахування орендної плати через вивезення серверів за межі цих областей з метою захисту інформації на них. Внаслідок припинення нарахування орендної плати втрачена можливість ідентифікувати суми надходжень за договорами, щодо яких орендарі здійснюють платежі, і встановити належність цих платежів до відповідних договорів оренди. За сприятливих обставин робота на переміщених серверах буде відновлена у наступному звітному періоді.
Станом на 31.03.2022 заборгованість орендарів перед державним бюджетом, що не сплачена більш ніж 3 місяці поспіль, становить 304,9 млн грн.
За результатами проведеної органами приватизації роботи прийнято судові рішення щодо стягнення до дер- жавного бюджету заборгованості з орендної плати у сумі 139,7 млн грн, з них:
- 76,7 млн грн стягуються відповідно до вимог Закону України «Про виконавче провадження»;
- 36,1 млн грн перебуває на стягненні відповідно до Кодексу України з питань банкрутства,26,9 млн грн – безнадійна заборгованість, рішення щодо стягнення якої не виконано (відсутність у боржника май- на, на яке можна звернути стягнення, невідоме місцезна- ходження боржника, ліквідація боржника тощо).
Заборгованість у сумі 41,4 млн грн перебуває на стадії судового розгляду, щодо заборгованості у сумі 123,8 млн грн здійснюється досудове врегулювання.
Важливим інструментом забезпечення виконання орендарями зобов’язань за договорами оренди, зокрема щодо своєчасної сплати орендної плати, є штрафні санкції (штрафи, пені), які нараховуються згідно з умовами договорів оренди. Динаміку нарахування/сплати зазначених платежів наведено у таблиці 2.11
Новим інструментом забезпечення виконання зобов’язань орендарів щодо сплати орендної плати є забезпечувальний депозит. Відповідно до Примірних договорів оренди державного майна, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року, орендар в день підписання договору або напередодні його укладення повинен сплатити на рахунок орендодавця забезпечувальний депозит у розмірі 2-х місячних орендних плат, але в будь-якому разі у розмірі не меншому, ніж розмір мінімальної заробітної плати станом на перше число місяця, в якому укладається договір.
У звітному періоді на рахунок Фонду зараховано забезпечувальні депозити у сумі 17,984 млн грн.
Забезпечувальний депозит орендодавець повертає орендарю протягом 5 робочих днів після отримання акта повернення з оренди орендованого майна, підписаного без зауважень, а у разі наявності зауважень балансоутримувача або орендодавця – здійснює вирахування з депозиту відповідних сум у рахунок невиконаних зобов’язань орендаря із сплати пені, неустойки, орендної плати, платежів за договором про відшкодування витрат балансоутримувача, зобов’язань орендаря з компенсації суми збитків, завданих орендованому майну.
У разі відмови орендаря від підписання акта повернення з оренди орендованого майна у строк, визначений
Нарахування/сплата у І кварталі 2022 року пені штрафів орендарям за невиконання умов догово- рів оренди
договором, або створення перешкод у доступі до орендованого майна представників балансоутримувача або орендодавця з метою складання такого акта, або непідписання в установлені строки договору оренди за результатами проведення аукціону на продовження, в якому орендар оголошений переможцем, орендодавець перераховує забезпечувальний депозит у повному обсязі до державного бюджету.
Повернення з оренди єдиних майнових комплексів
ЄМК є складними господарськими об’єктами із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) і включають в себе як майно, призначене для діяльності підприємства, зокрема будівлі, споруди, устаткування, інвентар, так і права, зокрема, на земельні ділянки, права вимоги, тощо, що зумовлює додаткові особливості при поверненні їх після закінчення терміну дії договорів оренди.
Довготривалість процедур повернення пов’язана з низкою факторів:
- орендодавець має координувати зусилля щодо повернення майна з органом управління, який повинен визначити ДП, на баланс якого повертається майно, при цьому відслідковується чітка тенденція відсутності заінтересованості уповноважених органів управління приймати об’єкт з оренди та брати на себе обов’язки щодо забезпечення функціонування та збереження ЄМК;
- поверненню майна передує проведення його інвентаризації, під час якої проводиться розмежування майна, належного державі, і майна, належного орендарю. В процесах інвентаризації і розмежування повинен взяти участь орендар, при цьому перешкоди з боку орендаря можуть призвести до значних затримок та суперечок, які часто вирішуються у судовому порядку.
Станом на кінець звітного обліковується 16 договорів оренди ЄМК ДП та їх структурних підрозділів, після припинення яких майно не було повернено державі в установленому порядку.
Нарахування/сплата неустойки за користування державним майном після припинення орендних правовідносин
Фінансовим інструментом забезпечення виконання орендарями зобов’язань щодо повернення майна, у тому числі ЄМК, після припинення договорів оренди є неустойка. Неустойка нараховується згідно з умовами договорів оренди у подвійному розмірі орендної плати за весь час прострочення повернення майна з оренди.
З інформації, наведеної у таблиці 2.12, випливає, що відсоток сплати неустойки орендарями низький (у звітно- му періоді сплачено 3,7 % нарахованої), у зв’язку з чим орендодавцям одночасно з виселенням колишніх орендарів необхідно у судовому порядку стягувати нараховану неустойку.
При цьому 50 % загальної суми неустойки нараховано за несвоєчасне повернення з оренди ЄМК.
| Додаток 1 |
Інформація щодо 10 договорів оренди державного майна з найбільшою орендною платою, припинених у звітному періоді |
|
| Додаток 2 |
Інформація щодо 10 договорів оренди державного майна з найбільшою орендною платою, укладених у звітному періоді |
|
| Додаток 3 |
Договори оренди держаного майна, припинені після приватизації |
|
| Додаток 4 |
Інформація про проведені у І кварталі 2022 року аукціони з оренди в розрізі організаторів аукціонів державного, комунального майна Додаток 4 і майна акціонерних товариств, що перебувають під контролем держави * |
PDF |
| Додаток 5 |
Інформація щодо судової практики у спорах, що виникають у зв’язку із застосування норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна», що стосуються наданя згоди на здійснення не- від’ємних поліпшень |
PDF |