Розділ 2 Аналітична довідка про роботу Фонду державного майна України та хід приватизації державного майна у І півріччі 2022 року «Оренда державного майна»

*Витяг з Аналітичної довідки про роботу Фонду державного майна України за І півріччя 2022 року

2. Оренда державного майна

2.1 Нормотворча робота

Фонд здійснює державну політику у сфері оренди державного майна та виконує функції орендодавця державного майна.

З метою реалізації державної політики у сфері оренди державного майна Фондом у звітному періоді здійснювалися заходи щодо удосконалення правового регулювання орендних відносин.

На виконання вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду), який введено в дію з 1 лютого 2020 року, Фондом розроблено:

• проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 р. № 483 і від 28 квітня 2021 р. № 630», яким ініціовано встановлення уніфікованої орендної ставки для релігійних організацій незалежно від того, чи користувалися релігійні організації державним майно раніше на праві позички, а також уточнено найменування міжнародних міжурядових організацій, які мають право на отримання майна в оренду без проведення аукціону. Протягом звітного періоду проєкт погоджено Мінекономіки, Міністерством цифрової трансформації України, Міністерством соціальної політики України, Мінфіном, Міністерством закордонних справ. Очікується погодження Державної служби України з етнополітики та свободи совісті;
• проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін у додаток 1 до Методики розрахунку орендної плати за державне майно», метою якого є удосконалення правового регулювання договірних відносин у сфері оренди занедбаних пам’яток культурної спадщини, що належать до державної власності. Протягом звітного періоду проєкт погоджено без зауважень Мінекономіки, Мінцифри, Міністерством освіти і науки України та із зауваженнями – Мінфіном;
• проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про за- твердження Порядку повернення орендованих єдиних майнових комплексів після припинення або розірвання договору оренди», який упорядковує процедуру повернення ЄМК з оренди та приводить її у відповідність з нормами Закону про оренду. У звітному періоді до проєкту отримано висновки від Секретаріату Кабінету Міністрів України, Мінекономіки, Мінфіну та Мінцифри, а також висновок Мін’юсту про проведення правової експертизи та рішення про погодження від Державної регуляторної служби України. Проєкт подано на розгляд Кабінету Міністрів України;
• проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України», метою якого є врегулювання відносин між орендарями державного майна та державою щодо зарахування коштів амортизаційного фонду після припинення договору оренди або зміни орендаря за результатами аукціону, списання неліквідного майна, сплати забезпечувального депозиту бюджетними установами. Протягом звітного періоду до проєкту отримано висновки Секретаріату Кабінету Міністрів України та Мінцифри.

Протягом звітного періоду Фонд опрацював:

• розроблений Мінекономіки проєкт Закону України

«Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо вдосконалення відносин, що виникають під час реалізації проєктів, що здійснюються на умовах державно-приватного партнерства, в тому числі концесії» та у січні 2022 року надав комплексні зауваження та пропозиції до проєкту закону. Докладніше інформацію розміщено на сайті за посиланням: https://orenda.gov.ua/wp-content/uploads/2022/05/ minekonomiky_kontsesiia-1.pdf;

• розроблений Міністерством аграрної політики та продовольства України проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сфери рибного господарства, промислового рибальства, охорони водних біоресурсів та аквакультури», яким запропоновано внести до законів України «Про аквакультуру» та «Про оренду державного та комунального майна» зміни щодо порядку та умов надання в користування гідротехнічних споруд для цілей аквакультури.

Законопроєкт передбачає розроблення окремої процедури передачі в оренду таких об’єктів, яка не передбачатиме конкурентний порядок надання в оренду гідротехнічних споруд та буде застосовуватися поряд з існуючою. Законопроєкт не підтримано Фондом та запропоновано його доопрацювати.

4 розроблений Мінцифри проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення зміни у додаток 4 до Порядку передачі в оренду державного та комунального майна» щодо надання можливості операторам телекомунікації продовжувати договори оренди державного та комунального майна без проведення аукціону. Фондом проєкт погоджено та запропоновано додатково внести зміни до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та передбачити для таких орендарівmіндивідуальну орендну ставку;

• розроблений Мінекономіки проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України з питань оренди державного та комунального майна» щодо особливостей передачі в оренду груп інтвентарних обєктів, ЄМК або їх відокремлених структурних підрозділів. Зокрема, проєкт розширює перелік можливих додаткових умов оренди, визначає проведення інвентаризації та аудиту ЄМК, особливості викупу переможцем аукціону оборот- них активів, порядок набуття чинності договором тощо. Проєкт підтримано Фондом за умови врахування нада- них зауважень та пропозицій.

2.2.  Розроблення та впровадження онлайн платформи управління орендою державного майна

У рамках реалізації проєкту міжнародної технічної до- помоги «Прозорість та підзвітність в органах державно- го управління та послугах (TAPAS) у 2021 році розпочато створення онлайн платформи управління орендою державного майна (далі – Платформа) для забезпечення можливості алгоритмізації і автоматизації процесів створення, підписання, оприлюднення документів і рішень, пов’язаних з передачею в оренду державного майна, а також пов’язаних із припиненням орендних відносин і поверненням державного майна із користування орендарів. Платформа покликана замінити програмний продукт Фонду «Етап-Оренда», за допомогою якого забезпечується збір аналітичної інформації про договори оренди і стан розрахунків за ними, запровадити електронну взаємодію між потенційними орендарями, балансоутримувачами, їх органами управління, орендодавцями, чинними орендарями і електронною торговою системою «Prozorro.Продажі». Зовнішній інтерфейс користувача Платформи розміщуватиметься на сайті orenda.gov.ua.

Проєктом TAPAS за тендерними процедурами відібрано Розробника Платформи, з яким укладено договір. Реалізацію проєкту розпочато розробником у поточному році.

Відповідно до технічного завдання розробник Платформи має:

4 розробити архітектуру бази даних, включаючи міграцію даних та інтеграцію з іншими інформаційними ресурсами;

• розробити на базі Платформи алгоритми автоматизації процесів прийняття рішень орендодавців та формування проєктів правочинів щодо оренди з автоматичною перевіркою правильності введених даних;
• запровадити автоматизовану процедуру створення оголошень орендодавцями про передачу в оренду об’єктів на аукціоні, оголошень про продовження чинних договорів оренди на аукціоні, формування проєктів договорів оренди та актів прийомупередачі державного майна;
• розробити автоматизований механізм розрахунку орендної плати;
• запровадити автоматизацію формування статистичних звітів з оренди державного майна;
• запровадити механізм взаємодії між Платформою та електронною торговою системою «Prozzoro.Продажі», інтеграції даних між ними, а також з Державною казначейською службою України та іншими реєстрами у разі необхідності.

Для забезпечення можливості поетапного введення модулів Платформи в дослідницьку експлуатацію Фонд спільно з розробником у звітному періоді працював над запровадженням ітераційної моделі розробки Платформи, 3З міст що дасть змогу запустити деякі модулі протягом наступного кварталу поточного року.

До завершення роботи з розроблення Платформи части- на її функціоналу виконується Фондом за допомогою сайту orenda.gov.ua у режимі дослідної експлуатації. На сьогодні сайт містить такі розділи:

• Розділ «Інтерактивна мапа об’єктів оренди», на яку нанесено інформацію про 6 557 об’єктів оренди. За допомогою фільтрів інтерактивної мапи можна також відслідковувати статус об’єкта («включено до переліку», «опубліковано оголошення», «орендовано»).
• Розділ «Об’єкти списком», у якому працює функціо- нальний фільтр для відбору об’єктів оренди за заданими характеристиками.
• Розділ «Орендні реєстри», який містить:

реєстр чинних договорів оренди, який містить інформацію про усі договори оренди, чинні станом на останнє число звітного кварталу;

реєстр нових договорів оренди, який містить сканкопії усіх договорів оренди, укладених Фондом і його регіональними відділеннями, починаючи з дати оприлюднення постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Примірних договорів оренди державно- го майна». Станом на звітну дату на сайті оприлюднено 8 197 таких договорів;

реєстр рішень орендодавців щодо договорів оренди державного майна, який містить реєстр усіх рішень Фонду і його регіональних відділень про продовження договорів оренди без проведення аукціону, про збільшення строку оренди з метою приведення сроку оренди у відповідність з передбаченим Законом про оренду мінімальним строком;

реєстр змін до договорів, який містить інформацію щодо укладених угод про внесення змін до договорів оренди, у тому числі типів внесених змін;

реєстр актів повернення державного майна з оренди;

реєстр рішень та інших документів, на підставі яких припиняються орендні відносини;

реєстр забезпечувальних депозитів, який містить інформацію про орендарів, які внесли на рахунки Фонду забезпечувальні депозити, розміри сплачених ними депозитів;

реєстр приміщень для розміщення новостворених органів державної влади у місті Києві.

• Розділ «Судові спори», який містить інформацію про судові справи, порушені за позовами Фонду або його регіональних відділень до орендарів або за позовами орендарів до Фонду чи його регіональних відділень. Станом на 30 червня 2022 року до реєстру внесено інформацію про 842 справи.
• Розділ «Про оренду», який містить:

стислу інформацію про те, як орендувати державне майно;

інформацію про те, як ініціювати оренду об’єктів дер- жавного майна;

6 нормативно-правових актів у сфері оренди;

37 актів Фонду інструктивного характеру (накази і доручення) з питань організації роботи регіональних відділень Фонду як орендодавців державного майна, а також з питань затвердження примірних форм документів щодо оренди державного майна і порядку ведення реєстрів рішень орендодавців з питань оренди державного майна (у тому числі 5 актів, оприлюднених у звітному періоді);

9 проєктів законів та інших нормативно-правових актів, розроблених Фондом;

64 роз’яснення щодо нового законодавства про оренду (у тому числі 9 роз’яснень, оприлюднених у звітному періоді);

7 форм стандартних документів, розроблених Фондом для використання орендарями, потенційними орендарями, балансоутримувачами і орендодавцями під час передачі майна в оренду або повернення майна з оренди;

калькулятор розрахунку стартової орендної плати та гарантійного внеску для нерухомого майна;

інформацію щодо Платформи «Оренда.Допомога», створеної Фондом з метою залучення в умовах воєнного стану донорів для підтримки українського малого та середнього бізнесу шляхом фінансування сплати частини орендної плати.

4 Розділ «Новини», який містить новини і публікації у сфері оренди в цілому, та новини аукціонів, зокрема, анонси аукціонів з оренди, а також щотижневі інформаційні бюлетені актуальних аукціонів.

• Розділ «Оскарження аукціонів», який висвітлює правові аспекти роботи Комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна, у тому числі електронних аукціонів.

• Розділ «Звітність», у якому публікуються річна і квартальна звітність щодо роботи Фонду, його регіональних відділень за напрямом оренда державного майна, щотижневі звіти про орендні аукціони та історії успіху.

2.3.   Виконання плану щодо надходжень до державного бюджету від оренди

Загалом з 2000 року Фондом та його регіональними від- діленнями забезпечено надходження до державного бюджету коштів від оренди державного майна у сумі близько 17 212,8 млн грн.

Законом України «Про Державний бюджет України на 2022 рік» річне бюджетне завдання з надходження від орендної плати за користування цілісним майновим комплексом та іншим державним майном встановлено в розмірі 1300 млн грн.

У І півріччі 2022 року від оренди державного майна до Державного бюджету України надійшло 365,86 млн грн, що становить 28,14 % виконання річного плану, та 1,24 млн грн – гарантійних і реєстраційних внесків.

З початку року на рахунку Фонду акумульовано 24,35 млн грн, що надійшли від забезпечувальних депозитів. Збройна агресія російської федерації та запровадження на всій території України воєнного стану призвело до блокування процесів укладення та продовження договорів оренди, а також до істотного зниження надходжень від оренди за діючими договорами.

Так, з моменту запровадження на території України воєнного стану від оренди державного майна до державного бюджету надійшло 165,69 млн грн.

У січні-лютому 2022 року прогнозний показник надходжень до державного бюджету від оренди було виконано на 105,97 %. Водночас у березні-травні 2022 року через збройну агресією російської федерації та тимчасовою окупацією частини території України до державного бюджету надійшло 45 % від довоєнних надходжень, а у червні – лише 29,2 %.

У розрізі регіонів надходження від оренди у березні- червні 2022 року порівняно з середньомісячними надходження за січень-лютий 2022 року (в порядку зменшення надходжень):

• впали до рівня близько 10% відсотків: Донецька, Херсонська, Луганська області;
• впали до рівня близько 30% відсотків: Чернігівська, Сумська, Харківська, Київська області;
• впали вдвічі або більше: Житомирська, Миколаївська, Черкаська області та м. Київ;
• скоротились на 30%: Дніпропетровська, Рівненська, Хмельницька, Івано-Франківська, Кіровоградська, Закарпатська, Полтавська області;
• зменшились лише у межах 10 %: Вінницька, Чернівецька, Волинська області.

Динаміка надходження коштів до кінця року буде визначатись активністю бойових дій на певних територіях та їх наслідками, а також загальною тривалістю воєнного стану, як чинниками, від яких залежить термін дії пільг зі сплати орендної плати.

У зв’язку з неможливістю завершення в умовах воєнного стану розпочатих процедур з передачі державного майна в оренду через необхідність евакуації обладнання та інформаційно-телекомунікаційних систем Фонду, тимчасовий простій апарату Фонду та його регіональних відділень, враховуючи недостатній рівень конкуренції під час проведення аукціонів та з метою адаптації до умов воєнного стану Фондом 24 лютого 2022 року було прийнято рішення про тимчасове припинення на період військової агресії електронних аукціонів на право оренди державного майна. Тимчасово утриматися від оголошення нових аукціонів було рекомендовано також регіональним відділенням Фонду.

З метою перезавантаження орендних процесів та під- лаштування їх під потреби воєнного часу Фондом розпочато підготовку відповідних змін до законодавства та нормативно-правових актів.

Так, за участю Фонду розроблено проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який прийнято Верховною Радою України 01 квітня 2022 року за № 2181- IX. Законом врегульовано окремі аспекти оренди державного і комунального майна на період дії воєнного стану, надано Уряду повноваження визначати особливості оренди (укладання, продовження та припинення договорів, пільги з орендної плати, у тому числі з метою релокації виробництв, тощо).

Також Кабінетом Міністрів України прийнято розроблену Фондом спільно з Мінекономіки постанову від 27 травня 2022 року № 634 «Деякі питання оренди державного та комунального майна у період дії воєнного стану», якою запроваджено пільги для орендарів та релокованих підприємств, визначено особливості укладання та продовження договорів у період воєнного стану, скорочено процедурні строки, послаблено деякі обмеження суборенди майна, а також запроваджено можливість підписання документів за допомогою кваліфікованого електронного підпису.

Зазначені акти дадуть змогу підвищити ефективність використання державного майна в умовах воєнного стану.

Загальна сума доходів державного бюджету від оренди державного майна у звітному періоді складалася з надходжень, зазначених у таблиці 2.1.

У звітному періоді у структурі надходжень до державного бюджету відчутно зменшився відсоток надходження коштів від оренди ЄМК. У відповідному періоді 2021 року частка ЄМК у загальних надходженнях становила 49,36 %. Суттєва різниця зумовлена сплатою І півріччі 2021 року заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій за договорами оренди ЄМК ДП «Добропіллявугілля» та його структурного підрозділу «Шахта Білозерська». Також на розмір надходжень за 6 місяців 2022 року вплинуло припинення сплати орендної плати за договорами оренди ЄМК, які перебувають у зоні активних бойових дій та окупації.

Динаміку надходження коштів від оренди державного майна до Державного бюджету України у відповідні пері- оди 2020, 2021 і 2022 років наведено у таблиці 2.2.

Пільги орендарям на час дії карантину

У зв’язку з продовженням у 2022 році карантину та обмежувальних заходи щодо запобігання виникненню та поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19) відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року № 611 «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» у звітному періоді продовжено надання пільг зі сплати орендної плати у вигляді знижок або повного звільнення від її сплати.

Через запровадження на всій території України воєнного стану та критичну потребу державного бюджету у надходженнях Фонд запропонував Кабінету Міністрів скасувати зазначену постанову та запровадити нову систему орендних стимулів, розраховану на підтримку орендарів, які продовжують працювати в умовах воєнного стану.

Постановою Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 «Деякі питання оренди державного та комунального майна у період дії воєнного стану» визначено території на яких орендарі на певний період повністю звільняються від сплати орендної плати.

Так, орендарі, які використовують майно розташоване на територіях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування у повному обсязі звільняються від сплати орендної плати.

Орендарі майна, розташованого на території Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей та м. Києва, у повному обсязі звільнені від сплати орендної плати до 30 вересня 2022 року. У подальшому, але не довше ніж впродовж 3 місяців після закінчення воєнного стану, таким орендарям надаватиметься знижка у розмірі 50%. У січні 2022 року сумарні надходження до державного бюджету від плати за оренду державного майна, розташованого у цих областях, становили близько 34,9 млн грн на місяць.

Орендарі державного та комунального майна, розташованого на території Кіровоградської, Дніпропетровської,

Житомирської, Одеської областей, у повному обсязі звільнені від сплати орендної плати до 30 травня 2022 року. До договорів оренди майна, розташованого у цих областях, також застосовуватиместься знижка у розмірі 50%, але не довше ніж впродовж 3 місяців після закінчення воєнного стану. Сумарні надходження орендної плати до державного бюджету у січень 2022 року у зазначених областях становили близько 35,4 млн грн на місяць.

На решті території країни, починаючи з дати введення воєнного стану і впродовж 3 місяців після його припинення чи скасування, орендна плата нараховується у розмірі:

• орендарям ЄМК (їх структурних підрозділів) – 75 % роз- міру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації);
• орендарям іншого нерухомого майна – 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації).

Запровадження зазначених пільг в умовах значного скорочення ділової активності допоможе зберегти орендні контракти для подальшого швидкого відновлення обсягів надходжень після відновлення довоєнного рівня ділової активності.

2.4.   Структура та аналітика договорів оренд

 Інформація про загальну кількість і структуру договорів оренди

У зв’язку із запровадженням в Україні згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 воєнного стану у роботі Фонду відбулися структурні зміни. З метою збереження життя та здоров’я працівників у регіональних відділеннях Фонду з 01.03.2022 було встановлено частковий простій до стабілізації ситуації. Не зважаючи на частковий простій, апарат Фонду працював віддалено з 17 березня 2022 року із використанням електронної системи документообігу «edoc». Регіональні відділення, які не перебували в зоні безпосередньої небезпеки, незважаючи на простій, продовжували виконувати функції, які випливають з їх статусу орендодавців за договорами оренди державного майна. Разом з тим регіональні відділення в Харківській, Донецькій, Луганській та Херсонській областях були евакуйовані і не мали можливості працювати віддалено. З огляду на це, інформацію щодо договорів оренди державного майна, орендодавцем якого є регіональні відділення у цих областях, сформовано з ІППС «Етап-Оренда», яка може бути неповною через відсутність можливості її перевірити за даними орендодавців.

Станом на 30 червня 2022 року загальна кількість чин- них договорів оренди державного майна, укладених Фондом та його регіональними відділеннями, становила 14 026, у тому числі:

4 73 договори оренди ЄМК ДП (у тому числі: 26 – в АР Крим, 18 – на визначених територіях* в межах Донецькій та Луганській областях, 1 – на визначених територіях в межах Запорізької області, 1 – на визначених територіях в межах Хесонської області, разом – 46 на територіях, які далі у цьому звіті іменуються «тимчасово непідкон- трольні території», і 27 – на території, що контролюється владою України);

• 13 777 договорів оренди нерухомого майна державних підприємств, установ, організацій (у тому числі 2 160 договорів – на тимчасово непідконтрольних територіях);
• 176 договорів оренди майна, що перебуває на балансі господарських товариств (у тому числі 101 договір – на тимчасово непідконтрольних територіях).

Порівняння договорів у розрізі видів майна та статусу території наведено на діаграмі 2.1.

*Постановою Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 «Деякі питання оренди державного та комунального майна у період дії воєн- ного стану» визначено термін «визначені території» – адміністративно-територіальні одиниці, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану (Донецька область; Запорізька область в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів; Луганська область; Миколаївська область в межах Баштанського, Вознесенського районів (крім селищ міського типу Доманівка, Братське, м. Южноукраїнська), Миколаївського району (крім м. Миколаєва); Харківська область в межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт Краснокутськ), Ізюмського району, Куп’янського і Харківського районів (крім м. Мерефи, смт Нова Водолага, м. Харкова), Чугуївського району (крім м. Змієва); Херсонська область; Автономна Республіка Крим; м. Севастополь).

Із зазначеної кількості договорів оренди 3 871 договір укладено з бюджетними установами та іншими організаціями, розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна для яких становить 1 гривню.

Площа нерухомого майна, переданого в оренду, становить близько 7,6 млн м2, близько 6,0 млн м2 з яких площі так званої комерційної оренди, за використання яких державний бюджет отримує кошти (з них близько 5,3 млн м2 – площі розташовані на підконтрольній території). У попередніх звітних періодах співвідношення площі орендованого майна було таким:

• 06.2021 – 7,4 млн м2 всього (5,8 млн м2 – комерційної оренди);
• 06.2020 – 8,8 млн м2 всього (6,9 млн м2 – комерційної оренди).

У загальній кількості договорів регіональні відділення Фонду є орендодавцями за 14 005 договором, апарат Фонду – за 21 договором.

У звітному періоді регіональні відділення Фонду забезпечили надходження коштів від оренди державного майна до державного бюджету в розмірі 346,51 млн грн, апарат

Фонду – 19,35 млн грн.

Інформацію щодо договорів оренди та надходження ко- штів за ними, а також щодо виконання регіональними від- діленнями Фонду завдання з надходження плати за оренду державного майна до Державного бюджету України у І півріччі 2022 року наведено на малюнку 2.1.

* Інформація про договори оренди, які обліковувались у інформаційній системі Фонду станом на 23.02.2022.
** Інформація про договори оренди в АР Крим

Інформація про укладені, припинені та продовжені договори оренди

У звітному періоді:

• укладено 368 договорів оренди нерухомого майна на загальну місячну суму орендної плати 3,9 млн грн (у тому числі 110 договорів на суму 0,7 млн грн, що укладені після запровадження воєнного стану);
• припинено 661 договір оренди нерухомого майна на загальну суму орендної плати 4,02 млн грн на місяць (у тому числі 1 договір оренди ЄМК);
• продовжено дію 773 договорів оренди нерухомого майна;
• термін дії 73 договорів оренди збільшено до 5 років з метою приведення у відповідність із мінімальним терміном, визначеним Законом про оренду.

Інформацію щодо укладених та припинених договорів оренди державного майна впродовж І півріччя 2022 року наведено у таблиці 2.3.

Інформацію про 10 договорів оренди державного май- на з найбільшою орендною платою, припинених, а також укладених у звітному періоді, наведено у додатку 3 та до датку 4 відповідно.

Фондом ведеться моніторинг припинених договорів, зокрема, у розрізі підстав припинення, щоб мати змогу об’єктивно оцінювати перспективи розвитку орендних право- відносин. У таблиці 2.4 припинені у І півріччі 2022 року договори класифіковано за підставами припинення.

Після набуття чинності Законом про оренду передача об’єктів державної нерухомості в комерційну оренду, а також продовження термінів дії чинних договорів оренди державного майна здійснюється переважно через онлайн-аукціони. Постановою Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 «Деякі питання оренди державного та комунального майна у період дії воєнного стану» визначено особливий порядок продовження договорів оренди, строк дії яких завершується у період воєнного стану. Такі договори вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з

дати його припинення чи скасування (крім випадків коли балансоутримувач повідомив про відмову від продовження договору оренди за 30 календарних днів до дати його закінчення). При цьому заява орендаря та окреме рішення орендодавця для продовження договору оренди не вимагаються.

Детальну інформацію про укладені та продовжені договори оренди наведено у таблиці 2.5.

У звітному періоді за результатами аукціонів на продовження було укладено або продовжено 419 договорів оренди нерухомого майна. З них у:

• 177 випадках (42,2 % загального числа продовжених/ укладених договорів) – без підвищення ціни;
• 172 випадках (41,1 % загального числа продовжених/ укладених договорів) за підсумками аукціонів зафіксовано зростання орендної плати менше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою. Загалом таке перевищення становило 0,025 млн грн за місяць, що у перерахунку на рік становить 0,3 млн грн;
• 70 випадках (16,7 % загального числа продовжених/ укладених договорів) зафіксовано зростання орендної плати більше, ніж на тисячу гривень порівняно з останньою місячною орендною платою. Загалом таке перевищення становило 0,488 млн грн на місяць (у перерахунку на рік – 5,856 млн грн). Із них у 55 випадках договори були продовжені з діючим орендарем, у 15 випадках договори з діючими орендарями було припинено і укладено нові з іншими претендентами, оскільки діючі орендарі не погодилися сплачувати суму, яку запропонував переможець аукціону.

Із 70 договорів, укладених з приростом орендної плати більше ніж на тисячу гривень, орендна плата зросла:

• у 19 (27 %) випадках – завдяки конкуренції учасників аукціону;
• у 51 (73 %) випадках – завдяки переоцінці об’єкта оренди або змінам у законодавстві, згідно з якими уніфіковану орендну ставку встановлено незалежно від цільового призначення об’єкта на рівні 1 % вартості об’єкта оренди на місяць (або 12 % на рік). У цих випадках ставка виявилася вищою, ніж та, яка застосовувалася під час укладення договору, що продовжувався на аукціоні, а також у зв’язку з переоцінкою.

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, які продовжено з діючим орендарем за відсутності конкуренції з боку інших претендентів, наведено у таблиці 2.6.

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни в ході аукціону, на продовження яких орендар скористався своїм переважним правом за участі інших претендентів, наведено у таблиці 2.7.

Інформацію стосовно Топ-5 договорів з найбільшим зростанням ціни, які укладено з новим орендарем за результатами аукціону на продовження договору оренди, наведено у таблиці 2.8.

2.5   Етапи передачі в оренду

2.5.1. Формування переліків першого та другого типів

А. Перелік першого типу

Перелік першого типу – це сукупність усіх рішень орен- додавців про передачу в оренду певного державного майна на електронних аукціонах у електронній торговій системі Prozorro.Продажі.

У звітному періоді перелік було доповнено новими об’єктами відповідно до прийнятих Фондом та його регіональними відділеннями 268 рішень, 130 з яких прийнято до 24 лютого 2022 року. Повну інформацію про об’єкти, включені до Переліку першого типу, можна знайти за посиланням https://orenda.gov.ua/

Б. Перелік другого типу

Законом про оренду та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна (далі – Порядок передачі в оренду) коло пільговиків, які мають право на отримання державного майна в оренду без проведення аукціону, поділено на дві групи залежно від процедури передачі в оренду майна:

4 органи державної влади, органи місцевого самоврядування, установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевого бюджету, релігійні організації і дипломатичні представництва, визначені в абзаці другому пункту 114 Порядку передачі в оренду. Ці орендарі отримують майно в оренду за заявницьким принципом. У звітному періоді було прийнято 194 рішення про включення об’єктів до Переліку другого типу за заявами таких орендарів;

4 видавництва, громадські організації, музеї, приватні заклади освіти й інші заявники, які відповідають критеріям, визначеним у абзацах третьому-четвертому пункту 114 Порядку передачі в оренду, які отримують майно в оренду без аукціону, але за умови додаткового розкриття інформації про свою діяльність та/або на засадах певної конкуренції між заявниками. У звітному періоді відповідно до звернень таких орендарів було прийнято 6 рішень про включення об’єктів до Переліку другого типу.

2.5.2. Підготовка та проведення аукціонів (за інформацією ресурсу Prozorro.Продажі)

У січні-червні 2022 року орендодавцями в системі Фонду було оголошено 958 аукціонів на оренду державного майна площею 237,5 тис. м² загальною стартовою ціною 8,9 млн грн, з них 434 (45 %) було завершено успішно. Із зазначеної кількості аукціонів після 24 лютого 2022 року було оголошено 362 аукціони, загальна площа за якими складає 101,8 тис. м2 та загальна стартова ціна – 3,2 млн грн. Інформацію про проведені аукціони наведено у таблиці 2.9.

Слід виділити позитивну тенденцію до збільшення середньої кількості учасників аукціонів з передачі в оренду державного майна порівняно з аналогічним періодом минулого року. Цей показник виріс з 1,4 до 1,6, що свідчить про збільшення довіри учасників ринку до процедури передачі в оренду державного майна та зростання заінтересованості в таких об’єктах.

Як наслідок, суттєво збільшився приріст орендної плати за результатами аукціонів з передачі в оренду державного майна порівняно зі стартовою (259,5 % – у звітному періоді, тоді як у І півріччі 2021 року приріст складав 186,7 %). Водночас порівняно з І кварталом 2022 року приріст орендної плати за результатами аукціонів у ІІ кварталі знизився на 104,1 % ( з 308,6 % у I кварталі 2022 року до 204,5% у II кварталі 2022 року).

Порівняно з відповідним періодом минулого року у I півріччі 2022 року визначена за результатами аукціону середня орендна плата за 1 м2 зменшилася на 19% (з 32,28 грн до 26,07 грн), зокрема, через законодавчі зміни. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 «Деякі питання оренди державного та комунального майна у період дії воєнного стану» стартова орендна плата на період воєнного стану встановлюється з розрахунку 1 гривня за 1 м2 у разі, якщо залишкова балансова вартість нерухомого майна менша 10%, або інформація про неї відсутня.

При цьому середня кількість учасників аукціонів на продовження договорів оренди не змінилася, а приріст орендної плати у І півріччі 2022 року зменшився на 5,8 %.

Оренда здійснюється на основі таких принципів як відкритість та змагальність, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, що означає визначення на аукціоні справедливої орендної плати для інвестиційно-привабливих об’єктів та виокремлення у ході проведення аукціону категорій об’єктів, які цікаві лише обмеженому колу орендарів, або ж не цікаві для потенційних орендарів у наявному стані, однак які можуть бути передані в оренду за нижчою ціною з метою залучення коштів на їх відновлення та модернізацію. Детальну інформацію щодо таких аукціонів наведено у таблиці 2.10.

Крім Фонду, організаторами аукціонів з оренди державного майна на Prozorro.Продажі є:

• ДП за умови, що сукупна площа майна, яке ними передається в оренду, не перевищує 400 м² на підприємство;
• установи в системі НАНУ;
• підприємства в системі оборонного концерну «Укроборонпром».

Порівняльний аналіз аукціонів з оренди державного майна, проведених Фондом та іншими організаторами аукціонів, наведено у додатку 6, який також містить аналітику аукціонів з оренди комунального майна і майна двох найбільших АТ, що перебувають під контролем держави – Укрзалізниці та Укрпошти. Порівняння здійснюється за такими критеріями:

• відношення успішних аукціонів з 1 учасником до загальної кількості проведених аукціонів;
• відношення успішних аукціонів з 2 і більше учасниками до загальної кількості проведених аукціонів;
• відношення аукціонів, що не відбулися з 1 учасником, до загальної кількості проведених аукціонів;
• відношення аукціонів, що не відбулися з 2 і більше учасниками (маніпулятивні аукціони), до загальної кількості проведених аукціонів.

За результатами проведення у І півріччі 2022 року аукціонів з оренди державного майна завдяки якісній підготовці та розкриттю інформації про об’єкти оренди Фонд та його регіональні відділення лідують у категорії успішних аукціонів, в яких взяли участь 2 і більше учасників: 11,1% проти 6,7% (аукціони з оренди комунального майна) і 7,5% (аукціони, організаторами яких виступали безпосередньо державні підприємства, які передавали в оренду до 400 м2).

Фондом та його регіональними відділеннями проведено 68 % успішних аукціонів (аукціони, за наслідками яких були укладені договори оренди). Відсоток успішності аукціонів, проведених в системі Укроборонпрому, Укрзалізниці та Укрпошти становить 12%, 5,6% і 1,4% відповідно.

Ознаки маніпуляцій з боку учасників (аукціони, за результатами яких не укладені договори попри участь в таких аукціонах 2 і більше учасників) у звітному періоді зафіксовано за 3% аукціонів, організованих Фондом і його регіональними відділеннями. Цей показник є меншим порівняно з аукціонами, організованими державними підприємствами (5,4%), та більшим порівняно з аукціонами з оренди комунального майна (1,6%).

2.6. Розгляд Фондом клопотань орендарів про зарахування витрат на здійснення ремонту в рахунок орендної плати, здійснення невід’ємних поліпшень майна, переданого в оренду

Закон про оренду обмежив можливості для отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень.

Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень є:

• отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;
• прийняття балансоутримувачем майна рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.

У зв’язку з тим, що передача в оренду державного майна на аукціонах була розпочата у 2020 році, і значна кількість договорів оренди наразі укладена за старим законодавством, за яким більшість об’єктів передавалася за результатами вивчення попиту і лише невеликий відсоток – на конкурсах, основною підставою відмов у погодженні клопотань орендарів про здійснення невід’ємних поліпшень є отримання майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

У звітному періоді Фондом та його регіональним відділенням не було задоволено жодного клопотання про здійснення невід’ємних поліпшень.

Не погоджуючися з рішеннями орендодавців, орендарі звертаються до суду. У звітному періоді суди розглядали 4 справи за позовами з вимогами щодо визнання

протиправними та скасування відмов у наданні згоди на здійснення невід’ємних поліпшень та визнання її такою, що надана:

• у справі № 916/634/21 (м. Одеса) суди першої та апеляційної інстанцій задовольнили позов орендаря. За результатом розгляду справи судом касаційної інстанції рішення попередніх інстанцій скасовано, справу направлено на новий розгляд;
• у справі № 918/753/21 (м. Рівне) суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій ухвалили рішення на користь орендаря. Відповідно до рішення Колегії суддів Верховного Суду суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку щодо незаконності спірного наказу регіонального відділення Фонду, яким фактично було відкликано рішення про надання згоди, що зумовило порушення прав позивача;
• у справі № 918/191/21 (м. Рівне) суди першої та апеляційної інстанцій задовольнили позов орендаря. Наразі справа розглядається Верховним Судом.
• у справі № 910/3406/21 (м. Київ) суди першої та апеляційної інстанцій ухвалили рішення на користь орендодавця. Верховним Судом частково задоволено касаційну скаргу орендаря – справу повернено на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Детальну інформацію наведено у додатку 7.

2.7.   Аспекти діяльності Комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна

Комісія з розгляду скарг та підготовки пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна (далі – Комісія) у своїй роботі керується Порядком подання, розгляду скарг та пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 року № 647.

Загальна кількість членів Комісії становить 6 осіб, у тому числі два представники Фонду. Формою роботи комісії є засідання.

У І півріччі 2022 року відбулося 13 засідань Комісії, на яких розглянуто 49 скарг, з них по суті розглянуто 35 скарг, з яких 21 скаргу – задоволено, щодо 14 скарг – відмовлено у задоволенні.

Із загальної кількості скарг 3 стосувалася діяльності 3З міст регіональних відділень Фонду. За результатами розгляду цих скарг комісією встановлено порушення порядку організації, проведення аукціонів регіональними відділеннями Фонду по м. Києву та по Харківській області.

З решти задоволених скарг можна виокремити такі види типових порушень організації проведення аукціонів:

• 7 скарг – безпідставне скасування аукціонів;
• 5 скарг – безпідставна дискваліфікація переможців аукціонів;
• 2 скарги – підписання протоколу з учасником, що не подав документи, обов’язкове подання яких передбачено Законом про оренду;
• 2 скарги – встановлення організаторами аукціонів дискримінаційних умов;
• 1 скарга – невідповідність оголошень вимогам законодавства;
• 1 скарга – несвоєчасне підписання/непідписання організатором протоколу/договору з переможцем;
• 1 скарга – оголошення аукціону без отримання дозволу органу приватизації;
• 1 скарга – оголошення аукціону на продовження договору оренди за відсутності заяви орендаря;
• 1 скарга – порушення оператором аукціону вимог Порядку в частині неповернення гарантійного внеску.

2.8.   Робота Фонду щодо стягнення заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій до державного бюджету

У цьому розділі інформація наводиться без урахування даних по Херсонській, Харківській, Донецькій та Луганській областях, в яких орендодавці припинили нарахування орендної плати через вивезення серверів за межі цих областей з метою захисту інформації на них. Внаслідок припинення нарахування орендної плати втрачена можливість ідентифікувати суми надходжень за договорами, щодо яких орендарі здійснюють платежі, і встановити на- лежність цих платежів до відповідних договорів оренди. За сприятливих обставин робота на переміщених серверах буде відновлена у наступному звітному періоді.

Станом на 30.06.2022 заборгованість орендарів перед державним бюджетом, що не сплачена більш ніж 3 місяці поспіль, становить 300,1 млн грн. Від загальної суми заборгованості 34 % накопичено десятьма найбільшими боржниками, детальну інформацію щодо яких наведено у додатку 8. З початку року збільшення заборгованості 10-ма найбільшими боржниками склало лише 6,7 млн грн або 7%, що пов’язано зі звільненням з 24 лютого на період дії воєнного стану орендарів від сплати орендної плати за діючими договорами.

За результатами проведеної органами приватизації роботи прийнято судові рішення щодо стягнення до державного бюджету заборгованості з орендної плати у сумі 141,5 млн грн, з них:

4 82,9 млн грн стягуються відповідно до вимог Закону України «Про виконавче провадження»;

• 36,3 млн грн перебуває на стягненні відповідно до Кодексу України з питань банкрутства,
• 22,3 млн грн – безнадійна заборгованість, рішення щодо стягнення якої не виконано (відсутність у боржника майна, на яке можна звернути стягнення, невідоме місцезнаходження боржника, ліквідація боржника тощо).

Заборгованість у сумі 34,4 млн грн перебуває на стадії судового розгляду, щодо заборгованості у сумі 124,2 млн грн здійснюється досудове врегулювання.

Важливим інструментом забезпечення виконання орендарями зобов’язань за договорами оренди, зокрема щодо своєчасної сплати орендної плати, є штрафні санкції (штрафи, пені), які нараховуються згідно з умовами договорів оренди. Динаміку нарахування/сплати зазначених платежів наведено у таблиці 2.11.

Новим інструментом забезпечення виконання зобов’язань орендарів щодо сплати орендної плати є забезпечувальний депозит. Відповідно до Примірних договорів оренди державного майна, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року, орендар в день підписання договору або напередодні його укладення повинен сплатити на рахунок орендодавця забезпечувальний депозит. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 «Деякі питання оренди державного та комунального майна у період дії воєнного стану» за договорами оренди, які укладаються в період воєнного стану, забезпечувальний депозит сплачується у розмірі однієї місячної орендної плати. Органами державної влади, місцевого самоврядування, іншими установами та організаціями, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів, Пенсійним фондом України та його органами забезпечувальний депозит не сплачується.

Забезпечувальний депозит орендодавець повертає орендарю протягом 5 робочих днів після отримання акта повернення з оренди орендованого майна, підписаного без зауважень, а у разі наявності зауважень балансоутримувача або орендодавця – здійснює вирахування з депозиту відповідних сум у рахунок невиконаних зобов’язань орендаря із сплати пені, неустойки, орендної плати, платежів за договором про відшкодування витрат балансоутримувача, зобов’язань орендаря з компенсації суми збитків, завданих орендованому майну.

У разі відмови орендаря від підписання акта повернення з оренди орендованого майна у строк, визначений договором, або створення перешкод у доступі до орендованого майна представників балансоутримувача або орендодавця з метою складання такого акта, або непідписання в установлені строки договору оренди за результатами проведення аукціону на продовження, в якому орендар оголошений переможцем, орендодавець перераховує забезпечувальний депозит у повному обсязі до державного бюджету.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 9 червня 2021 року № 590 «Про затвердження Порядку виконання повноважень Державною казначейською службою в особливому режимі в умовах воєнного стану» органи Казначейства в умовах воєнного стану здійснюють платежі за дорученнями клієнтів з урахуванням ресурсної забезпеченості єдиного казначейського рахунка у визначеній черговості. Водночас повернення депозитів орендарів не належить до першої або другої черги, у зв’язку з чим платіжні доручення на повернення забезпечувальних депозитів проводяться органами Казначейства із суттєвим запізненням. Таким чином станом на 30.06.2022 залишаються невиконаними 27,5% платіжних доручень щодо повернення депозитів.

Крім того, на період дії воєнного стану у якості додаткового стимулу діяльності добросовісних орендарів запроваджено право на тимчасове повернення сплачених депозитів. Забезпечувальний депозит повертається у розмірі, що не перевищує 1 млн грн на орендаря. Орендарі, які отримали суми забезпечувальних депозитів, зобов’язані повернути їх орендодавцям до 30 квітня року, що настає за роком, у якому оголошено про припинення чи скасування воєнного стану. У звітному періоді жоден орендар не скористався правом на повернення депозиту за цією процедурою.

Станом на 30.06.2022 на рахунку Фонду обліковується 137,362 млн грн. забезпечувальних депозитів орендарів. У І півріччі 2022 року Фондом отримано забезпечувальні депозити у розмірі 24,185 млн грн, з них після 24 лютого 2022 року – 7,517 млн грн.

Регіональними відділеннями Фонду як орендодавцями державного майна у звітному періоді вжито заходи щодо:

• повернення орендарям забезпечувальних депозитів у сумі 0,989 млн грн (з них 0,497 млн грн після запровадження воєнного стану);
• перерахування до державного бюджету коштів у сумі 0,258 млн грн (погашення заборгованості з орендної плати, пені, неустойки);

перерахування балансоутримувачу коштів у сумі 0,097 млн грн (погашення заборгованості з орендної плати, пені);

• перерахування на погашення інших фінансових зобов’язань орендаря 0,025 млн грн.

2.9. Висвітлення проблемних питань

Повернення з оренди єдиних майнових комплексів

ЄМК є складними господарськими об’єктами із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) і включають в себе як майно, призначене для діяльності підприємства, зокрема будівлі, споруди, устаткування, інвентар, так і права, зокрема, на земельні ділянки, права вимоги, тощо, що зумовлює додаткові особливості при поверненні їх після закінчення терміну дії договорів оренди.

Довготривалість процедур повернення пов’язана з низкою факторів:

• орендодавець має координувати зусилля щодо повернення майна з органом управління, який повинен визначити ДП, на баланс якого повертається майно, при цьому відслідковується чітка тенденція відсутності заінтересованості уповноважених органів управління приймати об’єкт з оренди та брати на себе обов’язки щодо забезпечення функціонування та збереження ЄМК;
• поверненню майна передує проведення його інвентаризації, під час якої проводиться розмежування майна, належного державі, і майна, належного орендарю. В процесах інвентаризації і розмежування повинен взяти участь орендар, при цьому перешкоди з боку орендаря можуть призвести до значних затримок та суперечок, які часто вирішуються у судовому порядку.

Станом на кінець звітного обліковується 19 договорів оренди ЄМК ДП та їх структурних підрозділів, після припинення яких майно не було повернено державі в установленому порядку:

• за 9 договорами колишні орендарі продовжували використовувати майно після припинення орендних правовідносин (інформацію про такі ЄМК наведено у додатку 9);
• за 4 договорами встановлено, що майно не використовується (інформацію про такі ЄМК наведено у додатку 10);
• за 1 договором не встановлено статус використання майна;
• 5 ЄМК розташовані на території Донецької та Луганської областей.

Нарахування/сплата неустойки за користування державним майном після припинення орендних правовідносин

Фінансовим інструментом забезпечення виконання орендарями зобов’язань щодо повернення майна, у тому числі ЄМК, після припинення договорів оренди є неустойка. Неустойка нараховується згідно з умовами договорів оренди у подвійному розмірі орендної плати за весь час прострочення повернення майна з оренди.

З інформації, наведеної у таблиці 2.12, випливає, що відсоток сплати неустойки орендарями низький (у звітному періоді сплачено 3,5 % нарахованої), у зв’язку з чим орендодавцям одночасно з виселенням колишніх орендарів необхідно у судовому порядку стягувати нараховану неустойку.

При цьому 64 % загальної суми неустойки нараховано за несвоєчасне повернення з оренди ЄМК.

Втрати держави внаслідок військових дій

Внаслідок бойових дій руйнується або зазнає пошкоджень державне майно, у тому числі передані в оренду ЄМК. Масштаб завданих збитків можна буде визначити після звільнення окупованих територій та завершення бойових дій.

Наразі є повідомлення про руйнування:

• ЄМК «ШАХТА «БІЛОЗЕРСЬКА» ДП «ДОБРОПІЛЛЯВУГІЛЛЯ», м. Білозерськ;
• ЄМК «СЛОВ’ЯНСЬКИЙ СОЛЕВИВАРЮВАЛЬНИЙ ЗАВОД № 2», м. Слов’янськ;
• ЄМК ДП «Попаснянський вагоноремонтний завод», м. Попасна;
• ЄМК ДП Артемівський завод шампанських вин, м. Бахмут;
• ЄМК ДП «Західукрвибухпром», м. Житомир;
• ЄМК державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці», м. Харків;
• об’єктах Кременчуцької ТЕЦ, м. Кременчук.

Частка надходжень від оренди ЄМК у січнілютому по- точного року складала близько 42%. У червні цей показник знизився до 14% від загальних надходжень орендної плати. При цьому надходження до бюджету від оренди ЄМК у Донецькій та Луганській областях становило більше 97% від суми загальних орендних надходжень по двох областях.