Матеріал 
biz.nv.ua
Аудит показав, що 28 мільйонів квадратних метрів державних площ не використовувалися взагалі або використовується за тіньовими схемами. Як і чому це зміниться найближчим часом.
- Одна гривня на рік за користування величезним корпусом потужного заводу.
- Право на обробку кращих в районі земель за мінімальною ставкою, яка в три рази нижче ринкової.
- Просто жодним чином не оформлений офіс на території підприємства, роботу якого директор не помічає – звичайно, за невелику винагороду.
Все це реалії ринку оренди державного майна, ще донедавна були актуальними в Україні.
Протягом майже 30 років незалежності державні активи сприймалися як «нічийні», а в особливо важких випадках їх починав вважати, і досить щиро, своєю власністю директор ДП, необережно приставлений ними керувати.
Така кон’юнктура на тлі досить байдужого ставлення держави до своєї власності створила простір для масштабних зловживань, які в цілому були характерні для сектора держмайна. І якщо у випадку з підприємствами-гігантами ми маємо справу з великими ФПГ, які висмоктували з них мільйонні обороти в обхід держбюджету, то в частині оренди мова йде про сотні і навіть тисячі дрібних корупціонерів, які кожен день знекровлюють державу.
Десятиліттями державне майно передавалося у користування без дотримання законних процедур — без вивчення попиту, без проведення конкурсів або аукціонів, за фіктивними договорами наприклад, позички або надання послуг. Результатом стало виснаження активів і недоотримання держбюджетом сотень мільйонів прибутку.
На початку 2020 року в Україні розпочалася реформа орендної галузі. Новий закон «Про оренду державного та комунального майна» замінив прийнятий ще в 1992 році аналогічний акт, який вже давно не відповідав економічній реальності і який вичерпав всі резерви для коригувань і точкових правок.
Фактично наново були прописані процедури передачі в оренду наявного у держави майна, визначені правила роботи цього ринку і закладені ефективні антикорупційні механізми.
Можна було приступати до імплементації.
Коронавірус і реформа
Новий закон про оренду державного майна вступив в силу 1 лютого 2020 року. Нагадаю, Європа і разом з нею Україна в цей час вже перебувала на порозі коронакризи — 19 лютого трапилися Нові Санжари, а ще через місяць країна пішла на карантин.
Як і в більшості інших сфер, плани в реформі ринку держоренди були скориговані вірусом. Бізнес, особливо малий і середній, був розгублений і ослаблений — тобто перебував не в найкращому стані для орендних трансформацій, нехай навіть потенційно позитивних. Замість того, щоб ламати всіх через коліно і заробляти політичні бали, Фонд держмайна запропонував підприємцям реальні механізми підтримки, розробивши систему знижок для орендарів майна в залежності від виду діяльності. Сумарний ефект такої підтримки склав близько 120 млн гривень економії для близько 2 тис. орендарів.
У свою чергу Фонд протягом першого півріччя минулого року, яке пройшло під знаком коронакризи, зосередився на налаштуванні механізмів прозорої оренди.
Водночас командою ФДМУ був проведений аудит державного майна, результати якого неприємно вразили — втім, коли маєш справу із наскрізь корупціногенною та водночас занедбаною сферою, приємних сюрпризів чекати не доводиться.
Аудит показав, що 28 мільйонів квадратних метрів державних площ не використовувалися взагалі або використовується за тіньовими схемами. Це еквівалент 200 київських стадіонів «Олімпійський», які просто безпорадно простоювали по всій країні, в той час як держава могла отримувати щомісячний cash flow і перенаправляти його на розвиток соціальної сфери, модернізацію інфраструктури, виконання оборонних функцій.
Ще гіршим було те, що паралельно у «чорній» оренді перебували мільйони «квадратів».
Восени, коли перша хвиля Covid-19вже вщухла, а друга ще не почалася, ми почали на практиці впроваджувати норми нового закону в сфері оренди держмайна. Власне, нічого нового для нас у цьому не було, адже на принципах прозорості та конкурентності ми уже рік як працювали в приватизаційному напрямку і просто масштабували цей досвід.
В жовтні 2020 року пройшов перший онлайн-аукціон з оренди майна, який відбувся через Електронну систему «Prozorro.Продажі». На сьогодні таких орендних онлайн-аукціонів уже відбулося понад 1 900, на яких укладено (або ж продовжено) більш 1 500 орендних угод. Показники зростання ціни під час торгів склали понад 70% – саме такий ефект дає конкуренція і зрозумілі правила гри.
З початку 2021 року держбюджет уже отримав від орендних угод, що провів ФДМУ, понад 800 млн грн. Виходячи з цих результатів я не бачу проблеми з виконанням чи навіть перевиконанням встановленого бюджетом на 2021 рік плану у 1,6 млрд грн надходження від оренди.
Проте, як свідчить досвід приватизації 2020 року, ми спроможні досягти значно більших показників — як в частині зростання конкуренції так і цін під час аукціонів. Для цього необхідно було доповнити наявну сервісну інфраструктуру — нагадаю, вона формувалась під умови, визначені ще в 1992 році – сучасними інструментами та ресурсами.
Перш за все, інвестори повинні отримати повну, достовірну інформацію про об’єкти, можливість оренди яких їм надає держава. Таким каталогом став запуск онлайн-супермаркету активів — orenda.gov.ua, скористатися можливостями якого може вже кожен бажаючий.
Перелік містить об’єкти на будь-який смак і гаманець — вакантні площі від двох-трьох квадратних метрів до декількох тисяч «квадратів». Кожен об’єкт на сайті має окрему сторінку з усією інформацією про його стан та умови оренди. Все максимально кастомізовано: підібрати потрібний актив можна через меню пошуку, через мапу об’єктів, або скориставшись деталізованою системою фільтрів. Всього на веб-порталі orenda.gov.ua для потенційних орендарів доступні понад 3 тис. об’єктів загальною площею більше 1 млн кв.м. Ще 4 262 об’єкта загальною площею понад 2 млн кв. м невдовзі також будуть відображені в базах сайту.
Радикальні законодавчі зміни та задіяння електронних аукціонів дозволили розпочати вирішувати більшу частину проблем тіньової оренди.
Зайве говорити, що без політичної волі влади та професійності оператора цих змін вони б так і залишилися на папері.
Наведу два приклади, які ілюструють як може працювати ринок оренди держмайна, коли законодавець добре виконав свою роботу, а ФДМУ відповідально ставиться до своєї.
Перший кейс — аукціон на право оренди 5 квадратних метрів у пасажирському терміналі міжнародного аеропорту «Бориспіль». Переможець онлайн-аукціону запропонував ціну оренди в 125 тис. грн. Для порівняння, діючий на момент конкурсу орендар платив на місяць 7 тис. гривень оренди — власне, продовження цього договору і було предметом аукціону. Ризикну припустити, що ще декілька років тому цей договір по 7 тис. гривень/місяць мав великі шанси залишитись актуальним. І то без всякого конкурсу. В реальності ж, ціна оренди за договором після його продовження зросла одразу на 1 664,5%, що є рекордним показником на сьогоднішній день.
Орендар хоч і мав переважне право укласти договір зі сформованою на аукціоні ставкою, від угоди відмовився. Враховуючи, що переможець повинен сплатити авансовий платіж за 6 місяців наперед, а також забезпечувальний депозит у розмірі орендної плати за 2 місяці, в сумі орендар сплатив за 5 «квадратів» в аеропорту 1 мільйон гривень.
У другому випадку на кону була оренда великого винного виробництва «Одесавинпром». В аукціоні брали участь два гравці – чинний орендар та претендент. Стартова ціна оренди на аукціоні складала 339,5 тис. грн и була еквівалентною орендній платі, яку сплатив чинний орендар за останній місяць оренди за договором. В результаті аукціону вона зросла до 751,3 тис. грн, які запропонував претендент. Однак чинний орендар скористався своїм правом на переважне продовження угоди і погодився на визначену на аукціоні ставку оренди, що була в 2,2 рази більше, ніж за попереднім договором.
Ці кейси показово ілюструють, як змінюється сфера державної оренди і як бізнес і регулятор звикають працювати в офіційному цивілізованому полі.
В результаті цих змін інвестор отримує прозорі ринкові зобов’язання і захист своїх прав, бюджет — зростання надходжень, бізнесклімат — ще плюс кілька пунктів до покращення, а працівники Фонд держмайна — потоки бруду, погрози, і додаткові клопоти. Але ми не скаржимося.
Реформа оренди держмайна в самому розпалі. Не втомлююся повторювати: системні реформи можливі лише спільними зусиллями усіх гілок влади та постійним діалогом з бізнесом. Ми здатні у стислі терміни перетворити непродуктивні активи на високоприбуткові, та забезпечити прозорі, комфортні та конкурентні умови для роботи.
Користуючись нагодою хотів би подякувати депутатам, які голосували за Закон, президенту, який його підписав, колегам з Мінекономрозвитку та секретаріату КМУ, Прозорро.Продажі та численним громадським активістам й експертам, які невтомно рухали та підштовхували бюрократичний апарат.
Далі буде. Разом зробимо більше.