Питання:
1) Які документи орган приватизації державного або комунального майна має право вимагати у орендаря, який з дозволу орендодавця виконав невід’ємні поліпшення приміщення площею менше 150 кв.м. для розгляду клопотання орендаря про викуп орендованого приміщення і прийняття органом приватизації рішення про приватизацію орендованого об’єкта шляхом викупу?
2) В якій частині Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, є таким, норми якого суперечать актам більшої юридичної сили, ухваленим після набуття цим наказом чинності, зокрема Закону «Про оренду державного і комунального майна» і Порядку передачі в оренду державного і комунального майна?
Запит ТОВ «Темпо Групп» від 11.02.2022 № 01/02
Відповідь:
При розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом. Таким чином, положення Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» (Закон про приватизацію) та Порядку передачі державного та комунального майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483 (Порядок оренди), мають пріоритетність у застосуванні, а Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 (Порядок оцінки), застосовується в тій частині, в якій не суперечить вимогам зазначених нормативно-правових актів.
Таким чином згідно з вимогами Закону про приватизацію, для отримання права на викуп орендованого майна орендар повинен надати органу приватизації:
– висновок будівельної експертизи, який підтверджує здійснення і склад невід’ємних поліпшень, у тому числі невід’ємний характер поліпшень (абзац п’ятий частини другої статті 18 Закону про приватизацію);
– звіт суб’єкта оціночної діяльності про вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи (абзац п’ятий частини другої статті 18 Закону про приватизацію).
Стосовно проведення аудиту звертаємо увагу на наступне. Відповідно до абзацу п’ятого пункту 2.2 Порядку оцінки аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи.
Проте Закон про приватизацію або Порядок оренди не вимагають від орендаря замовляти аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування поліпшень саме за рахунок коштів орендаря.