Національний університет «Львівська політехніка» — найстаріший вищий технічний навчальний заклад України та Східної Європи, де на сьогодні навчається більше 30-ти тисяч студентів, а студмістечко налічує аж 13 гуртожитків, оснащених і бібліотекою, і спортивними майданчиками та залами, і перукарнями, і, звісно ж, кафе та їдальнями. Саме про одну із таких їдалень наша історія успіху.
Наприкінці січня 2021 року у Львові відбувся аукціон з продовження договору оренди державного нерухомого майна — нежитлових приміщень площею 140 м², розташованих на цокольному поверсі одного із гуртожитків НУ “Львівська політехніка”. Попри те, що в результаті торгів орендна плата для попереднього орендаря зросла майже на третину, він погодився на підписання договору оренди.
Ми поспілкувалися з підприємцем Михайлом Навроцьким про його бізнес, про оренду “по-старому” і про нову процедуру, а також про вплив цих нововведень на його бізнес.
– Пане Михайле, розкажіть, будь ласка, про об’єкт оренди та на чому спеціалізується Ваш бізнес?
Все розпочалося з того, що мій товариш, Володимир Бояр, ще будучи студентом, жив у цьому студентському гуртожитку Львівської політехніки. А приміщення, яке ми орендуємо, знаходиться на першому цокольному поверсі. Раніше там був чи то паб, чи щось на зразок цього, але однозначно щось пов’язане з продажем алкоголю, проте через заборону продажу підакцизних товарів заклад зачинився. Тоді ми з товаришем вирішили запустити свій власний заклад харчування. Спочатку ми планували працювати у форматі повноцінного кафе. Але згодом вийшли на рівень студентської їдальні, оскільки наш заклад знаходиться, фактично, всередині студентського містечка Львівської політехніки. Тож, пропрацювавши деякий час, ми побачили, що продажів для відвідувачів, які тут не проживають практично немає і в нас харчуються переважно студенти. Це наша аудиторія, хоча у цьому теж є свої нюанси.
– Взимку ви взяли участь в аукціоні та підписали договір на продовження оренди. Чи могли б ви розказати як це відбувалося? Ваші враження від нового процесу оренди?
– Процедуру прозорої оренди загалом я оцінюю дуже позитивно. Раніше будь-яка людина чи компанія не могли б так просто взяти участь в оренді державного майна, бо були досить незрозумілі умови: не зрозуміло хто орендує, по якій процедурі, на який термін… Проте навіть уклавши договір оренди, ми не могли дозволити собі забути усі ті «кола пекла» старої процедури оренди, оскільки система працювала так, що ми кожного року змушені були продовжувати договір, збираючи усі ці нескінченні підписи в балансоутримувача, тому що нам кожного року договір продовжували тільки на рік. По новій процедурі ми підписали договір на 4 роки й 11 місяців.
На жаль, не обійшлося без певних «сюрпризів». Склалося так, що договір оренди у нас закінчився 26 серпня 2020 року, а нова процедура на той час ще не діяла. Ми сподівалися продовжити нашу угоду на період, поки приймуть нові правила і, відповідно, наш об’єкт виставлять на аукціон. По факту ніякого продовження договору не було. Натомість Регіональне відділення Фонду взаємодіяло з Політехнікою, готуючи пакет документів для того, щоб виставити приміщення на аукціон з оренди на Prozorro. І, найцікавіше, що від нас періодично вимагали якісь уточнення, хоч ми стільки часу співпрацюємо і, відповідно, всі документи, які потрібно було, надали. Сподіваюся, що це недоліки перехідного періоду. Згодом процедуру відпрацюють і це буде усунено.
Також були не зовсім зрозумілі нюанси стосовно розміру авансових платежів, які ми повинні були зробити після аукціону. У нашому випадку – 128 000 гривень. Фактично, це сума, до якої ми дійшли в результаті торгів на аукціоні, помножена на чотири. Чому саме так, нам так і не пояснили до кінця. Тобто, авансовий платіж за перший і останній місяць – це зрозуміло (половина тієї суми, яку ми сплатили). А от стосовно другої частини (на яких підставах її нарахували), нам ніхто так і не пояснив. Просто сказали: «Треба заплатити от таку суму» – і все.
Тому, з моєї точки зору, процедура передачі державного майна в оренду по-новому, є правильною, із прозорими умовами, однаковими для всіх. Але з точки зору того, як вона адаптована, є певні незрозумілі моменти (йдеться вже про технічні питання розрахунку остаточної орендної плати).
(Орендоване приміщення їдальні в студмістечку)
– Фактично, на аукціоні переміг інший учасник, а Ви скористалися переважним правом чинного орендаря на продовження договору оренди та погодились на запропоновану ціну, хоч вона і була вищою. Що думаєте стосовно цього?
– Все було так: наш об’єкт підготували на аукціон, і, відповідно, ми мали свої очікування і розуміли свою цінову межу, скільки ми можемо заплатити. По завершенні аукціону виявилося, що з нами змагалася мережа супермаркетів міста Львова. Вони готові були заплатити середню ринкову ціну по оренді. Тож, нічого, окрім бізнесу. Вважаємо, що ціна, яка склалася на аукціоні, є на сьогодні усередненою ринковою ціною оренди такої нерухомості по місту Львову.
Вважаю позитивною стороною аукціону те, що діючий орендар приміщення має право погодитися або не погодитися на запропоновану переможцем ціну. За правилами аукціону, ми не бачили сенсу торгуватися, оскільки ми про це своє право знали наперед. Так, ціна, яку ми отримали в результаті торгів, є вищою, ніж та, яку ми платили, але вона реальна. Коли до карантину були студенти, була торгівля, ця сума для нас була цілком прийнятною і реалістичною з точки зору бізнес-плану.
– На жаль, епідемія COVID-19 та карантинні умови значно ускладнюють життя для підприємців, особливо в галузі громадського харчування. Розкажіть, будь ласка, як ви з цим справляєтесь.
– Карантинні обмеження — це класика… Через це ми звернулися з офіційним листом до Фонду про те, що наш заклад минулого року майже три місяці не працював. Заклад був закритий повністю. Проблема в тому, що нам поставили умову, що ми маємо сплатити повністю всю орендну плату до 26 серпня, начебто нічого не було. У вересні нам повідомили, що згідно з Постановою КМУ, нам зменшили оренду на 50%. Фактично, ми користувалися цією пільгою до лютого 2021 року. А коли, за результатами аукціону, ми підписали новий договір, ми знову звернулися з тим самим проханням до Фонду. Адже заклад, фактично, закритий. Ми працюємо тільки “на виніс”. Та й студентів майже немає. У них теж карантин. А у нас орендна плата зросла. Тому ми очікуємо на відповідь.
Звісно, ми віримо в те, що цю негативну тенденцію, яка зараз є, ми обов’язково здолаємо. Але, знову ж таки, з боку Фонду державного майна, хотіли б бачити підтримку і розуміння.
– Ви орендуєте це приміщення вже не перший рік. Розкажіть, будь ласка, про запуск вашого бізнесу і з чого все почалось. Хотілось би дізнатися про ваші враження від старої системи оренди.
– Як я вже казав, у 2013 році ми з моїм товаришем Володимиром прийняли рішення запустити свій власний заклад харчування, оскільки виявилося, що саме тоді попередньому орендарю цього приміщення заборонили продаж алкоголю. Тож він і завершив там свою діяльність. Товариш добре розумів потенціал цього приміщення для потреб нашого бізнесу, бо на цей час вже мав непоганий досвід роботи у сфері громадського харчування, оскільки тривалий час працював адміністратором схожих закладів. Тож ми вирішили пройти від початку до кінця всю процедуру оренди майна у держави й отримати можливість працювати у цьому приміщенні. Зрештою, це трапилося, щоправда, було це дуже непросто і довго.
У нас з Володимиром обов’язки були поділені таким чином, що я відповідав за питання, пов’язані з документами, враховуючи й ті, що стосувалися оренди. Тож коли у мого партнера уже все було готово і він завзято вигукував: «Все, давай розпочинаємо вже діяльність», виглядало, що я його гальмував. У мене ще не всі документи були готові: ще якась там інстанція не пройдена, ще якийсь орган має дати добро, і так далі.
Тому я можу на всі 200% підписатися під словами, що ця процедура таки була тривалою і виснажливою для бізнесу, оскільки договір ми підписували майже рік.
– А з чим були пов’язані такі затримки?
– Процедура відбувалася наступним чином: оскільки ми орендували приміщення в держави, а Фонд державного майна є розпорядником цього майна від імені держави, то балансоутримувачем є НУ «Львівська політехніка». І, відповідно, процедура затягнулася через те, що по балансоутримувачу ми мали пройти не більше, не менше, усі кола пекла. Усі можливі контролюючі органи навчального закладу мали сказати: «Так, ми не проти». Так ще і для Фонду держмайна потрібно було підготувати цілу купу документів, уточнень, експертиз. Я цим займався у 2013 – 2014 роках, аж поки наприкінці серпня 2014 ми не підписали договір. Це все було дуже складно і дуже довго, і справа зовсім не в тому, що для нас це було вперше. Справа була, у цьому випадку, не в нас, а в процедурі, яка була складною, незрозумілою, заплутаною і не прозорою.
– Тобто, саме тоді й започаткували Ви свою підприємницьку діяльність? До того не займалися бізнесом?
– Саме так. Усі ті «кола пекла» загартували нас, як підприємців-початківців.
– Коли Ви розпочали працювати у цьому приміщенні, воно вже було готове до використання чи довелося в нього інвестувати?
– Там раніше був заклад, який відкрили, якщо не помиляюся, у 2008 році. Тобто, до того часу він вже років п’ять працював. І, відповідно, саме приміщення, як всередині, так і зовні потребувало ремонту. Якщо говорити про покращення, були питання і стосовно меблів, і стосовно вентиляції. Упродовж літа 2014 року ми, як тільки отримали доступ безпосередньо до самого приміщення, проводили внутрішні й зовнішні ремонтні роботи, закуповували та монтували техніку. Приміщення, відверто кажучи, було в доволі в занедбаному стані. Зрештою, треба було привести до ладу і прилеглу територію.
(Так приміщення виглядало раніше)
Згодом, у 2019 році, ми вже повторно робили поліпшення, хоч уже і не такі значні: білили стелю та стіни.
(А так приміщення виглядає зараз)
– Тепер, коли маєте договір оренди на 4 роки 11 місяців, можете робити якісь більш стратегічні розрахунки та плани?
Так, це – один із найбільш позитивних моментів. Можна не переживати, що за рік знову доведеться продовжувати договір оренди чи знову аукціон чи ще щось на кшталт цього.
Карантин накладає багато нюансів і проблем для діяльності закладу, але ми зможемо їх здолати й успішно працювати далі.
Команда Фонду державного майна України вдячна пану Михайлу за розмову та бажає подальших успіхів у справі.
Також ми запрошуємо усіх бажаючих брати участь у прозорій оренді, адже це зручний та вигідний механізм інвестицій у власну справу!
Фонд держмайна підготував спеціальну інструкцію, яка дозволяє ознайомитись з правилами участі в орендних онлайн-аукціонах, переглянути яку можна тут.
А щоб бути завжди в курсі найцікавіших та найвигідніших аукціонів – підписуйтесь на наш телеграм канал Оренда в Україні.
Також кожен може підписатися на спеціальну розсилку і щотижня отримувати актуальну інформацію про вже оголошені аукціони на електронну пошту. Підписатися – http://bit.ly/3jjSDQA.